今年是上海和重慶試點(diǎn)征收房產(chǎn)稅的第五個(gè)年頭，盡管頻頻遭受質(zhì)疑，但滬渝兩地仍然在荊棘中繼續(xù)探索前行。昨日，北京商報(bào)記者從重慶市地稅局了解到，從國慶節(jié)開始，重慶將開征2015年個(gè)人住房房產(chǎn)稅，征收標(biāo)準(zhǔn)與2014年一致。事實(shí)上，目前在滬渝兩地征收的房產(chǎn)稅因?yàn)閮傻卦O(shè)置的房產(chǎn)稅征收條件比較特殊，且沒有大面積針對存量住宅，并不具有普遍性。但也有分析認(rèn)為，在滬渝兩地試點(diǎn)房產(chǎn)稅就是為了讓消費(fèi)者接納稅負(fù)從交易環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)向保有環(huán)節(jié)，未來，針對存量住宅進(jìn)行房產(chǎn)稅征收是大勢所趨。
從9941元到13192元/平方米
根據(jù)重慶市地稅局發(fā)布的公告，符合繳納房產(chǎn)稅條件的納稅人應(yīng)在10月1日-31日期間主動(dòng)向當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納個(gè)人住房房產(chǎn)稅。自2011年以來，重慶房產(chǎn)稅的起征點(diǎn)也經(jīng)歷了4次上調(diào)，從最初的9941元/平方米，上調(diào)至目前的13192元/平方米。
根據(jù)公告，有三類住房需要申報(bào)繳納房產(chǎn)稅。一是個(gè)人擁有的獨(dú)棟商品住宅。這里提到的獨(dú)棟商品住宅是指獨(dú)立、單棟且與相鄰房屋無共墻、無連接的成套住宅。另外，個(gè)人新購的高檔住房如果達(dá)到了上兩年重慶市主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價(jià)2倍以上的，也需要繳納房產(chǎn)稅，目前，衡量繳納與否的標(biāo)準(zhǔn)線是13192元/平方米。
免稅面積的測算也仍然沿襲之前的規(guī)定，即2011年1月28日前擁有的獨(dú)棟商品住宅，免稅面積為180平方米；新購獨(dú)棟商品住宅、高檔住房，免稅面積為100平方米。“三無人員”及納稅人家庭擁有的第二套普通住房沒有免稅面積。
自從重慶、上海征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)以來，業(yè)內(nèi)專家均將房產(chǎn)稅視做改變當(dāng)前地方政府“土地財(cái)政、調(diào)節(jié)房價(jià)”的一大舉措。但從重慶試點(diǎn)來看，房產(chǎn)稅收入偏少也是不爭的事實(shí)。房產(chǎn)稅對地方政府財(cái)政稅收貢獻(xiàn)并不大。重慶房產(chǎn)稅試征稅的金額年均為1億元左右。
以2011年為例，當(dāng)年重慶市對居民住宅征收稅款1億元，而當(dāng)年重慶市本級財(cái)政收入2908．8億元，房產(chǎn)稅占本級財(cái)政收入的比重僅為0．03％；到2012年也僅有1.4億元。與重慶相比，上海的房產(chǎn)稅征收雖然在絕對值上要多，但其占財(cái)政收入的比重同樣很少。根據(jù)《2014年上海預(yù)算草案報(bào)告》，2014年上海市預(yù)計(jì)征收房產(chǎn)稅27．6億元，只有土地出讓收入的1．7％。
于房價(jià)及財(cái)政幾無影響
2011年1月，上海和重慶兩市開始對于個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅的試點(diǎn)，“重慶版”房產(chǎn)稅偏重對高檔房、別墅的征收，對存量、增量獨(dú)棟別墅均征房產(chǎn)稅，而“上海版”房產(chǎn)稅方案則針對新增一般房地產(chǎn)，而且按照人均面積做起征點(diǎn)考慮。
但兩地試點(diǎn)房產(chǎn)稅四年多以來，卻并沒有達(dá)到人們所預(yù)期的抑制房價(jià)過快上漲，而房產(chǎn)稅的推進(jìn)也遇到了不少阻礙。根據(jù)報(bào)告，上海及重慶在開始試點(diǎn)房產(chǎn)稅的前3個(gè)月，兩市住宅成交量分別下降46%和26%，比同類城市降幅高出10-20個(gè)百分點(diǎn)，但成交均價(jià)并未出現(xiàn)明顯下跌。第二年，兩地成交量均呈現(xiàn)較大幅度的增長。而由于影響有限，滬渝征收上來的房產(chǎn)稅也僅占上海、重慶2014年市本級一般公共預(yù)算收入的1.3%和0.7%。有專家認(rèn)為，目前來看，房產(chǎn)稅試點(diǎn)對于兩地房價(jià)和地方財(cái)政的影響幾乎可以忽略不計(jì)。
房產(chǎn)稅的實(shí)施對重慶房地產(chǎn)市場的影響有限。比如，獨(dú)棟別墅受政策抑制，供應(yīng)趨勢越來越緊張，主要影響因素應(yīng)是土地供應(yīng)，高檔住房這兩年在需求層面轉(zhuǎn)變?yōu)閯傂?、改善性住房以來，高端住房本身的供?yīng)也在根據(jù)市場進(jìn)行自我調(diào)整，開發(fā)商也要順應(yīng)市場潮流。
也有專家指出，重慶房產(chǎn)稅也存在方案設(shè)計(jì)漏洞，比如房產(chǎn)稅的征收特點(diǎn)應(yīng)該是寬稅基、低稅率，但目前重慶方案卻是窄稅基。與窄稅基相匹配的應(yīng)該是高稅率，目前重慶政策卻是窄稅基、低稅率。
征收范圍非主流成推廣阻礙
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則表示，兩地征收房產(chǎn)稅的對象要么是高檔住房、別墅，要么就是人均面積過大的普通住宅，這幾類征收對象均不是房地產(chǎn)市場的主流，這也說明了為什么兩地開展房產(chǎn)稅試點(diǎn)四年多以來仍未給市場造成太大影響。
但張大偉也表示，兩地試點(diǎn)房產(chǎn)稅的本意也不是想通過征收房產(chǎn)稅而達(dá)到某些短期目的，兩地試點(diǎn)房產(chǎn)稅的真正意義其實(shí)是為了轉(zhuǎn)變消費(fèi)者在繳稅方面的觀念。
據(jù)了解，目前，中國對住宅征收的稅負(fù)主要集中在交易環(huán)節(jié)，而且稅負(fù)相當(dāng)重，大概能占到成交總價(jià)的10%。但交易環(huán)節(jié)的重稅并不具備可持續(xù)性，比如，當(dāng)市場火爆、住宅交易活躍時(shí)，政府稅收會(huì)相應(yīng)增加，而如果市場低迷、交易冷清，政府的稅收也會(huì)明顯降低。這十分不利于政府獲得穩(wěn)定的稅收收入。
“而征收房產(chǎn)稅實(shí)際上就是將交易環(huán)節(jié)的稅負(fù)轉(zhuǎn)移到保有環(huán)節(jié)，政府希望通過試點(diǎn)來讓購房者接納這種稅負(fù)轉(zhuǎn)移?！睆埓髠フf道。他表示，隨著目前不動(dòng)產(chǎn)登記條例實(shí)施細(xì)則和房地產(chǎn)稅法輪廓的日漸清晰，未來，房產(chǎn)稅征收涵蓋普通的存量住宅肯定是大勢所趨。
