從已發(fā)布的公告內(nèi)容來看，多數(shù)大型房企的銷售出現(xiàn)增長(zhǎng)，部分房企已接近完成全年銷售目標(biāo)。相比之下，小型房企的業(yè)績(jī)普遍不佳，大多表現(xiàn)為預(yù)虧。房企“增收不增利”現(xiàn)象依然明顯。
本報(bào)記者 張敏 北京報(bào)道
2015年以來的市場(chǎng)回暖，仍然無法改變分化大勢(shì)。
截至10月14日，已有超過30家房企公布前三季度銷售數(shù)據(jù)，另有30多家房企發(fā)布前三季度業(yè)績(jī)預(yù)告。從已發(fā)布的公告內(nèi)容來看，多數(shù)大型房企的銷售出現(xiàn)增長(zhǎng)，部分房企已接近完成全年銷售目標(biāo)。相比之下，小型房企的業(yè)績(jī)普遍不佳，大多表現(xiàn)為預(yù)虧。
大型房企中，萬科以1804.7億元銷售規(guī)模位居上市房企之首，恒大、保利前三季度的銷售也已達(dá)千億規(guī)模。
分析指出，房企分化趨勢(shì)愈加明顯。從近幾年來的趨勢(shì)來看，全國(guó)排名前10、前20、前50的房企銷售門檻一直在提升。相比之下，一些中小型房企不斷積弱，正遭到并購(gòu)或淘汰。
該機(jī)構(gòu)表示，在政策松綁的推動(dòng)下，房企將在四季度加快出貨，并沖擊全年銷售目標(biāo)。但這并不會(huì)改變樓市區(qū)域分化，以及房企業(yè)績(jī)分化的大趨勢(shì)。
大型房企銷售普漲
10月9日，萬科發(fā)布的公告顯示，2015年1-9月累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積1439.8萬平方米，銷售金額1804.7億元。該數(shù)據(jù)比去年同期增長(zhǎng)21%，在業(yè)已發(fā)布三季度銷售數(shù)據(jù)的房企中，萬科的銷售居首。
萬科也是今年首個(gè)達(dá)到千億規(guī)模的房企。今年上半年即實(shí)現(xiàn)銷售金額1099.6億元，繼2014年后，再度成為國(guó)內(nèi)唯一半年度銷售突破千億的房企。
今年前三季度，恒大累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售額1287.4億元，同比增長(zhǎng)31%。保利實(shí)現(xiàn)銷售額1097億元，同比增長(zhǎng)19.5%。按照公司制定的全年目標(biāo)計(jì)算，兩者的完成率分別為87%和73%。
這也是已經(jīng)發(fā)布三季度銷售數(shù)據(jù)的房企中，僅有的三家超過千億的企業(yè)。分析指出，綠地在前三季度的銷售可基本確保千億規(guī)模無虞，萬達(dá)、中海也有望沖擊千億。
同時(shí)，多數(shù)大型房企的銷售實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)。其中，碧桂園前三季度銷售額845.8億元，同比增長(zhǎng)4.4%；華夏幸福銷售額449.2億元，增長(zhǎng)20%；華潤(rùn)置地銷售額635億元，增長(zhǎng)43%。
但由于銷售增長(zhǎng)率和年度銷售目標(biāo)的設(shè)定不盡相同，完成情況也有所差別。截至9月末，上述三家企業(yè)的銷售完成率分別為62.7%、73%和81%。
大型房企中，有兩家的銷售業(yè)績(jī)出現(xiàn)下滑，融創(chuàng)前三季度銷售額478.2億元，同比微跌1%；富力銷售額338.5億元，下降16.50%。
克爾瑞分析指出，三季度銷售情況較好的企業(yè)有三個(gè)特征：標(biāo)桿房企品牌效應(yīng)強(qiáng)，受到市場(chǎng)及季節(jié)因素的影響較??；布局重心在一線及重點(diǎn)二線城市的房企銷售業(yè)績(jī)較好；以改善型產(chǎn)品為主的房企業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)明顯。
中小房企“不樂觀”
相比之下，中小房企的業(yè)績(jī)不甚樂觀。大部分中小企業(yè)并未公布銷售數(shù)據(jù)，而僅僅發(fā)布業(yè)績(jī)預(yù)告。
據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，截至10月13日，已經(jīng)公布3季報(bào)預(yù)告的上市企業(yè)共有37家，以中小房企為主。其中，只有12家房企的業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)預(yù)增或預(yù)盈，20家企業(yè)出現(xiàn)預(yù)虧或預(yù)減，另有5家業(yè)績(jī)預(yù)警。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，整體數(shù)據(jù)“非常不樂觀”。尤其對(duì)于分布在三四線城市的企業(yè)來說，業(yè)績(jī)下滑幾乎是可以預(yù)見的。
鐵嶺新城公告稱，截至目前，三、四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣度仍然很弱，作為其上游行業(yè)的土地一級(jí)開發(fā)市場(chǎng)也受到了很大影響，公司土地出讓情況不佳，導(dǎo)致業(yè)績(jī)虧損。
綠景控股的公告顯示，今年前三季度，預(yù)計(jì)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為虧損720萬元至1080萬元，虧損程度比去年同期進(jìn)一步加大。業(yè)績(jī)虧損的原因是：管理費(fèi)用增加；銷售收入減少。
天寶基建則預(yù)計(jì)前三季度的業(yè)績(jī)?yōu)椤巴虼蠓陆怠?，歸屬上市公司股東的凈利潤(rùn)降幅可達(dá)69%-73%。下降原因與前述企業(yè)類似：主要銷售項(xiàng)目未滿足收入確認(rèn)條件，預(yù)計(jì)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入將大幅下降，凈利潤(rùn)相應(yīng)程度減少。
機(jī)構(gòu)分析指出，大型房企與中小型房企、區(qū)域房企之間，在融資能力、銷售能力、成本管控等方面存在明顯差距。加之不少小型房企分布在三四線城市，業(yè)績(jī)大受影響。
在導(dǎo)致“銷售收入減少”的因素中，“轉(zhuǎn)型”也是重要方面。近年來，不少中小房企宣布退出房地產(chǎn)業(yè)，并不斷減少房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的比重，也被認(rèn)為是導(dǎo)致業(yè)績(jī)下滑的重要因素。
業(yè)績(jī)分化還將加劇
對(duì)于今年前三季度的業(yè)績(jī)，張大偉指出，大部分企業(yè)并不出色，預(yù)計(jì)在2015年完成全年銷售目標(biāo)的企業(yè)可能不會(huì)過半。
他還表示，雖然2015年樓市出現(xiàn)明顯復(fù)蘇，但房企“增收不增利”現(xiàn)象依然明顯，房企利潤(rùn)率持續(xù)下調(diào)，中小企業(yè)的下調(diào)幅度將更加明顯。
房企的分化體現(xiàn)為“強(qiáng)者恒強(qiáng)”。按照克爾瑞的統(tǒng)計(jì)，今年前三季度TOP10房企入榜門檻為455億元銷售額，較去年同期增加8億元；TOP20房企銷售金額門檻230億元，同比增長(zhǎng)21%；TOP50房企門檻則達(dá)到123億元，同比增長(zhǎng)14%。
同期，10強(qiáng)、20強(qiáng)和50強(qiáng)房企的銷售面積門檻也有明顯提高。
上述機(jī)構(gòu)還表示，根據(jù)中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)房企公布的下半年推盤計(jì)劃，可看出新推貨值明顯高于上半年。由于7、8月為銷售淡季，因此大部分房企的推盤時(shí)間都將集中在9-12月，預(yù)計(jì)四季度房企業(yè)績(jī)將有普遍提升。
但業(yè)績(jī)“翹尾”的預(yù)期，并不會(huì)改變企業(yè)分化趨勢(shì)。張大偉指出，全國(guó)樓市已經(jīng)出現(xiàn)了以一二線與三四線劃分的“兩重天”，房企分化也會(huì)愈加嚴(yán)重。
按照蘭德咨詢機(jī)構(gòu)的觀點(diǎn)，未來還將有大量的中小企業(yè)通過出售項(xiàng)目、被并購(gòu)等方式出局。未來一段時(shí)間，房地產(chǎn)界的并購(gòu)潮恐將愈演愈烈。
