10月以來(lái)，北京土地市場(chǎng)供地節(jié)奏加快，引得房企“爭(zhēng)搶”。昨天（10月30日），豐臺(tái)區(qū)南苑鄉(xiāng)一宗地塊被中糧天恒首創(chuàng)聯(lián)合體在近百輪競(jìng)拍后以85.95億元、配建2.6萬(wàn)平方米公租房的代價(jià)競(jìng)得。該宗地塊成交后，據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，北京10月土地出讓金額已達(dá)293.5億元，創(chuàng)今年來(lái)月度土地成交金額紀(jì)錄。
土地成交的火熱也在一定程度上帶動(dòng)了豪宅扎堆入市。然而，面對(duì)一波波入市的豪宅和傳統(tǒng)營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)“金九銀十”的成色不足，供給與需求是否匹配也成為業(yè)內(nèi)思考的問(wèn)題。
單價(jià)地王、總價(jià)地王今年均“誕生”于豐臺(tái)
10月30日，就在北京新單價(jià)地王誕生于豐臺(tái)后的第10天，經(jīng)過(guò)97輪激烈競(jìng)拍，“天恒、中糧、首創(chuàng)”聯(lián)合體最終以北京歷史第二高總價(jià)85.95億元拿下豐臺(tái)區(qū)南苑鄉(xiāng)A組團(tuán)用地。經(jīng)業(yè)內(nèi)人士估算，該地塊樓面價(jià)達(dá)5萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率為50%。
在競(jìng)拍前，業(yè)內(nèi)人士曾猜測(cè)該地塊是否會(huì)成為今年北京的總價(jià)地王。目前，北京土地拍賣歷史上最高總價(jià)紀(jì)錄仍由今年初“華潤(rùn)、首開、平安”聯(lián)合體以86.25億元拿下的豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)白盆窯地塊保持。資料顯示，該地塊掛牌出讓起始價(jià)為70.7億元，以21.99%的溢價(jià)率成交，業(yè)內(nèi)測(cè)算樓面價(jià)約為3.8萬(wàn)元/平方米。從豐臺(tái)白盆窯的總價(jià)地王到豐臺(tái)樊家村的單價(jià)地王，北京歷史上的單價(jià)和總價(jià)地王同在今年誕生于豐臺(tái)。
高端項(xiàng)目扎堆入市 豪宅市場(chǎng)仍存去化風(fēng)險(xiǎn)
北京今年土地成交的火熱不僅存在于豐臺(tái)。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年已出讓的29宗宅地當(dāng)中，實(shí)際樓面價(jià)超過(guò)3萬(wàn)元/平方米的多達(dá)13宗，加上目前正在出讓的土地，2015年土地樓面價(jià)超過(guò)3萬(wàn)元/平方米的宅地將達(dá)到18宗以上。這18宗地塊項(xiàng)目未來(lái)售價(jià)均價(jià)超過(guò)6萬(wàn)元進(jìn)入高端住宅產(chǎn)品序列，其中純商品住宅部分的可售面積為110萬(wàn)平方米左右。而今年以來(lái)，北京純商住宅市場(chǎng)成交價(jià)6萬(wàn)元/平方米以上的高端住宅產(chǎn)品僅成交了不到30萬(wàn)平方米。
記者查詢北京市住建委網(wǎng)站獲悉，10月以來(lái)獲得預(yù)售許可證的商品住宅售價(jià)多在10萬(wàn)元/平米左右。其中，泛海國(guó)際居住區(qū)擬售價(jià)高達(dá)12萬(wàn)元/平方米。而除了少數(shù)項(xiàng)目之外，大多數(shù)售價(jià)在10萬(wàn)元/平米的項(xiàng)目今年成交套數(shù)維持在個(gè)位數(shù)。
第一太平戴維斯日前發(fā)布報(bào)告預(yù)計(jì)，未來(lái)15個(gè)月，北京還將迎來(lái)7個(gè)高端公寓項(xiàng)目和3個(gè)高端別墅項(xiàng)目陸續(xù)入市，其中絕大部分項(xiàng)目報(bào)價(jià)將突破每平方米十萬(wàn)元大關(guān)。同時(shí)，鑒于優(yōu)質(zhì)新項(xiàng)目的高預(yù)售價(jià)，整體市場(chǎng)均價(jià)預(yù)期將穩(wěn)步提升。
對(duì)此，亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析，高價(jià)地不僅面臨著巨大資金成本的壓力，還面臨艱難的去化壓力。北京豪宅項(xiàng)目在短期內(nèi)出現(xiàn)暴增，但其所面向的中產(chǎn)階級(jí)客群增長(zhǎng)速度相對(duì)較慢。因此未來(lái)北京豪宅市場(chǎng)將會(huì)出現(xiàn)嚴(yán)重供過(guò)于求的現(xiàn)象，而豪宅項(xiàng)目之間也將出現(xiàn)激烈競(jìng)爭(zhēng)。而在這一背景之下，一些有豪宅成功開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的，并且有品牌客戶粘性的企業(yè)無(wú)疑將占據(jù)優(yōu)勢(shì)，而一些豪宅界的“新面孔”，如取得豐臺(tái)樊家村地王的葛洲壩等房企將面臨更大風(fēng)險(xiǎn)。
