北京門頭溝商住房進(jìn)入3萬時代 去化現(xiàn)隱憂

緊隨樓市回暖，京西門頭溝商住房房價也已悄然進(jìn)入3萬元時代。

門頭溝位于北京正西偏南，距離城中心25公里，與北京“副中心”相比，門頭溝相對低調(diào)，崛起速度相對滯后。前兩年土地集中出讓后，目前該區(qū)已成為商住類產(chǎn)品新的集中供應(yīng)地。據(jù)《中國經(jīng)營報》記者不完全統(tǒng)計，門頭溝在售的16個項目中，有一半都包含商住房產(chǎn)品。其中，華潤悅景灣

11月10日，記者走訪了上述多個在售項目，這些商住產(chǎn)平均以小戶型LOFT為主，面積集中在30~80平方米之間，房價每平方米兩萬多到三萬五不等。

據(jù)媒體報道，前兩年門頭溝集中供地期間成交經(jīng)營性用地24宗、土地出讓金額高達(dá)610億元、累計供地面積達(dá)到350萬平方米。

一位業(yè)內(nèi)專家接受本報記者采訪時預(yù)測，門頭溝商住類產(chǎn)品扎堆“紅?！币熏F(xiàn)，同時還有部分項目也在醞釀當(dāng)中，同質(zhì)化競爭將會愈加激烈。加上因生活成本高讓不少購房者止步于商住房，讓門頭溝商住房面臨去化難題。

三萬時代？

商住房俗稱筒子樓，與普通住宅相比，商住房(公寓)只有50年產(chǎn)權(quán)，以40~80多平方米的小戶型為主。國家相關(guān)規(guī)定，商住房使用的水電要貴于普通住宅，均為商業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)，不能通燃?xì)猓钪匾氖遣辉谙拶彿秶畠?nèi)。

“不限購”“小戶型”“三萬”這是記者在走訪過程中聽到最多的詞。

11月10日，從1號線蘋果園地鐵站出來，乘坐977路公交四十多分鐘后，記者來到了門頭溝馮村，僅在馮村就有三個在售的商住房項目相鄰坐落。

在華潤悅景灣售樓處，一位置業(yè)顧問告訴記者，該項目總共6棟樓，一期開盤9號、6號兩棟樓，戶型面積區(qū)間在53至68平方米，毛坯價格是每平方米三萬元左右，精裝房在總價基礎(chǔ)上加10萬元。以68平方米的戶型為例，總價在兩百萬出頭。

半年時間，該項目單價漲價近兩千元。上述房產(chǎn)中介告訴記者，上述項目于今年5月份開盤，當(dāng)時單價在兩萬八左右，直至目前已漲至近三萬。

在遠(yuǎn)洋新天地售樓處，記者了解到，該項目今年8月份一期開盤，區(qū)間價在兩萬九到三萬四之間，主力戶型40~70多平方米。以42平方米的戶型為例，總價為一百三十多萬元。

西長安壹號售樓處的銷售人員告訴記者，該項目為65萬平方米的綜合體，目前在售4號一棟樓，戶型面積有42平方米到68平方米不等，房價每平方米三萬五左右。

隨后記者來到坐落在被當(dāng)?shù)厝朔Q為河灘商圈的中昂時代廣場售樓處，銷售人員告訴記者該項目均價為33800元每平方米，一套89平方米的房子總價在三百萬左右。

在走訪過程中，記者發(fā)現(xiàn)長安街西沿線、阜石路、S1號線等交通是門頭溝上述商住項目的一致賣點。一位近40歲的看房先生在接受記者采訪時表示，現(xiàn)在三萬元出頭，等S1號線明年開通，房價估計還會漲，暫且住不著，比較適合投資。有幾個銷售人員勸說記者“雙十一”有優(yōu)惠活動，要買趕緊下手，房源已不多。

“目前商住項目高調(diào)報價，也是符合此類區(qū)域發(fā)展和規(guī)劃的。”房產(chǎn)分析人士稱，這兩年到門頭溝拿地的房企在增加，而且部分還集中在門頭溝的市區(qū)。

產(chǎn)權(quán)實際不足50年致去化緩慢？

據(jù)媒體報道，前兩年門頭溝集中供地期間成交經(jīng)營性用地24宗、土地出讓金額高達(dá)610億元、累計供地面積達(dá)到350萬平方米。包括華潤、融創(chuàng)、遠(yuǎn)洋、保利、城建等多家房企紛紛布局京西板塊。

據(jù)記者不完全統(tǒng)計，目前，門頭溝在售的16個項目中，有一半都包含商住房產(chǎn)品。其中，華潤悅景灣、中昂時代廣場、西長安壹號、遠(yuǎn)洋新天地等項目都是集中在近半年陸續(xù)開盤入市。華遠(yuǎn)華中心項目在建待售。而西貿(mào)國際·熙旺中心樓盤是門頭溝拿地較早的商住項目，2008年開工，目前仍在售，但50年的產(chǎn)權(quán)現(xiàn)如今已經(jīng)減少近8年。

記者了解到，上述項目的商住產(chǎn)品均以小戶型LOFT為主，面積集中在30~80平方米之間，房價每平方米兩萬多到三萬五不等。這是否會帶來同質(zhì)化競爭問題？

“同質(zhì)化是自然的?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，根源是幾年前的土地出讓結(jié)構(gòu)和制度。住宅土地過去幾年供應(yīng)少，其中配套了不少公建，所以未來公寓將較多。同時北京住宅限購，剛需和投資有需求。

研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，由于此類房源不限購等，部分房源也會吸引投資客的進(jìn)入。從這個角度看，這確實會產(chǎn)生一定的競爭關(guān)系。

“LOFT多方面等都很相似，同區(qū)域內(nèi)激烈競爭在所難免?！笔茉L業(yè)內(nèi)人士進(jìn)一步分析稱，此類商住項目是此前城市規(guī)劃下的矛盾集中體。區(qū)域希望通過商業(yè)項目來提升城市的商業(yè)品質(zhì)，但從銷售狀況看，商業(yè)項目其實銷售并不好。所以會通過轉(zhuǎn)變?yōu)樯套№椖縼礓N售。另外，部分開發(fā)商則是希望能夠在限購環(huán)境下積極做好樓盤的銷售。

值得關(guān)注的是，統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2015年北京門頭溝商品住宅提供套數(shù)為6658套，成交套數(shù)3806套，記者粗略計算總體去化率為57.16%。

北京住建委官網(wǎng)信息顯示，2015年取得預(yù)售證的華潤悅景灣、西長安壹號和遠(yuǎn)洋新天地共推房源1687套，截至11月3日，網(wǎng)上簽約788套，去化率為46.7%。

業(yè)內(nèi)稱，年末將至，去化率值得關(guān)注。

部分受訪者認(rèn)為，之所以去化慢是因為水電費要比普通住宅貴，生活成本高是他們止步于商住房的原因。

據(jù)了解，商住房物業(yè)管理費為商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，高于普通住宅，一般大于3元/平方米/月；水為商業(yè)用水6.21元/噸，民用水4元/噸；電為商業(yè)用電1.25元/度，民用電0.48元/度。

同時商住房容易買不易賣也是購房者考慮的因素。業(yè)內(nèi)專家指出，商住房不僅存在著轉(zhuǎn)讓稅費高的劣勢，從投資回報的角度衡量，商住房的使用年限只有40或50年，回報周期短意味著回報率的大幅降低。另外，不管是投資還是短期過渡居住，最終都將面臨轉(zhuǎn)手問題，商住樓的高額轉(zhuǎn)讓成本會限制相當(dāng)一部分購房人，導(dǎo)致商住房轉(zhuǎn)讓困難。