部分開發(fā)商頻頻提價(jià) 業(yè)內(nèi)擔(dān)憂泡沫積聚 “環(huán)北京”樓市隱憂
本報(bào)記者 董映頡 北京報(bào)道
“環(huán)北京”區(qū)域樓市正享受著北京樓市價(jià)值外溢帶來的紅利。
日前，《華夏時(shí)報(bào)》記者調(diào)查了解到，自通州執(zhí)行嚴(yán)格的區(qū)域限購以來，通州周邊的燕郊房?jī)r(jià)已開啟了新一輪上漲，個(gè)別項(xiàng)目與今年5月份相比已經(jīng)上漲近一倍。同時(shí)，受二套房信貸、公積金等多項(xiàng)政策調(diào)整所帶來的利好影響，香河、固安、涿州等北京周邊區(qū)縣的房?jī)r(jià)在近期也出現(xiàn)了較大幅度的上漲。
據(jù)記者最新獲得的一家房企在京開發(fā)策略的研判報(bào)告顯示，預(yù)計(jì)2015年隨著樓市成交的回暖，北京市場(chǎng)將會(huì)呈現(xiàn)主打去庫存以及新增供應(yīng)不足的局面，全年北京房?jī)r(jià)漲幅將在13%-15%之間，而成交量則將在2015年下半年有一個(gè)較高的增長(zhǎng)。
“一天一個(gè)價(jià)”
這份預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)將上漲的研判報(bào)告來自旭輝地產(chǎn)(旭輝御府) ，按照旭輝在京調(diào)研團(tuán)隊(duì)的分析，2015年下半年，隨著市場(chǎng)回暖、企業(yè)資金回籠、信貸環(huán)境放寬，房企競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更加激烈，到今年四季度，北京房?jī)r(jià)的環(huán)比漲幅將達(dá)到高點(diǎn)。
這一判斷對(duì)于以北京為標(biāo)桿、房?jī)r(jià)漲跌跟隨北京市場(chǎng)起伏的“環(huán)北京”區(qū)域樓市似乎同樣適用。今年9月份以來，“環(huán)北京”區(qū)域房?jī)r(jià)不斷探索著新高點(diǎn)。
“我在燕郊買房的定金都是追著銷售交的，現(xiàn)在燕郊不少項(xiàng)目都在做國慶期間的銷售預(yù)熱，價(jià)格比現(xiàn)在又要上調(diào)，這才不到兩個(gè)月的時(shí)間，我看中的樓盤每平米已經(jīng)漲了3000元。”在北京工作的方先生在9月中旬剛剛購買了位于燕郊的一處商品房。
“自從通州開始限購以來，燕郊的房?jī)r(jià)基本就是一天一個(gè)價(jià)，9月初剛開盤的商品房項(xiàng)目，不到一周就售罄了?！北敬蛩阍谕ㄖ葙彿康耐跖?，在通州執(zhí)行限購后失去購房資格，只得在燕郊看房，但燕郊房?jī)r(jià)的快速上漲已經(jīng)讓她“有點(diǎn)失去信心了”。
與去年相比，燕郊的個(gè)別項(xiàng)目?jī)r(jià)格漲幅已經(jīng)翻倍。以燕郊理想新城為例，這一項(xiàng)目曾經(jīng)一度以價(jià)格相對(duì)較低獲得購房者青睞，直到去年，該樓盤均價(jià)仍為7000元/平米-8000元/平米，但目前的最新價(jià)格已經(jīng)達(dá)到17000元/平米左右。
“現(xiàn)在整個(gè)燕郊的市場(chǎng)價(jià)格都是水漲船高，現(xiàn)在這個(gè)價(jià)格的房源已經(jīng)很少了，在國慶節(jié)前后開盤的房源價(jià)格還要上調(diào)5%-10%。”理想新城的銷售人員對(duì)記者表示。
不過，燕郊并非“環(huán)北京”區(qū)域樓市的特例，據(jù)記者調(diào)查了解，隨著近期樓市各類政策的寬松化調(diào)整，北京周邊的香河、固安、涿州等地的樓市也進(jìn)入亢奮狀態(tài)。
“最近我們的項(xiàng)目?jī)r(jià)格已經(jīng)調(diào)過兩次了，第一次上調(diào)了5%，第二次上調(diào)了10%，調(diào)價(jià)后的銷售情況都還不錯(cuò)?！蔽挥阡弥菝倒宕蠼值囊辉谑垌?xiàng)目開發(fā)商對(duì)記者表示，今年京津冀一體化規(guī)劃方案獲批后，涿州的房?jī)r(jià)就進(jìn)入上升通道，加上信貸及公積金政策調(diào)整，不少北京客戶選擇到涿州買房。
“環(huán)北京”樓市的價(jià)格快速上漲也引起了政府管理層的關(guān)注。為此，近期，河北省住建廳、國土廳聯(lián)合發(fā)出通知，“維護(hù)北京周邊地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”被列為河北房地產(chǎn)管理部門工作的重要問題，要求在規(guī)劃、土地、建設(shè)等各個(gè)方面嚴(yán)格把關(guān)，嚴(yán)厲查處房地產(chǎn)企業(yè)惡意炒作、捂盤惜售、哄抬房?jī)r(jià)等行為。
業(yè)內(nèi)稱開發(fā)商過度炒作
“北京房?jī)r(jià)居高不下，中低端商品房市場(chǎng)逐步萎縮，這使得北京的部分購房需求迅速外溢，這給‘環(huán)北京’樓市帶來了機(jī)會(huì)。尤其是去年市場(chǎng)低迷時(shí)，‘環(huán)北京’樓市受沖擊明顯，項(xiàng)目去化困難、庫存積壓嚴(yán)重，因此當(dāng)銷售窗口期到來時(shí)，開發(fā)商都會(huì)不遺余力去庫存?！币拙友芯吭貉芯繂T嚴(yán)躍進(jìn)指出。
從近期北京土地市場(chǎng)的成交情況來看，截至9月21日，北京成交土地額已經(jīng)高達(dá)167.6億元，出讓的地塊基本都為區(qū)域地王，樓面地價(jià)均超過5萬元/平米。
“北京土地市場(chǎng)幾幅地塊的高價(jià)成交，一方面，‘面粉貴過面包’的市場(chǎng)環(huán)境將帶來房?jī)r(jià)將繼續(xù)上漲的預(yù)期，另一方面，高價(jià)地頻現(xiàn)也意味著未來北京的商品房市場(chǎng)將以高端住宅為主，中低價(jià)位的商品房將越來越少?！北本┓康禺a(chǎn)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)陳志指出。
上述來自旭輝地產(chǎn)的分析報(bào)告認(rèn)為，根據(jù)逆周期法則，2014年下半年至2015年上半年是最佳拿地時(shí)期，2015 年下半年，北京土地市場(chǎng)價(jià)格已經(jīng)相對(duì)過高。同時(shí)，旭輝地產(chǎn)也將戰(zhàn)略深耕區(qū)聚焦在通州、大興、房山和順義等外圍京郊區(qū)域。
“目前通州、大興、房山等區(qū)域的土地價(jià)格已經(jīng)較高，比如大興最近成交的地塊價(jià)格單價(jià)都超過2萬元，因此依靠?jī)r(jià)格優(yōu)勢(shì)，與通州、大興、房山臨近的燕郊、固安、涿州等地仍然有市場(chǎng)空間。”嚴(yán)躍進(jìn)稱。
不過，業(yè)內(nèi)分析人士仍然擔(dān)憂“環(huán)北京”區(qū)域由于缺乏產(chǎn)業(yè)支持，房?jī)r(jià)過高則更易積聚泡沫。
“‘環(huán)北京’區(qū)域樓市的最大弱點(diǎn)在于這些區(qū)域與北京之間是聯(lián)動(dòng)的，而與當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)發(fā)展并不吻合，如果沒有產(chǎn)業(yè)支撐，那么這些地區(qū)仍然難以擺脫睡城的發(fā)展模式?！标愔颈硎尽?
亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為，燕郊房?jī)r(jià)過快上漲，更主要的原因是開發(fā)商過度炒作，無論燕郊距離通州有多近，仍然繞不開人口過度集中的短板。而與人口過度集中難以匹配的是燕郊教育配套、醫(yī)療配套的匱乏以及難以解決的交通瓶頸?！皬哪壳皝砜?，北京樓市的部分產(chǎn)品類型也存在需求透支的情況，預(yù)計(jì)明年北京樓市或?qū)⒂瓉碚{(diào)整，而在這樣的聯(lián)動(dòng)作用下，‘環(huán)北京’區(qū)域的調(diào)整也在所難免。”
