農(nóng)村改革一直都是中國(guó)全面深化改革的重要內(nèi)容，而作為農(nóng)村“三塊地”改革之一的農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地改革則再度被細(xì)化。昨日，中辦、國(guó)辦對(duì)外印發(fā)了《深化農(nóng)村改革綜合性實(shí)施方案》（以下簡(jiǎn)稱《方案》），《方案》明確，農(nóng)村存量的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地可以根據(jù)規(guī)劃為工礦倉(cāng)儲(chǔ)、商服等經(jīng)營(yíng)性用途所用。
實(shí)際上，農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地盡管有些“名不見經(jīng)傳”，但卻是全國(guó)建設(shè)用地構(gòu)成中的重要一環(huán)。截至2013年底，全國(guó)的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地面積約為4200萬(wàn)畝，占全國(guó)建設(shè)用地總量的13.3%左右。
十八屆三中全會(huì)也曾對(duì)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市進(jìn)行過(guò)表述。全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定就明確指出，在符合規(guī)劃和用途管制的前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國(guó)有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)。
而隨著全國(guó)33個(gè)區(qū)縣“三塊地”改革試點(diǎn)逐漸步入正軌，此次的《方案》則對(duì)“農(nóng)地入市”做出了更加細(xì)致化的規(guī)定，明確了在符合總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃的前提下，存量農(nóng)村集體建設(shè)用地可以用做工礦倉(cāng)儲(chǔ)、商服等經(jīng)營(yíng)性用途，而與工礦倉(cāng)儲(chǔ)、商服等同為經(jīng)營(yíng)性用地的住宅用地則仍然沒(méi)有被納入其中。
一位業(yè)內(nèi)人士告訴北京商報(bào)記者，目前33個(gè)試點(diǎn)針對(duì)的主要是存量用地，隨著土地產(chǎn)權(quán)的完善，土地流轉(zhuǎn)會(huì)更活躍，對(duì)行業(yè)的資本運(yùn)作也能產(chǎn)生一定的激活作用。特別是對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)的投資者來(lái)說(shuō)，“農(nóng)地入市”更是一塊誘人的蛋糕。
而對(duì)于“農(nóng)地入市”能否觸碰住宅領(lǐng)域，多位專家都給出了相左的看法。亞太城市研究會(huì)房產(chǎn)分會(huì)會(huì)長(zhǎng)陳寶存就一再?gòu)?qiáng)調(diào)，中央堅(jiān)決不允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市用做住宅用途?！斑@項(xiàng)改革主要是為了給鄉(xiāng)辦工廠騰出新的廠址，鼓勵(lì)農(nóng)村新企業(yè)的發(fā)展。而且從政策的連續(xù)性來(lái)看，無(wú)論是《中國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，還是新近出臺(tái)的《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃》，都明確農(nóng)村經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地要在規(guī)劃和用途管制下入市流傳，絕對(duì)不允許轉(zhuǎn)變?yōu)樽≌再|(zhì)?！?
在分析人士看來(lái)，“農(nóng)地入市”之所以視住宅用地為禁區(qū)主要還是因?yàn)樽≌玫厮鶢可娴姆矫嫣珡V，比如就農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地這種公有性質(zhì)的土地而言，政府與開發(fā)商之間該如何進(jìn)行談判和交易，建成住宅后的所得利益又該如何進(jìn)行分配，目前國(guó)家在這些方面的規(guī)定都還不完善。在以上種種問(wèn)題還沒(méi)有妥善解決的辦法下，“農(nóng)地入市”暫不可能涉及住宅用地。
