9月30日，央行和銀監(jiān)會(huì)宣布，在不實(shí)施限購(gòu)措施的城市，對(duì)居民家庭首次購(gòu)買(mǎi)普通住房的商業(yè)性個(gè)人房貸，最低首付款比例調(diào)整為不低于25%。同時(shí)， 住建部、財(cái)政部和央行三部委發(fā)布通知，要求提高住房公積金使用效率，全面推行異地貸款。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，從2014年“9.30”房地產(chǎn)新政開(kāi)始，我國(guó)對(duì)于房地 產(chǎn)行業(yè)的扶持思路明確為從金融端加強(qiáng)居民購(gòu)買(mǎi)力，此次一手房首付比例的下降，符合近期的市場(chǎng)預(yù)期，此次調(diào)整后，我國(guó)房貸政策環(huán)境基本回歸到2008年左右的水平。
??而在資本市場(chǎng)，隨著A股大盤(pán)回暖，房地產(chǎn)板塊表現(xiàn)強(qiáng)勁，尤其是一二線(xiàn)龍頭地產(chǎn)股和具備國(guó)資改革等概念的主題地產(chǎn)股在國(guó)慶節(jié)后股 價(jià)上漲明顯。市場(chǎng)目前的焦點(diǎn)在于，房地產(chǎn)市場(chǎng)下半年是否還會(huì)有更為積極的救市政策，此次政策空間的“底部”是否已經(jīng)出現(xiàn)。從證券時(shí)報(bào)記者采訪(fǎng)的情況來(lái)看， 業(yè)內(nèi)對(duì)于下半年的政策預(yù)期普遍良好，隨著穩(wěn)增長(zhǎng)預(yù)期的推進(jìn)，政策調(diào)整或許還有進(jìn)一步寬松的空間。
??政策不斷加碼
??分化格局強(qiáng)化
??從 “9.30”房地產(chǎn)新政開(kāi)始，在大部分城市限購(gòu)解鎖的背景下，我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的扶持思路就基本明晰，即從金融端加強(qiáng)居民購(gòu)買(mǎi)力。具體措施包括：二套房 認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)由“認(rèn)房又認(rèn)貸”改為“認(rèn)貸不認(rèn)房”；二套房首付比例門(mén)檻下降，外加營(yíng)業(yè)稅免征年限下降；二套房公積金首付比例下降。
??在這些利好政策以及多次降息降準(zhǔn)的推動(dòng)下，今年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)全面復(fù)蘇，全國(guó)大中城市的成交量增加明顯，個(gè)別城市如深圳、北京又出現(xiàn)了房?jī)r(jià)幾個(gè)月之內(nèi)翻番的“奇觀(guān)”。
??單 就首套房首付比例調(diào)整來(lái)看，我國(guó)歷史上一共進(jìn)行了5次大規(guī)模的調(diào)整。1998年，居民購(gòu)買(mǎi)自用普通住房，不享受購(gòu)房補(bǔ)貼的，首付比例不低于30%，享受購(gòu) 房補(bǔ)貼的，首付比例為個(gè)人承擔(dān)部分的30%；2003年，最低首付款比例下調(diào)至20%；2006年，最低首付款比例正式提高到30%；2008年，在經(jīng)濟(jì) 刺激政策的背景下，首付款比例重新下調(diào)到20%；2010年4月又重新回調(diào)到30%；今年9月30日，非限購(gòu)城市再次降至25%。
??中信建投研報(bào)認(rèn)為，在一年的時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)救市政策不斷加碼，過(guò)程中伴隨著5次降息和4次降準(zhǔn)，極大地釋放了市場(chǎng)資金的流動(dòng)性，許多開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)金流充裕，銷(xiāo)售 和拿地節(jié)奏加快。盡管如此，房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)還是呈現(xiàn)出分化的特征，即一二線(xiàn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)于三四線(xiàn)城市更為強(qiáng)勢(shì)，且分化效應(yīng)進(jìn)一步加大。
??數(shù)據(jù)顯示，今年9月一二三線(xiàn)重點(diǎn)城市成交增速分別為44%、28%和18%，前8月全國(guó)商品房銷(xiāo)售金額累計(jì)同比增長(zhǎng)15%，在扣除掉40個(gè)大中城市后的數(shù)據(jù) 則為9%，進(jìn)一步印證了此輪市場(chǎng)的復(fù)蘇主要為一二線(xiàn)城市推動(dòng)。中信建投預(yù)計(jì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的恢復(fù)將延續(xù)到明年上半年，考慮到北上廣深以及三亞并不享受此次政 策利好，重點(diǎn)二線(xiàn)城市如蘇州、南京、長(zhǎng)沙、鄭州等庫(kù)存結(jié)構(gòu)良好的城市預(yù)計(jì)優(yōu)先受益。
??深圳規(guī)土委的一位研究員分析指出，“當(dāng)前購(gòu)房人群的結(jié)構(gòu)化特征表現(xiàn)明顯，購(gòu)買(mǎi)力越來(lái)越集中于一二線(xiàn)的中高收入人群。同時(shí)，宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)增速放緩乃至繼續(xù)下降成為共識(shí)，當(dāng)前的房地產(chǎn)政策的邊際效應(yīng)在遞減，很難回到2008年時(shí)的‘全民購(gòu)房’時(shí)代。”
??有故事的地產(chǎn)股更有戲
??在上述房地產(chǎn)救市新政頒布后，證券時(shí)報(bào)記者粗略統(tǒng)計(jì)了地產(chǎn)股指數(shù)的表現(xiàn)。去年9月30日新政發(fā)布至今，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)指數(shù)（881153）從1405點(diǎn)漲至 2211點(diǎn)，漲幅為56%，期間最高漲至4072點(diǎn)。從新政發(fā)布后一周的漲幅來(lái)看，去年的“9.30”為1.75%，今年的“3.30”為 15%，“8.31”為-4%，“9.30”為9.2%。整體看來(lái)，房地產(chǎn)指數(shù)的漲跌與A股大盤(pán)的表現(xiàn)基本一致，不同的政策內(nèi)容對(duì)行情影響有限。
??值得注意的是，在本輪房地產(chǎn)救市過(guò)程中，各類(lèi)地產(chǎn)股的表現(xiàn)不一。一二線(xiàn)的龍頭地產(chǎn)股表現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)但與指數(shù)基本持平，比如萬(wàn)科A從去年9月30日至今的漲幅約為 46%，保利地產(chǎn)為54%。而一些具備國(guó)資改革概念的地產(chǎn)股的表現(xiàn)則大幅超越指數(shù)，比如招商地產(chǎn)受益于大股東資產(chǎn)注入預(yù)期，同期漲幅高達(dá)126%；深振業(yè) A、深深房A受益于深圳國(guó)資改革，同期漲幅分別為78%和162%。
??此外，一些具備業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型概念的特色地產(chǎn)公司，股價(jià)表現(xiàn)也優(yōu)于傳統(tǒng)地 產(chǎn)股。比如大力發(fā)展區(qū)域性地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的廊坊發(fā)展，同期股價(jià)漲幅達(dá)到55%；轉(zhuǎn)型主題旅游文化地產(chǎn)的小地產(chǎn)公司中弘股份，同期漲幅高達(dá)121%；發(fā)展自 貿(mào)區(qū)主題產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)的華發(fā)股份，同期漲幅為85%；發(fā)展電影產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的中國(guó)武夷，同期漲幅為62%。
??政策仍有寬松空間
??那么，已經(jīng)歷了多重利好政策洗禮的房地產(chǎn)市場(chǎng)，在今年的最后三個(gè)月里，是否還可能存在進(jìn)一步寬松的空間？
??中信建投地產(chǎn)研究員蘇雪晶認(rèn)為，此次首付比例下調(diào)5個(gè)百分點(diǎn)實(shí)質(zhì)上也為后續(xù)政策調(diào)整留下余地。一方面，我國(guó)有兩成首付的先例，另一方面，低首付也符合國(guó)際經(jīng) 驗(yàn)，日本等國(guó)家最低首付比例都低于兩成，當(dāng)然首付比例不同也和各個(gè)國(guó)家城市化進(jìn)程、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展水平以及金融體系發(fā)展有關(guān)，但綜合而言，從支持需求的角 度，首付比例繼續(xù)下調(diào)是存在空間的。同時(shí)，房地產(chǎn)調(diào)控周期遺留下來(lái)的部分政策仍存在優(yōu)化空間，契稅優(yōu)惠可能是下一步出的牌，部分城市嘗試的購(gòu)房退稅有望在 更多城市鋪開(kāi)。
??深圳大學(xué)一位不愿具名的經(jīng)濟(jì)學(xué)教授，則從宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)的角度對(duì)房地產(chǎn)救市政策預(yù)期表示看好。他表示，由于經(jīng)濟(jì)增速持續(xù)下滑， 穩(wěn)增長(zhǎng)成為國(guó)家和企業(yè)重要的經(jīng)濟(jì)任務(wù)，其中穩(wěn)投資帶動(dòng)的穩(wěn)增長(zhǎng)意義不言而喻，房地產(chǎn)當(dāng)下仍然作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)起著風(fēng)向標(biāo)的意義，下半年不排除繼續(xù)降 準(zhǔn)降息的可能。當(dāng)然，房企在目前的市場(chǎng)環(huán)境下可以充分擁抱流動(dòng)性釋放的機(jī)遇，比如進(jìn)行股權(quán)或發(fā)債融資。
