化解房地產(chǎn)庫存將是明年經(jīng)濟(jì)工作重要任務(wù)，而化解房地產(chǎn)住宅庫存需要因地制宜、多措并舉，既要增加有效需求，也要改善供應(yīng)狀況，化解房地產(chǎn)庫存絕不應(yīng)該是開發(fā)商心中的房價繼續(xù)上漲。
??事實上，房價上漲對需求的擠出作用大于漲價刺激的需求效應(yīng)，會顯著降低化解庫存措施的效果。部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過營造房價上漲預(yù)期化解房地產(chǎn)庫存，實質(zhì)仍是刺激需求，但由于房價嚴(yán)重偏離普通家庭收入水平，漲價會導(dǎo)致交易量增長空間日益縮小。百城新建住宅均價從今年5月份“負(fù)轉(zhuǎn)正”后已經(jīng)連續(xù)七個月環(huán)比上漲，房價上漲預(yù)期存在一定程度固化危險。與此同時，年初以來穩(wěn)定住房消費(fèi)政策效應(yīng)衰減，四季度以來商品房銷售增速回落，庫存壓力繼續(xù)上升。截至10月末，全國商品房待售面積69637萬平方米，比上一個月末增加1004萬平方米。這些情況表明，房價上漲及其預(yù)期僅能帶來短期效應(yīng)，房價對需求的擠出效應(yīng)大于漲價刺激的需求效應(yīng)，庫存壓力只增不減。
??有效去庫存需要對房地產(chǎn)需求和供給兩方面進(jìn)行有效調(diào)節(jié)，如果僅僅重視需求調(diào)節(jié)，而忽視供給側(cè)約束，將在一定程度加劇市場矛盾，導(dǎo)致“熱點更熱”、“冷點更冷”，非熱點城市住宅去庫存壓力繼續(xù)凸顯。如果不能優(yōu)化供給，住宅高庫存城市依然過度開發(fā)建設(shè)，則住宅庫存“越積越多”。無論是住宅市場需求調(diào)整，還是優(yōu)化住宅供給及結(jié)構(gòu)，都是以房價基本穩(wěn)定為目標(biāo)。只有房價基本穩(wěn)定，才能引導(dǎo)住宅需求持續(xù)穩(wěn)定釋放，住宅供應(yīng)平穩(wěn)有序增加。
??一是推動房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極主動去庫存，保持房屋出售價格基本穩(wěn)定。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能犧牲利潤、或接受虧損來積極去庫存，那么必然由全社會來承擔(dān)房地產(chǎn)業(yè)去庫存的成本。因此，需要包括加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在金融稅收制度等方面的約束，采取有力措施，促使開發(fā)商加快住宅去庫存進(jìn)程。
??二是警惕熱點城市“面粉貴過面包”導(dǎo)致的“豪宅化”風(fēng)險。熱點城市市場較好，最近幾個月來一線城市“地王”頻現(xiàn)，住宅被豪宅化風(fēng)險已經(jīng)凸顯。當(dāng)住房成為資產(chǎn)品后，房價進(jìn)入了一個“擊鼓傳花”的傳導(dǎo)鏈條，當(dāng)前熱點城市住房價格炒作日漸顯示出非理性特征?！懊娣圪F過面包”式土地開發(fā)，蘊(yùn)含了巨大的金融風(fēng)險隱患。
??三是優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，平抑一級市場價格波動。住宅供應(yīng)需要做好控制與調(diào)節(jié)，針對熱點地區(qū)土地價格不斷創(chuàng)出新高形勢，適當(dāng)加大土地供應(yīng)規(guī)模，緩和房價上漲預(yù)期，推動房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加快住房建設(shè)，平抑房價上漲；適當(dāng)收縮非熱點地區(qū)土地供應(yīng)規(guī)模，以避免形成新一輪住宅庫存壓力。
??四是將房價與政策支持相掛鉤，著力提升外來就業(yè)轉(zhuǎn)移人口購買能力。目前看，包括農(nóng)民工在內(nèi)的外來就業(yè)轉(zhuǎn)移人口是消化房地產(chǎn)高庫存的主要潛力，除了行政上的限制需要解除外，關(guān)鍵還要提升這部分人群的購買能力。政府既要限制房價上漲，也要優(yōu)化補(bǔ)貼方式，間接提升貸款買房能力。
??綜合來看，化解房地產(chǎn)庫存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展，需要發(fā)揮市場機(jī)制的決定性作用，努力平衡市場需求與供給的關(guān)系，同時也要允許適度風(fēng)險釋放，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場減負(fù)健康前行。
