一線城市成交環(huán)比下滑 金九銀十褪色

一線城市成交環(huán)比下滑　房企緩?fù)票P(pán)　金九銀十褪色 本報(bào)記者　董映頡　北京報(bào)道 北京等城市住宅成交從7月份開(kāi)始就逐月下降,“金九銀十”這個(gè)傳統(tǒng)銷(xiāo)售旺季也成交低迷。在此背景下,兩項(xiàng)購(gòu)房信貸政策再度調(diào)整。 9月30日,央行與銀監(jiān)會(huì)發(fā)布政策,規(guī)定在不實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市,對(duì)居民家庭首次購(gòu)買(mǎi)普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款,最低首付款比例調(diào)整為不低于25%。隨后,住建部、財(cái)政部與央行聯(lián)合發(fā)布公積金新政,推行公積金異地購(gòu)房工作。 “從今年的市場(chǎng)情況來(lái)看,雖然部分城市成交出現(xiàn)回暖,但全國(guó)范圍內(nèi)市場(chǎng)目前仍在調(diào)整周期內(nèi),且隨著3·30政策效果的釋放,目前市場(chǎng)仍有一些不穩(wěn)定因素,此時(shí)出臺(tái)這兩項(xiàng)政策旨在釋放信貸寬松信號(hào)。”國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心一位負(fù)責(zé)人對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示,政策集中出臺(tái)也透露出中央在四季度維穩(wěn)的意圖。 一年四次調(diào)信貸 “國(guó)慶節(jié)之前歷來(lái)是樓市政策出臺(tái)的重要窗口,如去年調(diào)整二套房信貸的9·30政策,同樣也是在這一時(shí)點(diǎn)推出來(lái)的,這對(duì)四季度樓市的走勢(shì)是一個(gè)信號(hào)?！北本┦蟹繀f(xié)秘書(shū)長(zhǎng)陳志表示。 按照央行與銀監(jiān)會(huì)發(fā)布的政策,在不實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市,對(duì)居民家庭首次購(gòu)買(mǎi)普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款,最低首付款比例調(diào)整為不低于25%,并提出各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制將結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況自主確定轄內(nèi)商業(yè)性個(gè)人住房貸款的最低首付比例。 “此次中央出臺(tái)的信貸新政仍是按照分類(lèi)調(diào)控的思路,將限購(gòu)城市排除在利好政策之外,而對(duì)二三線城市樓市的剛需購(gòu)房者將起到直接刺激作用。”上述國(guó)研中心負(fù)責(zé)人表示,這意味著中央對(duì)一線城市市場(chǎng)仍然判斷為較熱,但二三線城市卻仍然面臨去庫(kù)存壓力。 而政策的作用點(diǎn)顯然不止于此。 “本次新政雖直接針對(duì)首套房,但考慮此前已規(guī)定還清首套房房貸者再購(gòu)買(mǎi)二套房按照首套房政策執(zhí)行。因此從實(shí)際政策效果看,本次新政策不僅有利增加首套房購(gòu)買(mǎi)能力,對(duì)于已經(jīng)還清首套房房貸,有二套房購(gòu)買(mǎi)意愿甚至投資需求的購(gòu)房人也存在直接刺激?！苯?jīng)濟(jì)學(xué)者陳劍波表示。 同樣,此次住建部等多部委出臺(tái)的公積金貸款新政也將政策著力點(diǎn)放在二三線城市。業(yè)內(nèi)人士分析,一方面,這些地區(qū)房?jī)r(jià)總價(jià)相對(duì)偏低,實(shí)現(xiàn)公積金異地貸款有利于留住人才;另一方面,對(duì)于一些戶籍在三四線城市,而工作在一二線城市的人,也有機(jī)會(huì)改善戶籍所在地的居住條件。 實(shí)際上,據(jù)記者統(tǒng)計(jì),從去年9·30政策開(kāi)始,一年內(nèi)中央層面已累計(jì)連續(xù)4次分別對(duì)首套房、二套房商業(yè)貸款和公積金貸款首付比例、貸款優(yōu)惠利率進(jìn)行了不同程度放松,且在放松力度上也有所增加。 “在第四季度伊始出臺(tái)這兩項(xiàng)政策,主要目標(biāo)仍然是穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)?！鄙鲜鰢?guó)研中心負(fù)責(zé)人表示,當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下行壓力仍較大,需要房地產(chǎn)維持穩(wěn)定,支持投資力量回升,從而為穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)起到支持作用,因此在當(dāng)前時(shí)間節(jié)點(diǎn)繼續(xù)推出利好政策。 不過(guò)多位業(yè)內(nèi)人士也表示,這兩項(xiàng)政策此時(shí)出臺(tái)的信號(hào)意義仍然大于實(shí)際意義。 “根據(jù)銀行貸款的放款慣例,每年四季度大部分銀行受貸款額度影響,會(huì)減少或放緩批貸,本次央行政策在各地的具體執(zhí)行情況仍需觀察。同樣,對(duì)于一些高房?jī)r(jià)地區(qū)而言,由于公積金貸款額度較低,異地使用也將是杯水車(chē)薪,因此對(duì)購(gòu)買(mǎi)總價(jià)較高的住宅來(lái)說(shuō)支持力度有限?！标悇Σǚ治觥? “小幅提價(jià)成常態(tài)” 事實(shí)上,政策出臺(tái)并非無(wú)的放矢。全國(guó)部分城市的住宅成交從7月份開(kāi)始就逐月下降,即使是樓市的傳統(tǒng)旺季金九銀十,也已成色不再。 以北京為例,亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示,北京新建商品住宅交易量已經(jīng)連續(xù)兩個(gè)月出現(xiàn)下跌,9月份成交量環(huán)比8月份下滑了30%,比7月份下滑了42%,而這一成交量走低的趨勢(shì)在“十一”假期期間依然延續(xù)。 北京的市場(chǎng)情況并非特例,今年“十一”期間,廣州全市一手住宅網(wǎng)簽540套,比去年同期上漲33.3%,但環(huán)比9月1日-6日卻大幅下降了113%。同樣,深圳樓市在“十一”期間僅簽約227套,與節(jié)前一周的865套成交相比,大幅下降73.3%。 除此之外,根據(jù)深圳市規(guī)土委的數(shù)據(jù)顯示,截至9月29日,深圳當(dāng)月一手住宅成交3849套,環(huán)比下降32%,成交面積為38.9萬(wàn)平方米,環(huán)比下降33%,連續(xù)三個(gè)月下跌;二手住宅成交9881套,環(huán)比下降11.82%,也連續(xù)兩個(gè)月下跌,跌幅約為39%。 不過(guò),據(jù)記者了解,與往年金九銀十開(kāi)發(fā)商加速推盤(pán)、加大優(yōu)惠促銷(xiāo)力度不同,今年開(kāi)發(fā)商在9、10月期間并未出現(xiàn)明顯增加推盤(pán)量的情況,優(yōu)惠促銷(xiāo)活動(dòng)也與以往相差無(wú)幾。 以北京為例,亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,10月預(yù)計(jì)入市的項(xiàng)目有36個(gè),與上月基本持平,且36個(gè)項(xiàng)目當(dāng)中別墅項(xiàng)目占據(jù)6席,而預(yù)期售價(jià)6萬(wàn)元/平方米以上的公寓豪宅項(xiàng)目多達(dá)8個(gè)。而據(jù)深圳媒體提供的數(shù)據(jù),今年“十一”期間,深圳僅有兩個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)。 “我們項(xiàng)目這一期開(kāi)盤(pán)一共就推出兩個(gè)樓座,房源不到100套,每平米價(jià)格比上一期提高了300元,市場(chǎng)的接受度還可以,所以也沒(méi)有必要大幅優(yōu)惠,現(xiàn)在新推房源已經(jīng)基本售完。”北京房山區(qū)一加推項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)理告訴記者。 “目前房企并未出現(xiàn)大幅調(diào)價(jià)的現(xiàn)象,但今年下半年開(kāi)始,頻繁地小幅提價(jià)已經(jīng)成為樓盤(pán)銷(xiāo)售的常態(tài),除了一些本身存在硬傷的項(xiàng)目去化困難,多數(shù)項(xiàng)目銷(xiāo)售完成較好。同時(shí),力度較大的優(yōu)惠促銷(xiāo)活動(dòng)目前已很少出現(xiàn)?！北本┮环科鬆I(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)表示。 中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析,北京、深圳等一線城市及部分二線城市熱點(diǎn)樓市在今年上半年經(jīng)歷了一輪去化高峰,目前的去化壓力并不大。同時(shí),由于今年大多數(shù)品牌房企的業(yè)績(jī)完成情況較好,四季度銷(xiāo)售任務(wù)較為輕松,因此并未急于銷(xiāo)售。 根據(jù)提供的數(shù)據(jù)顯示,截至三季度末,20家典型房企的平均銷(xiāo)售目標(biāo)完成率為64.54%,恒大、華潤(rùn)等房企銷(xiāo)售目標(biāo)完成率已超過(guò)80%,四季度相對(duì)輕松。 “市場(chǎng)低迷,房企庫(kù)存壓力大,因此低價(jià)推盤(pán);市場(chǎng)回暖,房企則放緩?fù)票P(pán)節(jié)奏,并相應(yīng)提高利潤(rùn)空間?！毙褫x地產(chǎn)北京公司總經(jīng)理孔鵬表示,這種推盤(pán)策略是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中房企正常的思維邏輯,預(yù)計(jì)四季度一線城市及部分熱點(diǎn)二線城市的房?jī)r(jià)將會(huì)見(jiàn)頂。