上海又拍出地王了。
??對(duì)拍得新江灣地王的信達(dá)地產(chǎn)而言，考慮到背靠信達(dá)資產(chǎn)這家實(shí)力雄厚的金融公司，73億元的總價(jià)并非高得離譜。然而4.9萬(wàn)元/平方米的樓板價(jià)，比今年該區(qū)域內(nèi)新房平均售價(jià)還高出3000元。業(yè)界認(rèn)為，售價(jià)賣不到8萬(wàn)元/平方米以上，項(xiàng)目能否賺錢將很成問題。
??“新江灣城區(qū)域商品房的成交均價(jià)近幾年幾乎維持了2010年的價(jià)格水平。2010年該區(qū)域成交均價(jià)4.1萬(wàn)元/平方米，今年的均價(jià)4.6萬(wàn)元/平方米。”鏈家地產(chǎn)分析師陸騎麟表示。
??房企在上海瘋狂拍地，一定程度反映出近期土地市場(chǎng)持續(xù)升溫的走勢(shì)。利率不斷走低的背景下，資產(chǎn)如何跑贏CPI，使房?jī)r(jià)上漲的市場(chǎng)預(yù)期越來(lái)越強(qiáng)。
??“瘋狂”的樓板價(jià)
??11月25日,信達(dá)地產(chǎn)以72.99億元的價(jià)格，拍得上海楊浦區(qū)新江灣城一幅地塊。值得注意的是，被指初始出讓總價(jià)過高、項(xiàng)目大戶型所占比例較高，10月中旬新江灣地塊曾被政府緊急叫停。
??經(jīng)過調(diào)整之后，政府要求該地塊開發(fā)中小套型的比例不得低于60%。按調(diào)整后的方案，90平方米以下的中小套型普通商品住宅建設(shè)規(guī)模不少于5.93萬(wàn)平方米，套數(shù)不少于660套。
??雖然出臺(tái)了如此嚴(yán)苛的開發(fā)條件，然而一個(gè)半月后再次出讓，開發(fā)商對(duì)該地塊的追逐不但沒有使土地價(jià)格降溫，反而使價(jià)格被進(jìn)一步追高。
??“又是一塊面粉貴過面包的土地?！敝性禺a(chǎn)分析師盧文曦如是評(píng)價(jià)。
??從地塊周邊在售項(xiàng)目的情況來(lái)看，中建大公館的成交均價(jià)約5萬(wàn)元/平方米，華潤(rùn)橡樹灣的成交約6萬(wàn)元/平方米。信達(dá)地產(chǎn)拿地的成本價(jià)，已接近在建新房的銷售價(jià)。
??另?yè)?jù)中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，今年新江灣區(qū)域新房的平均成交均價(jià)為4.6萬(wàn)元/平方米。信達(dá)地產(chǎn)所拍4.9萬(wàn)元/平方米的樓板價(jià)，比該區(qū)域新房今年的平均成交價(jià)還要高3000元/平方米。
??業(yè)界認(rèn)為，如果按信達(dá)所拍樓板價(jià)來(lái)推算，該項(xiàng)目未來(lái)的成本價(jià)至少要賣到8.3萬(wàn)元/平方米以上才可能賺錢。然而目前板塊內(nèi)新房的均價(jià)還不到5萬(wàn)元/平方米，這與信達(dá)所要達(dá)到的成本價(jià)之間有相當(dāng)大的落差。
??“總價(jià)高不算什么，關(guān)鍵是單價(jià)高。目前這個(gè)單價(jià)在這一區(qū)域，真的是太瘋狂?！币晃徊辉妇呙姆治鰩熣f(shuō)。
??不過對(duì)于有著金融背景的信達(dá)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，錢并非其所要擔(dān)心的因素。
??10月底信達(dá)資產(chǎn)設(shè)立了總規(guī)模超過51億元的信達(dá)城市發(fā)展基金，用于投資城市舊改、安居型商品房項(xiàng)目、房企并購(gòu)類項(xiàng)目。11月24日，信達(dá)地產(chǎn)披露用于投資房地產(chǎn)領(lǐng)域的私募基金額度由此前的40億元，增加至80億元。
??盡管“不差錢”，然而政府對(duì)開發(fā)所做出的至少開發(fā)六成小戶型的硬性規(guī)定，還是讓人為信達(dá)地產(chǎn)的贏利捏了把汗。
??盧文曦指出，新江灣地區(qū)的新房多數(shù)為大戶型。雖然在區(qū)域里，小戶型的確能形成一定的錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)?？山衲晟虾?0平方米以下小戶型的平均成交均價(jià)，只有2.3萬(wàn)元/平方米。
??“成本價(jià)和購(gòu)買人群之間的落差太大。有多少剛需買家能承受這樣的產(chǎn)品，前景不容樂觀。對(duì)信達(dá)來(lái)說(shuō)，未來(lái)怎么做產(chǎn)品、如何營(yíng)銷、降低財(cái)務(wù)成本，幾乎每個(gè)環(huán)節(jié)都在考驗(yàn)開發(fā)商?！北R文曦說(shuō)。
??土地市場(chǎng)持續(xù)升溫
??新江灣地王受到開發(fā)商瘋狂追逐，只是近期土地市場(chǎng)不斷走高的一個(gè)側(cè)影。福州、南昌近日也先后拍出地王。
??11月18日融僑聯(lián)手陽(yáng)光城以51.5億元的價(jià)格，拍下了福州海峽奧體中心一幅總面積約320畝的土地，樓板價(jià)近1.6萬(wàn)元/平方米。
??該地塊不但創(chuàng)下了福州倉(cāng)山區(qū)住宅項(xiàng)目的最高樓板價(jià)最高紀(jì)錄，也成為今年福州的總價(jià)地王。而51.5 億元的總價(jià)，也成為福州土地拍賣史上總價(jià)第三貴的土地。
??不只是福州，南昌的土地價(jià)格近期也漲得相當(dāng)離譜。
??經(jīng)過近一個(gè)小時(shí)的激烈競(jìng)價(jià)，四川藍(lán)光11月17日以6.28億元的高價(jià)拍得江西省南昌市朝陽(yáng)新城一幅土地。雖然總價(jià)不高，然而1027萬(wàn)元/畝的單價(jià)較503萬(wàn)元/畝的起始價(jià)翻了一倍還多，并刷新了朝陽(yáng)新城的單價(jià)地王紀(jì)錄。
??江蘇一家房企高層告訴記者，包括南京、蘇州、杭州等城市，土地價(jià)格都出現(xiàn)了程度不同上揚(yáng)的態(tài)勢(shì)。而開發(fā)商的心態(tài)卻很奇怪，沒有冷眼旁觀，反而加快了購(gòu)置土地的步伐。
??開發(fā)商對(duì)未來(lái)走勢(shì)由空看多，則是助漲此輪土地市場(chǎng)持續(xù)升溫的直接原因。
??一家全國(guó)房企副總裁向記者表示，土地價(jià)格又開始漲了，而且可能會(huì)持續(xù)比較長(zhǎng)的一段時(shí)間。“上半年房子也不怎么好賣，一些同行已經(jīng)在想著要賣掉一點(diǎn)項(xiàng)目來(lái)減輕壓力了。但三季度以后情況不對(duì)了，那些想轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的，要么不賣了，要么提了價(jià)格。因?yàn)楹芏嗤卸颊J(rèn)為，明年將有一波上漲的行情。如果現(xiàn)在仍按以前的價(jià)格轉(zhuǎn)讓股權(quán)，并不合算。而在土地市場(chǎng)上，則表現(xiàn)為土地價(jià)格持續(xù)升溫。如果一些市場(chǎng)的供地計(jì)劃很少，對(duì)優(yōu)質(zhì)地塊的追逐近乎瘋狂?！鄙鲜鋈耸空f(shuō)。
??在萊坊國(guó)際研究總董事楊悅晨看來(lái)，開發(fā)商之所以在土地價(jià)格居高不下的情況下仍然追高，源于房?jī)r(jià)可能會(huì)迎來(lái)新一波上漲的市場(chǎng)預(yù)期。
??“有人說(shuō)經(jīng)濟(jì)不好，房?jī)r(jià)怎么漲得起來(lái)。但問題也許就在這兒。經(jīng)濟(jì)不好，更需要房地產(chǎn)拉動(dòng)。目前利率已經(jīng)非常低了，接下來(lái)可能會(huì)繼續(xù)走低。今年的股災(zāi)讓很多人再次看到股市的高風(fēng)險(xiǎn)，而出于財(cái)富保值的目的，很多人購(gòu)房置業(yè)的需求會(huì)出現(xiàn)很大的增長(zhǎng)。相當(dāng)一部分人資產(chǎn)的配置，將放在房地產(chǎn)上。升值目的也許在其次，保值則可能是更重要的。”楊悅晨指出，市場(chǎng)的這種變化信息，一定程度上也被部分敏銳的開發(fā)商所捕捉到。而這才是土地市場(chǎng)持續(xù)升溫更深層次的原因。
