豐臺多個超10萬元項目入市 成新興豪宅聚集地 “最嚴(yán)限購”后通州零供應(yīng) 大興多個新盤逆襲搶客。
金秋10月不僅是收獲的季節(jié)，也是樓市傳統(tǒng)的旺季。剛剛過去的十一長假期間，樓市較之前幾個月有明顯回升跡象。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2015年“十一”小長假期間（10.01-10.07）北京共成交商品住宅（不含保障房與自住房）342套，成交面積3.43萬平方米，成交均價為24548元/平方米，相比去年“十一”同期，上漲了16%。也正是看到了十月份不錯的開局，更多的開發(fā)商計劃趁熱打鐵，推出更多新盤。
據(jù)研究機(jī)構(gòu)統(tǒng)計，預(yù)計將有36個項目入市，其中包括紫金印象、魯能釣魚臺美高梅公館、懋源·釣云臺等17個純新盤，以及包括龍湖滟瀾新宸、福海棠華苑、上林溪南區(qū)、華遠(yuǎn)和墅等在內(nèi)的19個老項目后期。這也是今年第一次連續(xù)3個月的開盤項目都維持在35個左右。
“銀十”36個項目預(yù)計開盤 高端產(chǎn)品醞釀“保價提利”
伴隨著成交量的增長，房價也開始攀升。從10月預(yù)計入市項目特征來看，依舊延續(xù)上月特征，高端項目入市積極性高漲。預(yù)計入市的35個項目當(dāng)中僅別墅項目就占據(jù)6席，預(yù)期售價60000元/平方米以上的公寓豪宅項目也多達(dá)8個，房企們摩拳擦掌想要“保價提利”。
像位于東四環(huán)的高端豪宅泛海容郡項目，最新推出的部分無論成交量還是成交價格都明顯攀升。均價已經(jīng)由去年的6萬元/平方米提升到了7.5萬元/平方米。項目負(fù)責(zé)人向北京青年報記者表示，一方面，項目所處的東四環(huán)的位置和學(xué)區(qū)房的優(yōu)勢支撐著價格的提升，另一方面，在9、10月份，豪宅市場供應(yīng)量明顯增加。越接近年末，各大銀行的放款額度也越少，放款速度也會減慢，所以不少意向購房人都選擇在9、10月份出手購房，因此項目也選擇在這個時間點加推。
亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析認(rèn)為，從8月份開始，北京的別墅與公寓豪宅成交創(chuàng)下小高峰，整體高端市場成交活躍度明顯提升，加之房企在今年普遍已完成銷售目標(biāo)后，提升利潤水平的訴求更加強(qiáng)烈，是加速推出高端項目的重要拉動因素。而高端項目占比的不斷上升，預(yù)計將拉動北京商品住宅成交價格水平再次創(chuàng)下新高。
豐臺成為新興豪宅區(qū)
豪宅供應(yīng)增加，其中大部分集中在了豐臺區(qū)域。10月預(yù)計入市的項目中位于豐臺的有釣云臺、福海棠華苑等3個普宅項目，以及魯能·釣魚臺美高梅公館、中奧廣場首站兩個商住項目，其中釣云臺項目單套售價高達(dá)千萬起。此外，豐臺上半年的明星項目龍湖西宸原著也可能推出平層產(chǎn)品，近15萬/平方米左右的定價，進(jìn)一步加深了豐臺這一新興豪宅區(qū)的形象。
據(jù)北青報記者了解，豐臺作為內(nèi)城區(qū)卻在北京樓市中長期邊緣化。直到2013年，龍湖、泰禾等品牌開發(fā)商接連進(jìn)軍西南三環(huán)市場，豐臺土地價格迅速攀升，就在9月初，中鐵建和方興聯(lián)合體以超過5萬元/平方米的價格拿下豐臺石榴莊地塊，再次引發(fā)業(yè)內(nèi)對豐臺豪宅區(qū)崛起的關(guān)注。
懋源地產(chǎn)西南三環(huán)的釣云臺項目就可能在近期入市，據(jù)了解，項目由4棟12-14層的高層組成，總共106戶，主力戶型在170平方米到260平方米之間。
無獨有偶，龍湖西宸原著項目也將推出其平層玉府產(chǎn)品，售價預(yù)計在15萬元/平方米左右。其項目負(fù)責(zé)人對北青報記者表示，玉府作為內(nèi)城豪宅產(chǎn)品，本身土地已經(jīng)非常稀缺，但仍考慮到高贈送的附加值，包括1.8米寬的陽臺和設(shè)備平臺，都是贈送部分，其中設(shè)備平臺既可以當(dāng)作保姆間也可以視作多了半間屋子。
對于豐臺豪宅扎堆的現(xiàn)象，任啟鑫表示，以往豐臺區(qū)在北京房地產(chǎn)版圖當(dāng)中一直處于被冷落的“配角”地位，從住宅存量來看，目前豐臺區(qū)商品住宅存量僅在3000套左右，僅占到全市住宅存量的3%。不過隨著城區(qū)可開發(fā)土地的日益減少，豐臺三、四環(huán)土地也開始集中推出，而受到土地成本的拉升，這類項目多將以豪宅產(chǎn)品面世，例如10月預(yù)計入市的天恒金融街公園懿府、釣云臺等。而除此之外，豐臺三、四環(huán)之間還包括已入市的龍湖西宸原著，尚未入市的泰禾西局地塊、愗源夏家胡同地塊、華潤亞林西地塊、中鐵建方興石榴莊地塊等高價地，以及即將于9月底出讓的樊家村“準(zhǔn)地王”地塊。而隨著這些項目的逐漸入市，豐臺三、四環(huán)之間也將成為繼東壩之后，北京西部新興的“豪宅區(qū)”。
通州啞火 新盤零供應(yīng)
雖然10月份整體樓市很可能量價齊升，但引人注意的是，在8月開盤項目個數(shù)達(dá)到37個的年度高峰之后，接下來的“金九銀十”的新盤放量卻始終未能突破這一水平。尤其是處于風(fēng)口浪尖的通州區(qū)域，隨著最嚴(yán)限購令推出，成交被瞬間冰凍，居然在10月份沒有一個新盤供應(yīng)。
不久前因“北京市行政副中心”塵埃落定而大熱的通州房地產(chǎn)市場，被“史上最嚴(yán)限購政策”切實澆上了一盆“冷水”。
最新的規(guī)定顯示，對已擁有一套住房、無法提供在通州區(qū)落戶滿3年及近3年在通州區(qū)連續(xù)繳納社會保險和個人所得稅證明的本市戶籍居民家庭；無法提供近3年在通州區(qū)連續(xù)繳納社會保險和個人所得稅繳納證明的非本市戶籍居民家庭將暫停向其出售通州區(qū)商品住房。在全國限購松綁大環(huán)境下，北京通州“逆行”加緊限購，讓此前積極“喊漲”的樓盤，陷入了“降與不降”的拉鋸戰(zhàn)。
一度惜售的通州各個項目，在“最嚴(yán)限購”實施前紛紛連夜開盤，但密集成交過后，除了商住樓這一缺口外，通州樓市陷入了全面死寂。根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計顯示，10月份預(yù)計開盤的36個項目，居然沒有一個來自通州，通州區(qū)域的新盤供應(yīng)也在2015年里，第一次掛零。
對此，任啟鑫對北青報記者表示，8月份新盤入市高峰得益于通州限購前夜的集中推盤。但在進(jìn)入“金九銀十”之后，雖然信貸等政策寬松的刺激使得開發(fā)商推盤意愿持續(xù)高漲，但同時通州區(qū)的整體“啞火”使得原本銷售旺季總欠一把火后，未能突破今年的供應(yīng)最高峰。
大興接棒成剛需集中地
通州供應(yīng)斷頓，給了房山和大興更多的機(jī)會，這些區(qū)域的項目積極開盤，搶奪剛需和部分剛需改善型的購房人。從10月入市項目的區(qū)域分布來看，大興區(qū)將要開盤的項目最多，達(dá)到了6個，占據(jù)各區(qū)供應(yīng)的榜首。其提供的產(chǎn)品類型也較為豐富，即有像華遠(yuǎn)和墅這樣的別墅項目，也有金融街·漫香林第6區(qū)這樣的普通住宅產(chǎn)品，還有像萬科天地這類的商住項目。
根據(jù)亞豪統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，9月1日至17日，大興區(qū)共實現(xiàn)商品住宅（不含保障房與自住房）684套，占全部成交比重為21%居各區(qū)之首。任啟鑫表示，目前大興區(qū)成交主要集中在大興新城以及亦莊兩個區(qū)域，其中大興新城以首置剛需項目為主導(dǎo)，而亦莊區(qū)域則以改善型項目為主導(dǎo)，這兩部分需求均為目前政策導(dǎo)向所在。加上政策導(dǎo)向的刺激，使得大興區(qū)需求得以集中釋放，也吸引了眾多新項目的不斷入市
“銀十”去庫存或提速
整體樓市的供應(yīng)充足，也促使了成交的上升。根據(jù)鏈家網(wǎng)研究院統(tǒng)計，10月1日至11日，新建商品住宅網(wǎng)簽量為1438套，純商品住宅（不含保障房、自住房）成交655套，較去年同期上漲21.7%。
黃瑜表示，近期中央繼續(xù)出臺寬松的貨幣信貸政策，持續(xù)刺激需求入市，一系列投融資端口調(diào)整政策出臺，鼓勵企業(yè)加快開發(fā)節(jié)奏、調(diào)整投資結(jié)構(gòu)，寬松的市場環(huán)境為樓市升溫注入新動力。
開發(fā)商為了年底沖刺業(yè)績，趁著“銀十”也在積極推出新房源和促銷手段。鏈家網(wǎng)研究院李巧玲認(rèn)為，在供應(yīng)方面，考慮到多數(shù)需求會受節(jié)假日影響推遲入市，一般來說10月上旬鮮有項目入市，預(yù)計中下旬供應(yīng)或?qū)⒂瓉砀叻?，“銀十”也將成為開發(fā)商去庫存的關(guān)鍵節(jié)點。
