習(xí)近平總書記在11月10日的中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組 會議上指出，要化解房地產(chǎn)庫存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。這引發(fā)了人們對房地產(chǎn)庫存狀況的持續(xù)關(guān)注，大家預(yù)期各部委將出臺新的房地產(chǎn)調(diào)控措施。但從媒體的報 道來看，大家設(shè)想的化解之策難脫窠臼，仍然是遵從以往的慣常思維，主要從需求側(cè)考慮問題。
過 去10多年的房地產(chǎn)政策，就是著力于調(diào)控住房需求，在房價上漲過快的時候抑制需求，而在房價上漲較慢時刺激需求。具體來說，主要是通過房貸和交易環(huán)節(jié)稅收 這兩個工具進(jìn)行調(diào)節(jié)，在房價上漲過快時，提高首付比例及房貸利率，嚴(yán)格營業(yè)稅、所得稅的征收條件；在房價上漲較慢時，降低首付比例及房貸利率，放寬營業(yè) 稅、所得稅的征收條件。在這兩個工具之外，限購也是調(diào)節(jié)需求的措施。
目前，雖然房地產(chǎn)市場的整體情況是價格上漲，但庫存壓力很大。人們又自然地想到了刺激住房需求的老辦法，仍然是寬松房貸和減稅。要說“創(chuàng)新”，也有一個，那就是提出了資產(chǎn)證券化。但說到底，這不過是以更大的力度刺激需求。
這種舊的思維方式是不能真正解決問題的。在房價上漲過快的時候，它無法起到抑制需求的作用，因為快速城鎮(zhèn)化過程中需求的增長是剛性的。在目前狀況下，它也無法起到擴大需求的作用，原因在于，住房需求其實很旺盛，只是在房價高企的情況下無法轉(zhuǎn)化為“有效需求”。
10 月，全國住宅待售面積增加1180萬平方米，達(dá)到4.4億平方米，大致相當(dāng)于5個月的銷售面積。這種庫存壓力影響了房地產(chǎn)開發(fā)投資，其累計增長率在10月 下降到了2%，進(jìn)而影響了固定資產(chǎn)投資和GDP的增長。但庫存壓力大并不等于供過于求導(dǎo)致了過剩。實際上，銷售面積一直大于竣工面積，從這個角度看，目前 的整體狀況仍然是供不應(yīng)求。開發(fā)商主要靠期房而不是現(xiàn)房來滿足需求，前10月，商品住宅期房銷售量達(dá)6.5億平方米，現(xiàn)房銷售量只有1.8億平方米。期房 銷量大于待售面積，這就是說，賣出的房子其實比建成的多，從市場整體來看，不存在過剩，而是存在不足。所謂過剩，只是結(jié)構(gòu)性的或者說相對過剩。
我們需要換一種思維方式去化解房地產(chǎn)庫存。在財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會議上，習(xí)總書記指出，在適度擴大總需求的同時，著力加強供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。從供給側(cè)著力，將是改善房地產(chǎn)調(diào)控政策的方向。
從 供給側(cè)著力，并不是靠減少供給化解房地產(chǎn)庫存。房地產(chǎn)的供給力度已經(jīng)在不斷下降了，新開工面積和竣工面積都是同比負(fù)增長。供給側(cè)改革的本意應(yīng)該是通過一系 列結(jié)構(gòu)性調(diào)整，激發(fā)市場主體的活力。在房地產(chǎn)業(yè)，很多開發(fā)商是缺乏活力的，他們開發(fā)進(jìn)度非常慢，以坐等土地升值，這是造成房價高企進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場相對 過剩的主要原因。從供給側(cè)改善房地產(chǎn)調(diào)控，就是要改變這樣的狀況，提高開發(fā)商供給住房的質(zhì)量和效率。
