繁榮的背后是“救市”政策不斷刺激不斷透支樓市需求的結(jié)果，背后潛伏著樓市新危機(jī)。而這場(chǎng)危機(jī)極有可能在2016年爆發(fā)，屆時(shí)，樓市可能將陷入新一輪調(diào)整周期。
張宏偉/文
從前三季度來看，“救市”政策頻發(fā)，央行也累計(jì)有五次降息四次降準(zhǔn)，一線城市、部分二線城市(庫(kù)存去化周期在15個(gè)月以下的城市，比如南京、蘇 州、南昌等城市)樓市需求政策刺激之下開始集中釋放，樓市基本面好轉(zhuǎn)，金九銀十已經(jīng)沒有什么太多的懸念，價(jià)格也趨于堅(jiān)挺，甚至接下來幾個(gè)月可能會(huì)慣性漲 價(jià)。
但繁榮的背后是“救市”政策不斷刺激不斷透支樓市需求的結(jié)果，背后潛伏著樓市新危機(jī)。而這場(chǎng)危機(jī)極有可能在2016年爆發(fā)，屆時(shí)，樓市可能將陷入新一輪調(diào)整周期。
樓市需求透支，“繁榮”不可持續(xù)
同策咨詢研究部結(jié)果顯示，2010年左右中國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭住房戶均套數(shù)已經(jīng)達(dá)到1.0套，這意味著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求已基本平衡，未來樓市增量房增速將遞減，房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入存量房時(shí)代。未來房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)體現(xiàn)出增速較為平穩(wěn)、需求更加差異化的特征。
從樓市大趨勢(shì)來看，供求基本面來看已基本平衡，市場(chǎng)需求已基本得到滿足，今年由于多輪“救市”政策導(dǎo)致樓市基本面復(fù)蘇好轉(zhuǎn)的“大年”不可持續(xù)。
從投資增速看，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2015年1~9月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資70535億元，同比名義增長(zhǎng)2.6%(扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng) 4.2%)，增速比1~8月份回落0.9個(gè)百分點(diǎn)，增速繼續(xù)小幅回落，房企投資意愿繼續(xù)回落，這也反映出樓市下半場(chǎng)需求不足導(dǎo)致房企投資動(dòng)力不足。
今年 “3·30新政”以來，大中城市(一線城市、部分二線城市)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量?jī)r(jià)的回升主要是過去積壓需求的集中釋放，以及由于需求的集中釋放而帶來的市場(chǎng)需求的透支，如果房企據(jù)此以為未來樓市一直會(huì)保持這樣的量?jī)r(jià)走勢(shì)，那其實(shí)就是對(duì)于市場(chǎng)的誤判。
從市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)來看，待本輪市場(chǎng)需求在第四季度集中釋放完畢之時(shí)，下一輪市場(chǎng)的階段性調(diào)整也就來臨了。筆者認(rèn)為，央行“雙降”、9·30新政降 首套首付之后，本輪樓市量?jī)r(jià)齊升最多持續(xù)到今年第四季度末，也就是說，央行貨幣政策寬松將導(dǎo)致樓市需求在今年下半年大量透支，樓市在下半年瘋狂后將陷入調(diào) 整期，從時(shí)間的角度來看，2016年初開始新一輪的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整極有可能會(huì)來臨。
同時(shí)，美元加息預(yù)期強(qiáng)烈，從全球投資客或財(cái)富階層的資產(chǎn)配置方向來看，購(gòu)置美元資產(chǎn)或增加美元資產(chǎn)成為他們的最優(yōu)選擇，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)更加具有 投資價(jià)值。在此市場(chǎng)背景下，全球投資客或財(cái)富階層對(duì)比中美樓市的投資價(jià)值，還是會(huì)選擇投資價(jià)值較高的美國(guó)房產(chǎn)，不會(huì)選擇中國(guó)樓市。從這個(gè)角度來看，中國(guó)樓 市已經(jīng)被美元“做空”，投資客即使選擇中國(guó)樓市進(jìn)行投資，也只是關(guān)注一線城市及極少數(shù)二線城市當(dāng)中的中高端物業(yè)，難以改變樓市整體大趨勢(shì)。
大蕭條或在明年初到來
今年以來，北上廣深一線城市、合肥、南京、武漢等城市“地王”頻現(xiàn)。筆者認(rèn)為，今年以來土地市場(chǎng)高溢價(jià)、“地王”現(xiàn)象確實(shí)在商品住宅市場(chǎng)成交量 回暖的市場(chǎng)背景下出現(xiàn)，如果市場(chǎng)成交量剛剛反彈就導(dǎo)致開發(fā)商在土地市場(chǎng)瘋狂拿地，如果這樣的“地王”的拿地成為常態(tài)，那么，市場(chǎng)可能很快將走向另外一個(gè)方 向：瘋狂之后的市場(chǎng)調(diào)整期。
從歷史經(jīng)驗(yàn)來看也是如此，2009~2010年、2013年土地市場(chǎng)“地王”頻出瘋狂之后，2011年、2014年樓市包括土地市場(chǎng)陷入大蕭 條。從今年土地市場(chǎng)表現(xiàn)來看，如果土地市場(chǎng)“地王”現(xiàn)象在今年下半年持續(xù)頻現(xiàn)，那么，這也就意味著2016年樓市將陷入大蕭條的調(diào)整期。
土地市場(chǎng)“高溢價(jià)”、“地王”是魔鬼，這或?qū)?dǎo)致樓市調(diào)控政策由當(dāng)前的“救市”為主的時(shí)期轉(zhuǎn)為再度收緊，市場(chǎng)也將再度陷入低迷。
另一方面，樓市“救市”政策越頻發(fā)，反而說明當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)依賴樓市越嚴(yán)重，中國(guó)未來的樓市形勢(shì)越嚴(yán)峻，未來會(huì)隱藏更多的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。
從短期來看，當(dāng)前樓市仍然是調(diào)整期，“去庫(kù)存”仍然為市場(chǎng)主旋律，這個(gè)基調(diào)并不會(huì)因?yàn)橐痪€城市、部分二線城市成交量回升而明顯改變；待市場(chǎng)需求在第四季度集中釋放完畢之時(shí)，下一輪市場(chǎng)的階段性調(diào)整也就來臨了。
