房地產高增長告一段落 “十三五”重心為提升城鎮(zhèn)化質量

房地產市場迎來政策最寬松時期。

　　10月23日，央行再次下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率，同時，下調金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點，這是2014年以來的第6次降息。

　　根據國家統(tǒng)計局數據，房地產開發(fā)投資增速去年以來持續(xù)下滑，前三季度同比增長2.6%，住宅投資僅增長1.7%，為歷史新低。

　　一方面是持續(xù)下滑的房地產投資；另一方面是地產新政迭出，高層穩(wěn)地產的決心由此可見一斑。

　　10月26日至29日，在京召開的十八屆五中全會將討論“十三五”規(guī)劃。房地產能否在未來五到十年繼續(xù)作為支柱產業(yè)，引發(fā)業(yè)內的廣泛討論和關注。

　　21世紀經濟報道記者獲悉，住建部有關房地產行業(yè)的發(fā)展已經明晰，即“十一五”“十二五”期間的大力快速建設階段將告一段落，增加有效供給、改善住宅質量、提升人居環(huán)境，是下一個五年里，行業(yè)必須遵循的形勢和走勢。

　　房地產投資增速逐步下滑

　　“從2014年11月末開始的本輪降息通道看，6次降息購房按照基準利率計算，百萬20年利息減少幅度高達22.57萬。”中原地產市場分析師張大偉認為，房地產市場迎來政策最寬松階段。

　　但是，今年的新政效果卻難復去年。根據世邦魏理仕監(jiān)測的15個重點一、二線城市來看，9月，銷量同比增幅由上月的34.0%大幅趨緩至17.9%， 環(huán)比較8月甚至下降了7.4%。這主要是由于二線城市銷售勢頭減弱導致，一線城市基本保持了之前的增速。

　　“包括降息降準的地產新政雖然會導致樓市升溫，從目前市場形勢來看，10月樓市成交環(huán)比將升溫，但同比來看，仍將下滑。”張大偉預計，考慮到經濟需要，后續(xù)還有再次降準降息的可能性。

　　一直以來，房地產投資都是助推中國經濟增長的重要因素，貢獻率一度高達30%，然而，自2014年以來，房地產投資增速逐步下滑，并在三季度再度探低。

　　有觀點認為，房地產投資將在四季度筑底，也有市場人士認為，市場已對頻出的地產新政產生抗藥性，2016年的地產形勢不容樂觀。

　　毋庸置疑的是，房地產投資的下降也直接影響到了GDP數據，國家統(tǒng)計局的數據也顯示，前三季度，GDP也首度跌破7%。

　　“長遠來看，中國的確需要去房地產，即把房地產從支柱位置上逐步退下來?！痹〗ú坎块L仇保興在近日由清華大學舉辦的公開研討會上說，當前中國的人均房產約在33-35平米之間，接近法國和日本水平，房地產投資比例逐步下調很正常，持續(xù)大幅增長肯定會出大問題。

　　仇保興認為，從中短期來看，當前房地產市場投資大幅縮水，無新的投資可以彌補，這是當前出臺新政，穩(wěn)房地產投資的一個重要因素。

　　穩(wěn)地產投資思路轉變

　　“十三五”即將到來之際，有關房地產能否在未來五到十年承擔起宏觀經濟發(fā)展的大任，亦引發(fā)業(yè)內的廣泛討論和關注。

　　有觀點認為，中國的勞動力數量目前已經達到峰值，人口總量也將在2020年前后到達峰值。現在的住房已嚴重供過于求，在以后人口逐步減少的情況下，住房供過于求的程度只會強化。所以，房地產市場不可以作為未來經濟發(fā)展的依靠。

　　仇保興認為，中國的房地產還將面臨至少10年的快速發(fā)展。而佐證仇觀點的一個重要數據是城鎮(zhèn)化率。

　　“中國的城市化率不可能達到70%以上，房地產的峰值也就是65%左右，即35%的人居住在農村?！背鸨Ｅd如是介紹。

　　截至2014年末，我國城鎮(zhèn)化率達到54.77%。根據規(guī)劃，到“十三五”末期，全國常住人口城鎮(zhèn)化率達到60%左右。

　　也就是說，未來5年-10年仍是城鎮(zhèn)化水平快速發(fā)展期間，屆時也將有1億左右農業(yè)轉移人口和其他常住人口在城鎮(zhèn)落戶。在此期間，房地產不可能出現大的危機。

　　仇保興認為，未來十年內，房地產仍是支撐宏觀經濟的重要支柱，但是穩(wěn)地產投資的思路也將不同。

　　仇保興表示，未來城鎮(zhèn)化的核心是從數量到質量的轉變，可以把此前單一的住房建設和節(jié)能、節(jié)水等聯系在一起，個人、基金和政府聯合出錢，深度推進城鎮(zhèn)化，提高城鎮(zhèn)化質量水平。

　　“前30年，房地產毋庸置疑是經濟的支撐，但是突飛猛進的一個結果就是強調速度而忽視質量，很多地方的房子結構很有問題，比如沒有電梯和地下水道，碳排量較高等?！背鸨Ｅd認為，未來深度城鎮(zhèn)化還需要補缺。