由于房地產行業(yè)受國家融資政策限制,一部分房地產企業(yè)會選擇海外上市或發(fā)行公開債券。隨著全國中小企業(yè)股份轉讓系統(tǒng)(簡稱“新三板”)的擴容,房地產開發(fā)企業(yè)或配套企業(yè)涉足新三板的案例逐步增多。其中恒大地產分拆旗下資產掛牌新三板成為開發(fā)企業(yè)涉足新三板的典型案例,而房地產配套企業(yè)如房地產咨詢、房地產中介代理、房地產互聯(lián)網企業(yè)掛牌新三板更是流行。
恒大分拆上市
事實上,房企在分拆資產后的上市選擇已經不僅局限在A股和H股,新三板成為了一些房地產開發(fā)企業(yè)的選擇。一方面,讓母公司的市盈率能夠獲得重估并因此增值;另一方面,新三板上市速度較快,未來轉板的可能性也為集團整體資產上市帶來了便利。
7月2日,恒大地產發(fā)布公告,旗下廣州恒大淘寶足球俱樂部股份有限公司、恒大文化產業(yè)集團股份有限公司已向新三板遞交掛牌申請,并皆于7月1日獲得受理函。7月21日,恒大礦泉的公開轉讓書也出現(xiàn)在了股轉系統(tǒng)。
截至目前,恒大旗下已上市和即將掛牌的境內外上市公司已達6家。恒大健康產業(yè)置入香港上市平臺恒大健康,另有足球、文化、礦泉水申請掛牌新三板。據透露,恒大收購的馬斯葛也將作為旗下產業(yè)的上市平臺。
不過,恒大的分拆上市過程也有一些“插曲”。恒大地產9月24日晚間披露,由于申請分拆掛牌的上市發(fā)行主體恒大礦泉的資產發(fā)生較大變化,與恒大礦泉原來的申請已有差異,公司提出申請終止恒大礦泉掛牌審核。對于“資產發(fā)生較大變化”的具體原因,恒大地產是這樣解釋的:為優(yōu)化資源配置及降低成本、實現(xiàn)產業(yè)規(guī)模效益,計劃對恒大礦泉及集團的糧油、乳業(yè)資產進行內部重組合并。
一位熟悉恒大的知情人士告訴證券時報記者:“由于恒大旗下冰泉、乳業(yè)、糧油等消費類產業(yè)公司是獨立運作的,一些渠道資源目前還未及時整合,暫時中止同類資產的上市是符合集團戰(zhàn)略的,未來資產和渠道整合完畢后再行上市,有利于集團的整體布局?！?
九鼎騰籠換鳥
主板公司收購新三板公司見多不怪,新三板公司收購主板公司則較為罕見。今年5月,九鼎投資以41億元“吞下”中江集團100%股權,借此奪得上市公司中江地產控股權,并宣稱后續(xù)將有部分資產注入中江地產。這也是國內首例新三板公司控股A股公司的案例,同時也間接實現(xiàn)了房地產企業(yè)資產介入新三板領域。
值得注意的是,九鼎投資41億元的摘牌價遠遠高于中江集團的凈資產估值。據中銘國際資產出具的評估證明,中江集團評估后的資產總額為29.13億元,負債總額10.83億元,凈資產18.3億元。九鼎投資表示,收購中江集團后,擬將持有的部分資產注入中江集團控股子公司中江地產,具體注入方案正在籌劃中。
深圳一位新三板券商投行人士對此分析,如果資產注入完成,則意味著九鼎投資實現(xiàn)相應部分業(yè)務在A股的上市,這就打通了九鼎投資在新三板與A股市場的通道,大大便利其后續(xù)的融資和資本運作。同時,房地產開發(fā)企業(yè)也間接將自身資產和業(yè)務介入新三板,為后續(xù)的融資帶來了更多選擇。
上述投行人士進一步補充道,九鼎這類“騰籠換鳥”的做法并不常見,也不具備普遍性,一方面,A股上市房企一般來說資產和市值都遠大于新三板企業(yè);另一方面,房企介入新三板的常規(guī)做法仍然是選擇控股或參股新三板公司為主。
房地產服務企業(yè)掛牌多
根據《產業(yè)結構調整指導目錄(2011年本)》,房地產不屬于政策鼓勵類行業(yè),股轉公司會勸退,券商內部一般也不支持此類行業(yè)公司申報。這也明確表示,房地產企業(yè)特別是房地產開發(fā)企業(yè)直接掛牌新三板幾無可能。
由此,不少房地產開發(fā)企業(yè)會選擇將其中的配套關聯(lián)企業(yè)掛牌新三板,而這些掛牌的企業(yè)往往具備“互聯(lián)網+地產”的基因。日前,復星集團將旗下房產代理商策源置業(yè)送上了新三板,逐步成為許多房地產服務型企業(yè)上市的范本。
無獨有偶,花樣年在8月23日晚也發(fā)布公告稱,公司建議旗下間接附屬公司美易家于新三板掛牌。美易家成立于2010年,是花樣年旗下從事商用物業(yè)管理、資產營運以及相關增值服務的平臺。
早在7月19日,花樣年董事局主席潘軍首次透露,美易家將仿效airbnb,搭建度假出租物業(yè)共享平臺?；幽觐A測,其將會成為中國首家登陸新三板的度假物業(yè)運營企業(yè)。在掛牌完成后,美易家大股東花樣年將間接擁有不少于55%的股權。
此外,業(yè)內知名的商業(yè)地產全程服務商RET睿意德也在日前正式啟動新三板上市工作;山東崇峻股份日前也選擇在新三板掛牌,成為山東首家獨立在新三板掛牌的房地產營銷代理服務企業(yè);更早之前,上海華燕房盟在今年年初掛牌新三板,成為新三板第一家互聯(lián)網房地產企業(yè)。
據不完全統(tǒng)計,已經登陸新三板的涉及房屋建設咨詢、銷售代理和互聯(lián)網營銷的房地產配套企業(yè)還有海國實5、華凱1、廣建1、中僑1、快易名商、天房科技、布雷爾利、七星科技、智通建設、寶信平臺、中景股份、環(huán)宇建工、四川永強、新邦股份和永拓咨詢。
