新浪樂居訊 上海易居房地產(chǎn)研究院今日發(fā)布《流動性、股市與樓市關系研究》報告指出，預計四季度及明年上半年房價仍有一定上升空間，這源于未來半年流動性繼續(xù)改善。報告從實證角度，詳細分析貨幣供應量、樓市和股市三者之間的聯(lián)系，并在此基礎上對房地產(chǎn)市場的走勢作簡要預測。
??報告顯示，2015年以來，針對經(jīng)濟下行壓力較大等新形勢，中國人民銀行出臺多項寬松貨幣政策，以保持適度流動性。從M1增幅來看，2015年8月，M1同比增幅為9.3%，較3月份的2.9%上升6.4個百分點，二三季度增幅明顯。70城房價環(huán)比增幅已于5月份進入正增長區(qū)間，同比跌幅連續(xù)6個月收窄。報告預計，四季度及明年上半年房價仍有一定上升空間。
??易居研究院研究員亢亞娟指出，貨幣供應量與資金價格的變化不僅決定著股市長期的趨勢，而且可以作為研判房價走勢的重要指標。貨幣供應量的增加和資金價格的降低是股市上漲、房價上升的直接推動力。報告通過對歷史數(shù)據(jù)分析得出，貨幣供應量和房價正相關性非常強，是樓市最為顯著的領先指標，以前幾個周期表明，明顯領先于房價變化5個月左右的時間。
??報告通過分析，主要得出三方面的結論：
??1、M1和銀行拆借利率是資產(chǎn)價格的領先指標
??一般而言，在經(jīng)濟繁榮期，包括股市和樓市在內的資產(chǎn)價格都會上漲，M1往往也是資產(chǎn)價格的領先指標。從內在原理分析，如果M1快速增長，除經(jīng)濟正在或者將要向好外，也有可能是企業(yè)傾向于進行非經(jīng)營性的投資活動。比如2009年實體經(jīng)濟并未全面復蘇，但M1增幅持續(xù)保持高位，這意味著部分資金必然進入股市和樓市。M1領先股市和樓市的時間，因國別和商業(yè)周期而不同，美國領先時間相對較長，平均約10個月左右，香港領先時間較短，平均約3個月左右。在香港和美國，M1與樓市的關聯(lián)度高于M1與股市。在大陸，去年以來M1先于房地產(chǎn)市場約15個月觸底，一方面是前期貨幣放松力度較小，M1波幅不大，另一方面是2013年房地產(chǎn)市場存在一定透支，上升期過長。2013年以來，M1和股市的相關性大幅弱化，2014年進一步弱化，主要與宏觀經(jīng)濟下滑、利率市場化等特殊情況有一定關系。從銀行拆借利率與房價來看，二者關系更為緊密，銀行拆借利率平均領先樓市3個月左右，對樓市走向有著重要影響。
??2、股市與樓市存在正相關關系
??總體來看，二者不存在所謂的“蹺蹺板”關系。絕大部分情況下，股市都領先于樓市。相較而言，香港樓市與股市的變化情況，有很大的共性，這點值得我們參考。股市領先于樓市的主要原因，一是股市是經(jīng)濟的晴雨表，對經(jīng)濟和流動性的變化反應快；二是股市流動性優(yōu)于樓市，投資者在短時間內可方便的進出；三是股市的財富效應明顯，牛市時促進樓市需求，熊市時抑制樓市需求。但值得關注的是，2013年以來，二者關聯(lián)度減弱。本輪股市大跌之后，對樓市的負面影響較小。
??3、在商業(yè)周期出現(xiàn)拐點時，M1、股市和樓市的相關度非常高
??拐點是商業(yè)周期的重要階段，各種數(shù)據(jù)之間的相關性表現(xiàn)顯著，比如1997年前后的香港，2007年以來的我國大陸，貨幣供應和股市、樓市的相關性非常顯著。而在商業(yè)周期的非峰點和非谷點期，以及資本市場只是出現(xiàn)小幅波動時，如2013-2014年，M1并未出現(xiàn)大的波動，股市也一直處于低位盤整期，三者的關聯(lián)度變得較低，甚至不相關。
??報告通過以上規(guī)律，對樓市和股市走勢做出了一定預測：
??1、貨幣政策仍然寬松，適度流動性利好市場
??2015年以來，針對經(jīng)濟下行壓力較大等新的形勢，央行更加注重松緊適度，適時適度預調微調。搭配使用多種貨幣政策工具增加流動性供給，有效彌補因外匯流入減少和市場主體持匯意愿變化形成的流動性缺口，保持流動性總量合理充裕；同時今年已三次普降金融機構人民幣存款準備金率，四次下調人民幣存貸款基準利率，公開市場逆回購操作利率相應有所下降，引導市場利率下行，從量價兩個方面保持貨幣環(huán)境的穩(wěn)健和中性適度。這一系列政策均利好于流動性，已對樓市和股市產(chǎn)生了較強的積極影響。預計四季度和明年上半年，M1增幅將有所擴大，而銀行間拆借利率仍保持低位。另外，還應關注美聯(lián)儲的加息進程，屆時將會影響中國的貨幣政策。
??2、房價增幅仍有一定上行空間
??2015年8月，M1同比增幅為9.3%，雖然仍處于較低水平，但較3月份的2.9%已上升6.4個百分點，二三季度增幅明顯，預計在央行多種政策的影響下，M1增幅上行趨勢將繼續(xù)維持一段時間。同時，今年以來國家對房地產(chǎn)市場的放松政策力度不斷加大，諸如放松個人房貸、下調公積金貸款首付比例等，促使房地產(chǎn)市場逐漸回暖，70城房價環(huán)比增幅已于5月進入正增長區(qū)間，同比跌幅連續(xù)6個月收窄。但受制于當前經(jīng)濟低迷、廣大三四線城市庫存量偏大、市場需求量較大的一線城市實行限購限貸，本輪房地產(chǎn)市場上揚趨勢較難長時間持續(xù)，且不同城市間分化愈加嚴重。預計四季度和明年上半年房價仍保持上漲態(tài)勢，70城房價同比增幅還將有所擴大，但明年下半年和2017可能有所降溫，
??3、股市進入新一輪的底部盤整期
??今年上半年以來，上證指數(shù)快速飆升，6月12日創(chuàng)本輪牛市高點5178，其后連續(xù)大跌，在強力政策的支持下，7月暫時在4000點上下企穩(wěn)，但8月份又跌到3000點附近，股指回到去年12月水平。至此，大部分投資者熱情逐漸磨滅殆盡，資金大量撤出股市?？梢姡习肽旯墒袧q幅過大，所以6月中旬已開始了一輪深度調整，已經(jīng)步入熊市，但在偏充裕的流動性背景下，股市難以繼續(xù)大幅下跌，將進入較長時間的筑底階段。
