在地王、聯(lián)合體頻繁出沒的北京市場(chǎng)最近“退地”風(fēng)波不斷。10月30日下午，與天恒聯(lián)合體多番競(jìng)價(jià)之后，華潤(rùn)、招商、華僑城組成的聯(lián)合體最終以 83.4億元的總價(jià)、配建5.7萬平方米公租房的代價(jià)摘得北京豐臺(tái)南苑鄉(xiāng)地塊。但僅在拿地后兩個(gè)小時(shí)，市場(chǎng)便流傳出華潤(rùn)、招商要退出該地塊的消息。無獨(dú)有 偶，近期陷入“退地”傳聞的還有碧桂園、龍湖等大型房企。到底是什么導(dǎo)致聯(lián)合體如此“玻璃心”，幾個(gè)小時(shí)前還不差錢地拿地，但轉(zhuǎn)眼卻曝出退地消息，接連變 卦意欲“解體”？
房企接連退地？
10月21日，碧桂園聯(lián)合中國金茂以近52億元、溢價(jià)率超140%的代價(jià)取得在北京兩宗商業(yè)金融用地。但僅一天后，市場(chǎng)即傳出因舉牌超過授權(quán)價(jià)、成本較高，碧桂園退出土地的傳聞。為此，《中國經(jīng)營報(bào)》記者致電碧桂園，該公司回應(yīng)稱，暫無進(jìn)一步消息。
事情還在持續(xù)熱議中，11月3日又有媒體稱， 中國建筑 內(nèi)部人士透露，碧桂園已退出北京市豐臺(tái)花鄉(xiāng)四合莊地塊，改由中國建筑接手，與中國金茂進(jìn)行聯(lián)合開發(fā)。而中國金茂內(nèi)部人士也透露，豐臺(tái)花鄉(xiāng)四合莊地塊為B4 綜合性商業(yè)金融服務(wù)業(yè)用地、國有建設(shè)用地，這類地塊是中國金茂所擅長(zhǎng)的，未來將由中國金茂進(jìn)行操盤。如果碧桂園最終選擇“退出”，中國金茂將有可能自己接 盤，也有可能尋找新的合作方加入，但目前一切仍在協(xié)商中。
“退地”一事并非孤例。10月30日下午，與天恒聯(lián)合體多番競(jìng)價(jià)之后，華潤(rùn)、招商、華僑城組成的聯(lián)合體最終以83.4億元的總價(jià)、配建5.7萬 平方米公租房的代價(jià)摘得豐臺(tái)南苑鄉(xiāng)地塊。但僅在拿地后兩個(gè)小時(shí)，市場(chǎng)便流傳出華潤(rùn)、招商要退出該地塊的消息。據(jù)華僑城相關(guān)負(fù)責(zé)人透露稱，由于土地成本已經(jīng) 超過華潤(rùn)和招商的預(yù)期，華僑城可能獨(dú)自拿下豐臺(tái)南苑鄉(xiāng)地塊，而華潤(rùn)和招商則退出，三方就此事正在密切協(xié)商中，最終結(jié)果仍未知。
前述消息還稱：“華僑城方面尤為重視北京土儲(chǔ)，今后或?qū)⒗^續(xù)在北京土地市場(chǎng)有所動(dòng)作，而華僑城集團(tuán)北方區(qū)域公司也即將成立?！?
而適才拿下北京昌平地塊的龍湖和平安也不幸“躺槍”。11月1日早，有市場(chǎng)消息稱，龍湖和平安打算退出合作，興昌正在尋找新的合作伙伴。他們退 出的理由是興昌最終舉牌的成交價(jià)，超過了龍湖和平安的授權(quán)價(jià)。而這塊地也是龍湖平安剛拿下并未捂熱的北京昌平區(qū)南邵鎮(zhèn)0303-07地塊。但龍湖地產(chǎn)回應(yīng) 記者稱，消息并不屬實(shí)。
面對(duì)著北京市場(chǎng)多條“退地”消息，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)記者分析稱：“‘退地’回國土局的幾率比較小，程序和手續(xù)都極其繁瑣，還要搭上保證金。聯(lián)合體之間協(xié)商退出合作的可能性更大?！?
并據(jù)了解，房企出現(xiàn)退地情況多是拿下土地以后，付不起土地款，或是因?yàn)檎`拍下不靠譜的地塊，權(quán)衡公司發(fā)展和利潤(rùn)后的選擇。但顯然，集聚了幾家規(guī)模相當(dāng)?shù)姆科蟛粫?huì)出現(xiàn)看走眼誤拍和付不起土地款的情況。
“房企聯(lián)合一起拿下高價(jià)地塊，可以緩解資金壓力，合作分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)實(shí)現(xiàn)客戶、市場(chǎng)、開發(fā)等資源的共享。但每家對(duì)成本的考量、產(chǎn)品的設(shè)想、利益的需求以及操盤的欲望并不一樣，很容易產(chǎn)生分歧?！睆埓髠ミM(jìn)一步分析稱。
聯(lián)合體為何如此“玻璃心”
以平安、龍湖、興昌聯(lián)合體的解體為例，某不愿具名的分析人士對(duì)記者分析稱：“龍湖、平安、興昌聯(lián)合體拿下的地塊成本價(jià)14.2億元，配建 4.56萬平方米的公租房，地塊總價(jià)不高，雖然有一定的風(fēng)險(xiǎn)，但還是可以做。如果真是要退出合作，主要還是因?yàn)閷?duì)操盤權(quán)的分歧。已經(jīng)在北京打下一片天地的 龍湖顯然不愿意舍棄操盤權(quán)，因?yàn)檫@意味項(xiàng)目的主導(dǎo)控制權(quán)以及項(xiàng)目未來可能出現(xiàn)的超額收益分成。但借龍湖和平安之力拍下北京土地的興昌，顯然也想在北京擁有 帶自己特色的項(xiàng)目?！?
“而碧桂園的退地原因則更多的是出于對(duì)產(chǎn)品和利潤(rùn)的衡量?！鼻笆龇治鋈耸坷m(xù)稱。
眾所周知，碧桂園的成功離不開高周轉(zhuǎn)和低成本。也正因此，該公司對(duì)地價(jià)的算法幾近嚴(yán)苛。內(nèi)部對(duì)于拿地的要求是土地成本最高不超過售價(jià)的15%，地塊是凈地，可以快速開發(fā)，一年內(nèi)可以實(shí)現(xiàn)凈現(xiàn)金回籠，IRR在50%以上。
但在高地價(jià)、高房?jī)r(jià)背景下的北京市場(chǎng)，這些都很難達(dá)到。這次退地傳聞中，碧桂園與中國金茂拿下的地塊更是其鮮少觸碰的高價(jià)地王，地價(jià)接近52億 元、溢價(jià)率超140%。另一方面，產(chǎn)品思路以及企業(yè)發(fā)展特色也是其需要考慮的問題。亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析認(rèn)為，碧桂園要想真正進(jìn)京，就必然要對(duì)公司運(yùn) 營模式做出一定改變，以適應(yīng)北京市場(chǎng)，這也是當(dāng)下很多“南方系”房企所面臨的抉擇。但即便做出改變，由于經(jīng)驗(yàn)不足，在項(xiàng)目運(yùn)營中仍有可能出現(xiàn)未知風(fēng)險(xiǎn)。
而華潤(rùn)、華僑城、招商組成的聯(lián)合體退地原因也是指向高地價(jià)。據(jù)悉，就在該聯(lián)合體拿下豐臺(tái)南苑鄉(xiāng)地塊的前兩天(10月28日)，天恒聯(lián)合體曾以5 萬元/平方米的樓面價(jià)成功從華潤(rùn)聯(lián)合體、綠城聯(lián)合體等競(jìng)拍對(duì)手中取得附近塊地。僅2天之隔，此地塊樓面價(jià)比華僑城聯(lián)合體拿下便宜了整整6000元/平方 米。
6000元/平方米的成本差看似不值一提，但在房?jī)r(jià)突破10萬元/平方米的北京，6000元的成本差不僅與產(chǎn)品類型、價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)力等息息相關(guān)，還對(duì)企業(yè)日后利潤(rùn)有著不小影響。
北京的風(fēng)險(xiǎn)
雖說北京土地價(jià)格屢創(chuàng)新高、地王頻出，市場(chǎng)卻流傳著一句“北京沒有解套不了的地王，有的只是時(shí)間問題”?？墒且膊皇敲總€(gè)拿了地王的企業(yè)都能等得起、受的得住市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。
根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年在目前已出讓的29宗宅地當(dāng)中，實(shí)際樓面價(jià)超過3萬元/平方米的多達(dá)13宗，加上目前正在出讓的土地，2015年土地樓面價(jià)超過3萬元/平方米的宅地將達(dá)到18宗以上。
這18宗地塊項(xiàng)目未來售價(jià)均價(jià)超過6萬元進(jìn)入高端住宅產(chǎn)品序列，其中純商品住宅部分的可售面積為110萬平方米左右。從2015年初至今，北京純商品住宅市場(chǎng)成交價(jià)6萬元/平方米以上的高端住宅產(chǎn)品僅成交了不到30萬平方米。
基于上述數(shù)據(jù)，亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析認(rèn)為，這些高價(jià)地一方面面臨巨大資金成本的壓力，另一方面在也面臨艱難的去化壓力。北京豪宅項(xiàng)目在短期 內(nèi)出現(xiàn)暴增，但其所面向的中產(chǎn)階級(jí)客群增長(zhǎng)速度相對(duì)較慢。因此未來北京豪宅市場(chǎng)將會(huì)出現(xiàn)嚴(yán)重供過于求的現(xiàn)象，而豪宅項(xiàng)目之間也將出現(xiàn)激烈競(jìng)爭(zhēng)。
而在這一背景之下，一些有豪宅成功開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的，并且有品牌客戶粘性的企業(yè)無疑將占據(jù)優(yōu)勢(shì)，而一些豪宅界的“新面孔”，如取得豐臺(tái)樊家村地王的 葛洲壩 等，則將面臨更大風(fēng)險(xiǎn)。
曾經(jīng)歷經(jīng)磨難進(jìn)京的企業(yè)也為“連夜進(jìn)京”的房企書寫著前車之鑒。
1993年，香港 新世界 集團(tuán)與北京市政府簽約崇文區(qū)舊城改造計(jì)劃，成為首個(gè)從外地進(jìn)京的房企。但這看似利潤(rùn)巨大的舊改項(xiàng)目卻讓新世界中國地產(chǎn)有苦難言。此后的近20年間，該公司 累計(jì)投入約160億元，完成200萬平方米的開發(fā)，除幫助近28000戶居民進(jìn)行拆遷、回遷外，還把舊有的崇外大街從25米窄道拓寬成70米的寬道，完成 了全長(zhǎng)23公里的7種主管線基礎(chǔ)建設(shè)。
與碧桂園同為“華南五虎”的恒大地產(chǎn)，也有一部進(jìn)京的血淚史。2013年7月3日，恒大地產(chǎn)以35.6億元、溢價(jià)率16.7%的價(jià)格拿下昌平沙河“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”地塊，首次進(jìn)駐北京。
但這塊體量超過51.1萬平方米地塊中，卻有26萬平方米被用來建設(shè)公租房，政府回購價(jià)為1.1萬元/平方米；剩余25.1萬平方米被用來建設(shè)“園區(qū)安置房”，回購價(jià)為1.4萬元/平方米。并由于該項(xiàng)目利潤(rùn)微薄，市場(chǎng)人士調(diào)侃為：“戰(zhàn)略性進(jìn)京”“只賺現(xiàn)金流”。
目前持有“北京院子”這一代表作的 泰禾集團(tuán) ，當(dāng)初進(jìn)京也是頂著巨大壓力。2013年，泰禾集團(tuán)先后在北京斥資63.35億元拿下四塊高價(jià)地塊，溢價(jià)率從48%~141%不等，打敗眾多知名房企，風(fēng) 頭一時(shí)無兩。2014年上半年，泰禾集團(tuán)又花下101.28億元在北京拿下三地塊。倘若加上在國內(nèi)拿下的土地，合計(jì)金額超400億元。但當(dāng)時(shí)，泰禾集團(tuán)的 負(fù)債總額高達(dá)470.62億元，凈資產(chǎn)負(fù)債率更是高達(dá)1367.68%，遠(yuǎn)高于同行。貨幣資金卻僅余37.58億元，較期初余額減少43.21%。
當(dāng)然，北京市場(chǎng)的巨大誘惑也讓大小房企甘心冒險(xiǎn)，聯(lián)合體就是他們一個(gè)分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的必備工具，現(xiàn)如今頻頻出現(xiàn)的拆伙傳言，卻令房企的進(jìn)京之路額外增加了幾重磨難。
