“去庫(kù)存”已成當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)熱詞。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的最新數(shù)據(jù)顯示，10月末，我國(guó)商品房待售面積68632萬(wàn)平方米，比9月末增加2122萬(wàn)平方米。從全國(guó)范圍內(nèi)而言，當(dāng)前庫(kù)存量處于歷史高位。
業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，庫(kù)存高企是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的重要課題，在一二線城市廣泛存在，三四線城市尤其突出。如何正確認(rèn)識(shí)當(dāng)前庫(kù)存過(guò)高的現(xiàn)狀？如何有效、有序化解當(dāng)前住房存量？
多地“松綁”樓市政策
數(shù)據(jù)最有說(shuō)服力。2013年9月，當(dāng)時(shí)的全國(guó)商品房待售面積還只是44636萬(wàn)平方米。兩年過(guò)后，這一數(shù)據(jù)已迅速增至68632萬(wàn)平方米，增幅達(dá)到了53%以上。房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存高企，特別是在三四線城市表現(xiàn)突出，引發(fā)房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)投資增速回落，給經(jīng)濟(jì)運(yùn)行帶來(lái)了一定影響。
今年以來(lái)，多地紛紛出臺(tái)政策，取消對(duì)房地產(chǎn)的各種限制條件，給樓市“松綁”。近日，四川省宣布取消限購(gòu)限價(jià)，90平方米以下住房所占比重限制同時(shí)取消；甘肅省出臺(tái)25條促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的具體措施，包括取消商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目套型和面積限制、取消居民購(gòu)買(mǎi)新房限定購(gòu)買(mǎi)套數(shù)和取消異地購(gòu)房限制。
此外，11月19日，山西省專門(mén)發(fā)布通知，取消商品房購(gòu)房限制，包括取消購(gòu)買(mǎi)商品住房套數(shù)、戶籍、年齡等限制；取消商品住房銷(xiāo)（預(yù)）售價(jià)格申報(bào)制度；取消對(duì)境外機(jī)構(gòu)及個(gè)人在本地區(qū)購(gòu)買(mǎi)商品住房的限制。
有市場(chǎng)人士指出，解除此前政策上的種種限制，讓房地產(chǎn)處于更加寬松的市場(chǎng)環(huán)境中，從而加快住房交易，對(duì)于去庫(kù)存以及活躍市場(chǎng)都有積極意義。
不僅如此，去庫(kù)存問(wèn)題也已引起了中央層面的重視。11月份召開(kāi)的中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議專門(mén)提出化解房地產(chǎn)庫(kù)存，不久前召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議也強(qiáng)調(diào)，要加快戶籍制度改革以帶動(dòng)住房家電等消費(fèi)。
棚改貨幣化一舉兩得
一方面是三四線城市居高不下的樓市庫(kù)存，一方面卻是棚戶區(qū)改造后群眾巨大的住房需求。如何讓這兩者在市場(chǎng)的支配下，實(shí)現(xiàn)有效對(duì)接？專家表示，在棚改中實(shí)施貨幣化安置，讓棚戶區(qū)居民拿著拆遷后得到的補(bǔ)償款去市場(chǎng)上購(gòu)買(mǎi)商品住房，對(duì)去庫(kù)存不失為一個(gè)有效手段。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人曾表示，到2020年，還有約2000萬(wàn)套的棚戶區(qū)需要改造。2015年，我國(guó)城鎮(zhèn)保障性安居工程計(jì)劃新開(kāi)工740萬(wàn)套，其中各類(lèi)棚改580萬(wàn)套。截至今年10月，棚改新開(kāi)工575萬(wàn)套。也就是說(shuō)，未來(lái)幾年，還有約1400萬(wàn)套棚戶區(qū)需要改造。
實(shí)際上，在一些城市，通過(guò)貨幣化實(shí)現(xiàn)對(duì)棚戶區(qū)居民安置的占比已經(jīng)非常高。成都市房管局副局長(zhǎng)李涌曾告訴記者，2014年成都市完成棚改項(xiàng)目投資121.6億元，貨幣化安置86.7億元，已占總投資比例的71%。
湖南長(zhǎng)沙市城市房屋征收和補(bǔ)償管理辦公室副主任符美田說(shuō)，2006年以來(lái)，長(zhǎng)沙市棚戶區(qū)征遷住戶中選擇貨幣補(bǔ)償?shù)恼伎倲?shù)的77.45%。他認(rèn)為，一些安置房建設(shè)周期存在很大的不確定性，有的會(huì)導(dǎo)致安置過(guò)渡期延長(zhǎng)，維穩(wěn)壓力大，后續(xù)費(fèi)用多，安置成本高。安置到位后，安置房水、電、物業(yè)管理、產(chǎn)權(quán)辦理、房屋質(zhì)量等后續(xù)問(wèn)題也比較多。如果交給市場(chǎng)解決，市場(chǎng)中的商品房之間就可以形成競(jìng)爭(zhēng)，安置群眾選擇口碑好、管理優(yōu)的商品房。
引市場(chǎng)之力消解存量
去庫(kù)存或許并不能立竿見(jiàn)影，而是一個(gè)較為長(zhǎng)期的過(guò)程，需要打持久戰(zhàn)。
貨幣金融政策的走向與房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)系密切。從去年的“930新政”到今年“330新政”，正是今年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上略微回暖的重要原因之一。降低首套房首付、提高公積金使用效率等政策起到了減輕一部分人的購(gòu)房壓力的作用，從2014年末至今的6次降息，也大大降低了購(gòu)房者的房貸負(fù)擔(dān)。因此，圍繞穩(wěn)定住房消費(fèi)和去庫(kù)存，進(jìn)一步出臺(tái)財(cái)政、金融、稅費(fèi)等政策加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的支持力度將成為可能。
“以加快戶籍制度改革帶動(dòng)住房、家電等消費(fèi)”對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言也是重要的政策信號(hào)。民生證券報(bào)告顯示，從長(zhǎng)期政策看，戶籍制度改革有望進(jìn)一步推動(dòng)農(nóng)民進(jìn)城的購(gòu)房熱情，對(duì)庫(kù)存較大的三四線城市去化起到積極作用。
而隨著二孩政策的正式放開(kāi)，市場(chǎng)對(duì)住房的需求預(yù)期將進(jìn)一步增強(qiáng)，改善性需求也會(huì)隨之增多。不少業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，這一政策或許也是緩解樓市庫(kù)存壓力的利好消息之一。
