國家對開發(fā)商囤地、捂地行為三令五申、嚴(yán)令禁止。但記者近期調(diào)研發(fā)現(xiàn)，仍有一些開發(fā)商和土地監(jiān)管部門打“太極”：囤地20多年房價上漲近百倍，一些省份清查出的閑置土地甚至逾十萬畝……
業(yè)內(nèi)人士指出，樓市調(diào)整期“低價拿地、囤地惜售”背后，是開發(fā)商的暴利和高房價怪圈。專家建議，監(jiān)管部門應(yīng)嚴(yán)明法紀(jì)，嚴(yán)厲打擊囤地、捂地行為。地方需配套出臺閑置土地處置細(xì)則，抑制囤地惜售亂象，同時加強(qiáng)對地方政府監(jiān)管部門自身的監(jiān)督和督促，從源頭上解決囤地生財?shù)默F(xiàn)象。
不蓋房比蓋房更賺錢
大地產(chǎn)商“囤而緩建”坐等土地增值
中駿置業(yè)9月2日以總價16.67億元、樓面價20654元／平方米拿下位于上海普陀真如城市副中心的一幅地塊。而早在2006年，真如副中心推出的第一幅核心地塊，被長江實業(yè)以22億元底價將其收入囊中，折合樓板價僅3055元／平方米。10年之間，地價上漲近6倍。
據(jù)易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測，真如板塊目前在售的住宅成交均價為5萬元左右，附近二手房均價為每平方米31559元，是長實拿地價格十倍之多。
“真如城市副中心”是上海市重點建設(shè)的第四個城市副中心。長實拿地3年后，項目才正式開工。長實宣稱，集團(tuán)在該地塊上的項目預(yù)計2018年完工。也就是說，從拿地到建成，長實需用12年時間才能完工。
長江實業(yè)集團(tuán)董事局副主席李澤鉅曾表示，真如項目將包括住宅、高端辦公樓、商業(yè)、星級酒店、會所和停車庫配套及大量公共綠化建設(shè)。但記者在現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)，拿地9年之后，長實在地塊只建成切割成小面積散賣的廉價公寓式辦公樓，規(guī)劃中的高級寫字樓、商場、超過300米高的“浦西第一高樓”目前均未落實。
業(yè)內(nèi)人士分析稱，該項目的竣工時間已超出“合理”區(qū)間。以目前的市場價計算，長實集團(tuán)已凈賺超過100億元的土地溢價。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，第一個進(jìn)入?yún)^(qū)域開發(fā)，最后一個開盤，這是長實等大房地產(chǎn)商的一貫套路。通過這種操作模式，資金雄厚的房企可以坐等項目周邊商業(yè)配套做成熟，再坐享漁翁之利，并且穩(wěn)賺取土地溢價，以至于捂盤的利潤是蓋房的幾倍?！安簧w房比蓋房更賺錢?！?
記者查閱資料發(fā)現(xiàn)，長實緩慢開發(fā)由來已久。從1992年進(jìn)入內(nèi)地開始，長實系在上海擁有的項目已經(jīng)超過10個，其中多數(shù)項目均在2008年以前拿地，但大多仍在開發(fā)中。
根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定，兩年不開發(fā)的土地逾期無償收回。但在部分住房熱點城市或區(qū)域，借長期囤地獲取高利潤依然存在。有市場人士透露，不少房企拿地后，往往根據(jù)樓市行情或有可能的政策判斷房價走勢，再確定開盤時間。樓市回暖期就加緊開盤，房價低迷盤整時期，就以種種理由大量囤地。
一線城市的黃金地塊捂地收益勝過“捂金”，很多閑置土地在幾年間身價有的翻了幾倍，甚至上百倍。有報道稱，以國土資源部2010年后陸續(xù)披露的1457宗閑置土地名單為例，總閑置面積約9772公頃，合同總價款256億多元，按國內(nèi)重點城市住宅均價漲幅，保守估計目前土地已升值至少3倍，也就是說，僅土地一項政府已批未建的地塊就形成了大量的沉淀資產(chǎn)。
“很多樓盤不是拿完地就開建，能拖則拖仍是‘潛規(guī)則’。”上海萬科房地產(chǎn)有限公司總經(jīng)理孫嘉等人介紹說。
多手段炮制“囤地生財”
政府監(jiān)管失責(zé)助推
根據(jù)2012年修訂的《閑置土地處置辦法》，開發(fā)商原因造成的閑置土地，未動工開發(fā)滿一年的，按土地價款的20％征繳土地閑置費(fèi)；未動工開發(fā)滿兩年的，無償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，有多重原因造成了“坐地生財”囤地現(xiàn)象持續(xù)出現(xiàn)：
第一，在實際中，一些開發(fā)商采取緩慢開發(fā)、“換裝入市”等做法，規(guī)避《閑置土地處置辦法》等法規(guī)監(jiān)管。如果開發(fā)商拿地多年而開發(fā)進(jìn)展緩慢，或閑置多年再開發(fā)、捂地捂盤，又或者是一些爛尾樓換裝重新入市等情況都會直接導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)嚴(yán)重縮水，影響購房者利益。
第二，個別有實力“捂地”的知名房企成為囤地主角?！皟H海南省，2014年就清查出閑置土地13.92萬畝?！焙Ｄ鲜临Y源廳廳長陳健春說，僅12家知名房企閑置土地就有4.47萬畝，時間最長達(dá)20多年。
遭遇“囤地”的上海真如城市副中心開發(fā)建設(shè)投資有限公司相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，地方政府對知名企業(yè)更是“頗為無奈”，“往往就是拿鞭子抽它也是沒用的。一是在地下動工，大家看不到；二是因為地價對他們是九牛一毛，有資金實力捂得起?；灸盟鼪]辦法?！?
第三，熱衷囤地背后，還存在個別企業(yè)以土地融資、拉高估值作為資本運(yùn)作的“發(fā)展思路”。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一系列規(guī)章在前，而捂地、囤地問題嚴(yán)重，規(guī)則淪為兒戲，與地方開發(fā)商的大地主心態(tài)，以土地融資、拉高估值的發(fā)展思路密切相關(guān)。
“正是因為囤地的沒有受罰成為潛規(guī)則，現(xiàn)在不少房企拿地后，往往根據(jù)樓市行情或有可能的政策判斷房價走勢，再確定開盤時間?！睂O嘉表示，樓市調(diào)整期低價拿地、囤地惜售背后，囤地更是成為個別開發(fā)商“潛規(guī)則”。“很多地塊在城市中心，開發(fā)商卻長期不開發(fā)，別的開發(fā)商又無地可開發(fā)，往往使得土地供應(yīng)流于形式。”
房企囤地侵害購房者權(quán)益
宜出臺措施解決
囤地最終都要由購房者埋單。記者在北京、上海等地調(diào)研發(fā)現(xiàn)，伴隨著我國城市基礎(chǔ)設(shè)施及周邊配套的完善，一些知名開發(fā)商所囤地塊急速增值、同時也帶動了住宅價格的飆升。
同時，囤地還帶來住宅產(chǎn)權(quán)縮水，侵害購房者權(quán)益。北京市住建委網(wǎng)站披露的數(shù)據(jù)顯示，位于通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)的魯能“格拉斯小鎮(zhèn)”項目拿地10多年目前仍在開發(fā)銷售。據(jù)銷售人員透露，按2005年前就已拿地計算，京郊一些正銷售規(guī)劃中的住房產(chǎn)權(quán)或已縮水10年，“買房者還沒住進(jìn)產(chǎn)權(quán)就先縮水”。
多位受訪人認(rèn)為，應(yīng)從幾個層面對房企囤地生財亂象清理整治，保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益，促進(jìn)市場供給相對平衡。
地方需配套出臺閑置土地處置細(xì)則，并加大監(jiān)管力度。除了要嚴(yán)格遵守《中華人民共和國土地管理法》和《閑置土地處置辦法》，地方政策也需給力。海南省2013年底即出臺《海南省閑置土地認(rèn)定和處置規(guī)定》，為接下來閑置土地處置行動打下政策基礎(chǔ)，使得閑置土地盡快得到確認(rèn)和處置。
易居房地產(chǎn)研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)建議，對于土地閑置的判斷，不宜按照“是否開工”為標(biāo)準(zhǔn)，而應(yīng)按照項目完成度考核。
對于熱點地區(qū)宜加大調(diào)控力度，有針對性地抑制“捂地惜售”現(xiàn)象。“北京宣布行政職能遷入通州后，燕郊等區(qū)域房價漲幅較大，目前部分項目均價相比去年漲幅已近一倍。這些區(qū)域就可能成為囤地惜售高發(fā)區(qū)?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉說，在各地差異化調(diào)控的背景下，樓市進(jìn)一步分化將是大勢所趨。但對于部分違規(guī)或局部過熱現(xiàn)象，仍需出臺政策抑制炒作房價預(yù)期，防止房價過度背離市場。
加強(qiáng)對地方政府監(jiān)管部門自身的監(jiān)督和督促，將“無償收回閑置用地”的禁令落到實處。多地國土監(jiān)管部門也表示，盡管國家三令五申叫停，但由于巨大的利益誘惑和招商引資需求，眾多開發(fā)商及個別基層地方政府仍對囤地視而不見。應(yīng)該出臺相關(guān)規(guī)定，對地方執(zhí)法部門的處理過程及結(jié)果進(jìn)行相對應(yīng)的獎懲措施，尤其對于政府部門的違規(guī)行為應(yīng)重罰。
專家指出，要啟動立法工作，重點推進(jìn)土地閑置清理，將因“政府原因”造成的囤地具體化，推動一宗一宗解決“囤地”亂象。根據(jù)公開數(shù)據(jù)，海南省截至去年底已無償收回11192畝、征繳閑置費(fèi)2413畝閑置土地。為了進(jìn)一步推動當(dāng)?shù)赝恋亻e置工作，海南省政府日前決定對95宗閑置地塊公開掛牌督辦，土地面積約為3.23萬畝，公開掛牌督辦的宗地須在今年底前完成處置。
