傳統(tǒng)的樓市旺季“金九銀十”過半，北京的“金九”卻在平淡中收尾。
來自兩家房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，北京9月純商品房成交量環(huán)比下跌超過兩成，而原因則被認(rèn)為與股市下挫及通州限購有關(guān)。
上海的新房市場依舊延續(xù)了此前的良好成交情況，整個(gè)9月也是房地產(chǎn)傳統(tǒng)的交易旺季，上海市場表現(xiàn)也不錯(cuò)。
北京：入市項(xiàng)目豪宅化
亞豪機(jī)構(gòu)日前提供給《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者的數(shù)據(jù)顯示，截至27日，9月北京共成交商品住宅(不含保障房與自住房)5612套，成交面積64.31萬 平方米，環(huán)比分別減少27%、22%。與此同時(shí)，9月商品住宅成交均價(jià)卻環(huán)比上漲了12%，達(dá)到3.1萬元/平方米。另據(jù)鏈家網(wǎng)研究院的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，9 月1日至27日，北京新建純商品住宅(不含保障房與自住房)成交3824套，環(huán)比下滑22%，較去年同期上漲18%。
新房市場在7月份達(dá)到高點(diǎn)后，連續(xù)兩月出現(xiàn)下滑，從上述數(shù)據(jù)看，北京“金九”的成交明顯低于預(yù)期。關(guān)于原因，亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅對(duì)記者分析，一方 面，隨著北京純商品住宅用地持續(xù)減少，潛在供應(yīng)減少，大量房企不得不選擇控制供應(yīng)節(jié)奏，因此影響了成交量；另一方面今年股市的快速走低使得樓市購買力也相 應(yīng)下滑，影響了下半年的樓市成交走勢；同時(shí)在通州版限購令的影響下，9月1日至27日，通州區(qū)商品住宅(不含保障房與自住房)僅實(shí)現(xiàn)成交836套，環(huán)比減 少52%，從盤踞3個(gè)月的行政區(qū)成交首位的寶座上退下，被大興與房山所超越。鏈家網(wǎng)研究院李巧玲也認(rèn)為，“金九”北京樓市的暗淡，與通州限購升級(jí)有關(guān)，部 分潛在需求由于條件不滿足難以入市，致使通州成交占比明顯下滑。據(jù)鏈家網(wǎng)研究院統(tǒng)計(jì)，9月通州成交占比僅為13.2%，較7、8月分別下滑5個(gè)與11個(gè)百 分點(diǎn)。
雖然市場壓力不小，但很多開發(fā)商仍對(duì)北京趨之若鶩。以旭輝為例，今年6月份，斷頓已久的土地市場放出大興8幅土地，旭輝率先連拿兩幅，近兩年旭輝更是在競爭白熱化的北京市場摘下十幅地塊。
“北京應(yīng)該是全國地價(jià)最高的，比上海都高，北京最近推出的地，基本上50%以上都是踩著周邊二手房的銷售價(jià)去構(gòu)成新房樓板(價(jià)格)，對(duì)于土地市場來 說，大家比拼的不是實(shí)力而是想象力?！毙褫x集團(tuán)北京區(qū)域事業(yè)部總經(jīng)理孔鵬日前對(duì)記者說，“我感覺這不是一個(gè)可持續(xù)的狀態(tài)，北京2000萬以上的房產(chǎn)一年能 賣300~400套，今年到明年的供應(yīng)，我想不到它會(huì)是一個(gè)怎么樣的結(jié)果。”
但孔鵬坦言，北京的產(chǎn)品豪宅化的趨勢已經(jīng)無法逆轉(zhuǎn)。機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的9月供給數(shù)據(jù)也說明了這種豪宅化趨勢。亞豪機(jī)構(gòu)在報(bào)告中稱，9月1日至27日，北京住 宅市場共有29個(gè)項(xiàng)目入市，相比8月同期減少了7個(gè)，扣除自住房后新增供應(yīng)3910套，環(huán)比8月同期減少12%。但供給減少的主要是剛需盤，受到頻頻出現(xiàn) 的高價(jià)地的影響，北京9月樓市出現(xiàn)高價(jià)盤集中入市現(xiàn)象。
上海：房企醞釀漲價(jià)
上海鏈家市場研究部監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，截至9月28日，9月上海市商品住宅的供應(yīng)量為174.6萬平方米，環(huán)比上漲125.0%，同比上漲33.2%； 成交量為125.5萬平方米，同比上漲62.6%。值得一提的是，本月上海樓市成交均價(jià)為30462元/平方米，同比上漲9.6%。
《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者注意到，上海的商品住宅成交量已經(jīng)連續(xù)6個(gè)月超過120萬平方米，遠(yuǎn)超過每個(gè)月的供應(yīng)量。多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著供應(yīng)量的下滑和需求的增加，未來上海的房價(jià)上漲壓力很大，目前上海的商品住宅銷售均價(jià)已經(jīng)超過3萬元/平方米。
深圳：理性趕走瘋狂
《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者根據(jù)深圳規(guī)劃與國土資源委員會(huì)官網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，9月1日至9月28日，深圳一二手住宅成交不足1.4萬套，這與上半年一度突破2萬套的成績相比，出現(xiàn)了嚴(yán)重的下滑。
其中，一手住宅成交3936套，成交面積39.86萬平方米；二手住宅成交9740套，成交面積83.6萬平方米。即便按照日均成交數(shù)據(jù)將9月29日、9月30日計(jì)算進(jìn)去，仍然比8月表現(xiàn)遜色。
根據(jù)深圳中原研究中心監(jiān)測，8月深圳一手住宅成交5643套，成交面積為57.72萬平方米。二手住宅成交11206套，成交面積94.83萬平方米。
從過往幾周的表現(xiàn)來看，深圳一手住宅進(jìn)入9月以來就一直處于低迷狀態(tài)，不僅推盤量少，上半年頻頻出現(xiàn)的“日光盤”現(xiàn)象也難以再現(xiàn)。
“我們?cè)绢A(yù)計(jì)9月份會(huì)有不少于50個(gè)新盤入市，結(jié)果有很多新盤并沒有推出，開發(fā)商也在觀望?！泵缆?lián)物業(yè)全國研究中心何倩茹9月28日對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者表示。
至今，9月的周均推盤量為9.7萬平方米，這已經(jīng)恢復(fù)到了4月份的成交水平，顯著低于從5月到8月份周均15萬平方米的成交量，下跌幅度將近36%。
9月第一周、第二周分別僅有2個(gè)項(xiàng)目入市，到第三周、第四周才有所上升，但總體來看，銷售率都不太理想。
以上周(9月21日~9月27日)為例，入市項(xiàng)目的整體銷售率只有六成五左右，某推售體量較大的樓盤銷售率更是低至五成。某港資開發(fā)商由于資本外流和人民幣(6.362, 0.0000, 0.00%)貶值的預(yù)期仍在，提供了低于其周邊樓盤的開盤價(jià)格，意圖回籠資金，但銷售率仍然一般。
從成交量數(shù)據(jù)來看，7月份的周平均成交量為約1400套，6月份則為1715套，但9月下降到周均958套左右的水平。上周成交僅為865套，顯著低于平均水平。
深圳樓市“金九”遇冷，還得歸因于上半年的瘋狂。自“3·30”新政以來，深圳二手房率先“脫韁”，裹挾著一手房進(jìn)入瘋漲狀態(tài)。
到8月，深圳一手房成交均價(jià)36159元/平方米，二手房成交均價(jià)為40346元/平方米，與4月相比分別上漲了37.1%、12.3%，其中部分片區(qū)的房價(jià)上漲幅度高達(dá)40%。
何倩茹分析，經(jīng)過上半年的瘋漲之后，深圳房價(jià)已經(jīng)處于高位，購房者變得更加理性，對(duì)于過高的房價(jià)不會(huì)瘋狂追買。
“另一方面，過去半年尤其是第二季度透支了很多購房需求，這也是造成金九成交活躍度下降的主要原因之一?！焙钨蝗銓?duì)本報(bào)記者表示。
而股市動(dòng)蕩下跌，也在一定程度上“拖累”了深圳樓市。深圳某樓盤銷售人員則告訴本報(bào)記者，由于股市暴跌，購房者資金被套牢，其項(xiàng)目出現(xiàn)了多起退房案例。
二手房方面，業(yè)主的報(bào)價(jià)底氣也隨之減弱，談價(jià)空間變大。“金九”即將結(jié)束，馬上進(jìn)入“銀十”，開發(fā)商或加大推盤力度，但在定價(jià)上會(huì)趨于理性。
廣州：金九銀十可期
根據(jù)搜狐焦點(diǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至9月27日，廣州全市一手住宅共成交6634套，比去年同期增加了2615套，漲幅達(dá)39%。
成交套數(shù)的同比漲幅巨大，主要緣于去年廣州樓市的低迷。由于供應(yīng)過大，廣州樓市在去年的成交一度陷入萎靡，直到今年各種救市政策出臺(tái)后，才逐漸回暖。
與往年同期相比，6634套的成交量也只能算廣州“金九”的中等水平。2013年、2012年同期的成交量分別為7664套、8621套。
不過，值得注意的是，今年9月份出現(xiàn)了明顯的“翹尾”現(xiàn)象，最近一周，廣州全市一手住宅共網(wǎng)簽成交2402套，環(huán)比上漲44.2%，共成交面積接近27萬平方米。
價(jià)格方面，繼7月創(chuàng)下新高之后，廣州一手住宅房價(jià)又步入了下滑的通道。截至9月27日，廣州全市一手住宅成交均價(jià)15109元/平方米，與去年同期相比輕微下降不到1%，環(huán)比也小幅下降5%。
這已是廣州一手住宅成交均價(jià)連續(xù)兩個(gè)月環(huán)比下降。
廣州中原研究部認(rèn)為，預(yù)計(jì)今年的雙節(jié)假期期間，廣州一手樓市的氣氛會(huì)越來越火熱，但受制于宏觀經(jīng)濟(jì)的大勢，各開發(fā)商之間的競爭角逐會(huì)更加激烈。而“金九銀十”總體成色仍然可期。
