在地產(chǎn)首席言論家任志強(qiáng)提出今年9月房?jī)r(jià)將明顯上漲觀點(diǎn)的背景下，也不乏一些業(yè)內(nèi)大咖對(duì)市場(chǎng)趨勢(shì)提出了相反的觀點(diǎn)，振聾發(fā)聵的警示對(duì)房企和置業(yè)者無(wú)疑具有參考意義。
《房地產(chǎn)決策參考》認(rèn)為，當(dāng)前確實(shí)是中國(guó)房地產(chǎn)形勢(shì)最復(fù)雜的一個(gè)階段。國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速下滑，是一個(gè)史無(wú)前例的大轉(zhuǎn)折，這是決定房地產(chǎn)市場(chǎng)最根本的基本面；中美金融大戰(zhàn)，美國(guó)加息在即，國(guó)際金融市場(chǎng)面臨劇變，資產(chǎn)面臨巨大貶值壓力，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)、金融、房地產(chǎn)市場(chǎng)前景影響巨大和深遠(yuǎn)；國(guó)內(nèi)絕大部分城市房地產(chǎn)供應(yīng)量總體過(guò)剩，一線(xiàn)城市雖然大體平衡，但是房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)被土地財(cái)政綁架，天價(jià)樓面價(jià)迭出，樓盤(pán)普遍豪宅化將可能把市場(chǎng)和主流房企推向毫無(wú)前景的深淵；今年雖然刺激樓市的政策迭出，但是房地產(chǎn)從來(lái)就是一個(gè)工具，餓的時(shí)候喂奶，但容不得過(guò)熱，價(jià)格大幅度上漲，并不遙遠(yuǎn)的房地產(chǎn)稅制改革，是架在樓市脖子上的一把有形和無(wú)形的刀……
諸多因素，讓我們覺(jué)得，樓市也許2015年是樂(lè)觀的，但僅僅從2015年最后一個(gè)季度來(lái)看市場(chǎng)，看房?jī)r(jià)漲跌，看資產(chǎn)賬面價(jià)值，對(duì)于開(kāi)發(fā)商，對(duì)于買(mǎi)房置業(yè)的人來(lái)說(shuō)，意義都并不大，甚至以此決策，都是很危險(xiǎn)的。從一兩年甚至更長(zhǎng)一點(diǎn)的時(shí)間段來(lái)看房地產(chǎn)市場(chǎng)，作出房地產(chǎn)投資決策，才是真正有價(jià)值的。
下面引用上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭和上海同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉的兩篇文章，觀點(diǎn)僅供參考，不作為買(mǎi)房置業(yè)之依據(jù)。（房地產(chǎn)決策參考）
明后年房?jī)r(jià)可能見(jiàn)頂
這一段時(shí)間，國(guó)際金融環(huán)境動(dòng)蕩，股市、匯市、商品市場(chǎng)三大市場(chǎng)皆出現(xiàn)明顯下跌，但樓市則基本平穩(wěn)。
從全球金融危機(jī)或經(jīng)濟(jì)危機(jī)的歷史與規(guī)律來(lái)看，相對(duì)而言，房地產(chǎn)市場(chǎng)多屬被動(dòng)性變化，滯后性發(fā)生危機(jī)。比如，1929年至30年代的國(guó)際經(jīng)濟(jì)危機(jī)，由股災(zāi)開(kāi)始，最后波及樓市；1997-1998年的亞洲金融危機(jī)，導(dǎo)火索是泰國(guó)匯率崩潰，引發(fā)金融危機(jī)，進(jìn)而導(dǎo)致房?jī)r(jià)大跌；2010年的歐債危機(jī)，最后使“歐豬五國(guó)”房?jī)r(jià)大跌。唯一禍起樓市的一次大型危機(jī)，是2008年國(guó)際金融危機(jī)。
宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)走勢(shì)基本同步，房地產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)重要組成部分，二者相互拉扯。在此背景下，另外一個(gè)變量：貨幣政策和流動(dòng)性，雖然對(duì)樓市影響較大，但卻不至于直接導(dǎo)致樓市危機(jī)。當(dāng)前，美歐經(jīng)濟(jì)穩(wěn)健，仍處低息環(huán)境，未來(lái)一年樓市不會(huì)大跌。而新興經(jīng)濟(jì)體的經(jīng)濟(jì)面與匯率面皆差，未來(lái)一年樓市難以大幅改善。
分析一下中國(guó)情況。2008年四季度至2009年，中國(guó)政府大規(guī)模刺激經(jīng)濟(jì)，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和市場(chǎng)，同步大擴(kuò)張。2011年經(jīng)濟(jì)步入下行通道，直至今年上半年滑至7%。同時(shí)，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅持續(xù)下滑，中國(guó)樓市告別黃金十年，進(jìn)入白銀時(shí)代。其中，2012年至2013年一線(xiàn)和部分二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)曾經(jīng)大漲。2014年以來(lái)，同樣是一二線(xiàn)城市再次復(fù)蘇，房?jī)r(jià)于今年二季度止跌上漲，但三四線(xiàn)城市依然偏弱，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速仍未企穩(wěn)。
當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)面雖弱，但絕對(duì)增速仍位居全球前列，所以對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)并沒(méi)構(gòu)成嚴(yán)重壓制。從貨幣政策與資金面看，當(dāng)前仍處于降息降準(zhǔn)通道，尤其是經(jīng)過(guò)今年四次降息之后，貸款基準(zhǔn)利率已創(chuàng)建國(guó)以來(lái)最低點(diǎn)，貸款購(gòu)房非常劃算。
從人民幣兌美元走勢(shì)看，沒(méi)有持續(xù)大幅貶值的可能，況且中國(guó)樓市中的外資本就不多，即便流出，也不會(huì)明顯影響樓市走向。不過(guò)，從中長(zhǎng)期來(lái)看，人民幣仍有貶值壓力，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)構(gòu)成小幅利空。
另外還須關(guān)注股災(zāi)對(duì)樓市影響。股市與樓市總體關(guān)系：同向，但不同步。國(guó)際市場(chǎng)也常見(jiàn)此規(guī)律。去年7月中國(guó)股市開(kāi)始走牛，去年10月一線(xiàn)樓市才開(kāi)始復(fù)蘇；今年6月股市見(jiàn)頂，今年5月全國(guó)70城房?jī)r(jià)才由跌轉(zhuǎn)漲。按此規(guī)律，明年或后年房?jī)r(jià)可能見(jiàn)頂(屬于短周期性質(zhì)，并非長(zhǎng)期頂部)。
從兩個(gè)市場(chǎng)相互影響機(jī)制分析，又可分為三個(gè)階段：第一階段，股市上漲初期，房?jī)r(jià)未漲，股市會(huì)分流樓市資金，小幅利空樓市；第二階段，股市上漲過(guò)半至見(jiàn)頂，部分人先知先覺(jué)，提前在股市獲利了結(jié)，轉(zhuǎn)而購(gòu)房；部分人后知后覺(jué)，沖進(jìn)股市追漲，甚至賣(mài)房炒股，此時(shí)股市與樓市互有損益，呈中性；第三階段，股市見(jiàn)頂后下跌半年左右，此時(shí)房?jī)r(jià)仍在繼續(xù)上漲，會(huì)吸引從股市中逃離部分資金，反而小幅利好樓市。因此，至少在今年年內(nèi)，股災(zāi)不會(huì)沖擊樓市。（上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭）
樓市將陷入大蕭條的六大理由
今年8月底，央行再次降息降準(zhǔn)，至此，本輪央行累計(jì)已有五次降息四次降準(zhǔn)，對(duì)于樓市來(lái)講，業(yè)內(nèi)人士普遍看好此次降準(zhǔn)降息之后的房地產(chǎn)市場(chǎng)，大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在央行降準(zhǔn)降息等政策刺激之下馬上會(huì)出現(xiàn)一波入市的行情，短期內(nèi)來(lái)看，樓市接下來(lái)幾個(gè)月尤其是下半年金九銀十的成交量勢(shì)必會(huì)短期反彈，金九銀十已經(jīng)沒(méi)有什么太多的懸念，今年甚至一線(xiàn)城市及部分二線(xiàn)城市再次成為樓市“大年”。
從未來(lái)市場(chǎng)價(jià)格預(yù)期來(lái)看，一線(xiàn)城市及部分二線(xiàn)城市的價(jià)格在“金九十銀”有可能會(huì)逐漸堅(jiān)挺，尤其是對(duì)于一線(xiàn)城市及市場(chǎng)基本面良好的城市（庫(kù)存去化周期在15個(gè)月以下的城市，比如合肥、南京、蘇州、南昌等城市）來(lái)講，接下來(lái)幾個(gè)月勢(shì)必會(huì)出現(xiàn)漲價(jià)的現(xiàn)象。
筆者不否認(rèn)接下來(lái)樓市的上述變化趨勢(shì)，但是，我們不能僅僅著眼于眼下的樓市樂(lè)觀行情，“金九十銀”之后的樓市怎么樣？2016年以后的房地產(chǎn)市場(chǎng)怎么樣？這才是今年樓市“金九十銀”之后應(yīng)該關(guān)心的話(huà)題。
中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境今非昔比，如今，樓市供求基本面已經(jīng)基本平衡，短期內(nèi)來(lái)看，樓市仍然面臨去庫(kù)存的問(wèn)題，即使有限購(gòu)取消、降準(zhǔn)降息等“救市”政策，也改變不了中國(guó)樓市“去庫(kù)存”的基本現(xiàn)實(shí)。今年8月底“雙降”之后，雖然市場(chǎng)成交量?jī)r(jià)會(huì)在“金九十銀”有所表現(xiàn)，會(huì)促使樓市起碼一部分城市樓市出現(xiàn)繁榮景象，但是，這繁榮的背后是“救市”政策不斷刺激不斷透支樓市需求的結(jié)果，這繁榮景象的背后潛伏者樓市危機(jī)。而這場(chǎng)危機(jī)極有可能在2016年年初爆發(fā)，屆時(shí)，樓市將陷入新一輪的大蕭條周期。具體來(lái)講，有以下六大理由：
理由之一:樓市供求基本面已基本平衡，今年樓市基本面復(fù)蘇好轉(zhuǎn)的“大年”不可持續(xù)
同策咨詢(xún)研究部結(jié)果顯示，2010年左右中國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭住房戶(hù)均套數(shù)已經(jīng)達(dá)到1.0套，按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，城鎮(zhèn)家庭戶(hù)均套數(shù)達(dá)到1.0，也就意味著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求已基本平衡，樓市開(kāi)始進(jìn)入下半場(chǎng)，未來(lái)樓市增量房增速將遞減，房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐步進(jìn)入存量房時(shí)代。這對(duì)于未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求特征來(lái)講，就會(huì)體現(xiàn)出增速較為平穩(wěn)、需求更加差異化的市場(chǎng)特征。
從樓市大趨勢(shì)來(lái)看，當(dāng)前樓市已經(jīng)進(jìn)入下半場(chǎng)，供求基本面來(lái)看已基本平衡，市場(chǎng)需求已基本得到滿(mǎn)足，今年由于多輪“救市”政策導(dǎo)致樓市基本面復(fù)蘇好轉(zhuǎn)的“大年”不可持。
理由之二：央行“雙降“之后，樓市需求將大量透支，樓市在下半年瘋狂后將陷入大蕭條
今年“330新政”以來(lái)，大中城市房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量?jī)r(jià)的回升主要是過(guò)去積壓需求的集中釋放，以及由于需求的集中釋放而帶來(lái)的市場(chǎng)需求的透支，如果房企據(jù)此以為未來(lái)樓市一直會(huì)保持這樣的量?jī)r(jià)走勢(shì)，那其實(shí)就是對(duì)于市場(chǎng)的誤判，就極有可能在未來(lái)市場(chǎng)出現(xiàn)變化之時(shí)陷入被動(dòng)局面。
從本輪央行“雙降”之后的市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，待本輪市場(chǎng)需求在第四季度集中釋放完畢之時(shí)，下一輪市場(chǎng)的階段性調(diào)整也就來(lái)臨了。筆者認(rèn)為，央行“雙降”之后，本輪樓市量?jī)r(jià)齊升最多持續(xù)到今年第四季度末，也就是說(shuō)，央行“雙降“之后，樓市需求將大量透支，樓市在下半年瘋狂后將陷入大蕭條，從時(shí)間的角度來(lái)看，2016年初開(kāi)始新一輪的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整極有可能會(huì)來(lái)臨。屆時(shí)，如果企業(yè)沒(méi)有在今年下半年做到“未雨綢繆”，那么，房企就有可能會(huì)因此陷入被動(dòng)推盤(pán)的局面，企業(yè)的資金面也會(huì)因此遇到問(wèn)題。
因此，在央行降準(zhǔn)降息的政策利好“窗口期”，對(duì)于房企來(lái)講，首先應(yīng)積極調(diào)整推盤(pán)節(jié)奏，把控好五次降息四次降準(zhǔn)之后的跑量去庫(kù)存的“窗口期”，增加“金九銀十”甚至年底最后幾個(gè)月銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?cè)谌甑谋壤?，防止市?chǎng)環(huán)境在第四季度末甚至2016年初出現(xiàn)變化而導(dǎo)致企業(yè)被動(dòng)推盤(pán)的局面。
理由之三：美元加息預(yù)期強(qiáng)烈，全球資產(chǎn)配置方向轉(zhuǎn)向美元資產(chǎn)或房產(chǎn)，中國(guó)取消限外對(duì)國(guó)內(nèi)樓市的象征意義大于實(shí)際意義
美元加息預(yù)期強(qiáng)烈，從全球投資客或財(cái)富階層的資產(chǎn)配置方向來(lái)看，購(gòu)置美元資產(chǎn)或增加美元資產(chǎn)成為他們的最優(yōu)選擇，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)更加具有投資價(jià)值。在此市場(chǎng)背景下，中國(guó)放開(kāi)了外國(guó)人在國(guó)內(nèi)購(gòu)房的限制。筆者認(rèn)為，放開(kāi)外國(guó)人在國(guó)內(nèi)購(gòu)房的限制對(duì)國(guó)內(nèi)樓市，對(duì)國(guó)內(nèi)樓市去庫(kù)存不會(huì)起到太大作用，中國(guó)取消限外對(duì)國(guó)內(nèi)樓市的象征意義大于實(shí)際意義。原因很簡(jiǎn)單，全球投資客或財(cái)富階層對(duì)比中美樓市的投資價(jià)值，還是會(huì)選擇投資價(jià)值較高的美國(guó)房產(chǎn)，不會(huì)選擇中國(guó)樓市。即使選擇中國(guó)樓市進(jìn)行投資，也只是關(guān)注一線(xiàn)城市及極少數(shù)二線(xiàn)城市當(dāng)中的中高端物業(yè)，難以改變樓市大趨勢(shì)。
理由之四：“地王”頻出是樓市瘋狂的體現(xiàn)，樓市瘋狂之后必然出現(xiàn)調(diào)整期，樓市將現(xiàn)大蕭條的周期
今年以來(lái)，北上廣深一線(xiàn)城市、合肥、南京、武漢等城市“地王”頻現(xiàn)。筆者認(rèn)為，今年以來(lái)土地市場(chǎng)高溢價(jià)、“地王”現(xiàn)象確實(shí)在商品住宅市場(chǎng)成交量回暖的市場(chǎng)背景下出現(xiàn)，如果今年市場(chǎng)成交量剛剛反彈就導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商在土地市場(chǎng)瘋狂拿地，如果這樣的“地王”的拿地成為常態(tài)，那么，市場(chǎng)可能很快將走向另外一個(gè)方向：瘋狂之后的市場(chǎng)調(diào)整期。
無(wú)論何種形式以何種方式讓土地市場(chǎng)出現(xiàn)“高溢價(jià)”、“地王”現(xiàn)象，筆者認(rèn)為，在房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然還在復(fù)蘇的市場(chǎng)背景下，土地市場(chǎng)出現(xiàn)“高溢價(jià)”、“地王”不是一件好事情。土地市場(chǎng)“高溢價(jià)”、“地王”是魔鬼，如果當(dāng)前土地市場(chǎng)正在醞釀2009-2010年、2013年土地市場(chǎng)復(fù)蘇的行情，這極有可能是市場(chǎng)走向出現(xiàn)偏差，這或?qū)?dǎo)致樓市調(diào)控政策由當(dāng)前的“救市”為主的時(shí)期轉(zhuǎn)為再度收緊，市場(chǎng)也將再度陷入低迷。
從歷史經(jīng)驗(yàn)來(lái)看也是如此，2009-2010年、2013年土地市場(chǎng)“地王”頻出瘋狂之后，2011年、2014年樓市包括土地市場(chǎng)陷入大蕭條。從今年土地市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，如果土地市場(chǎng)“地王”現(xiàn)象在今年下半年持續(xù)頻現(xiàn)，那么，這也就意味著2016年樓市將陷入大蕭條的調(diào)整期。
理由之五：樓市“救市”政策越頻發(fā)，反而說(shuō)明當(dāng)前樓市形勢(shì)越嚴(yán)峻，未來(lái)樓市面臨的問(wèn)題越多，未來(lái)仍然會(huì)隱藏更多的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)
去年下半年以來(lái)，盡管大部分城市限購(gòu)政策取消、“央四條”出臺(tái)限貸政策也松動(dòng)、330新政出臺(tái)、各地方政府也在發(fā)布“救市”措施、央行已經(jīng)累計(jì)五次降息四次降準(zhǔn)，與樓市相關(guān)的各種政策層面的利好紛沓而至，但是，這這些政策的效果都是短期的，并不代表未來(lái)樓市基本面會(huì)一直持續(xù)回升，不代表未來(lái)問(wèn)題會(huì)越來(lái)越少。筆者認(rèn)為，樓市“救市”政策越頻發(fā)，反而說(shuō)明當(dāng)前樓市形勢(shì)越嚴(yán)峻，未來(lái)樓市面臨的問(wèn)題越多，未來(lái)仍然會(huì)隱藏更多的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。
理由之六：對(duì)于大多數(shù)大中城市來(lái)講，仍然面臨較大的去庫(kù)存壓力，樓市基本面并沒(méi)有實(shí)質(zhì)性改變，這是樓市基本“國(guó)情”，這也決定了未來(lái)樓市仍然會(huì)面臨階段性調(diào)整的市場(chǎng)壓力
事實(shí)上，從短期內(nèi)來(lái)看，當(dāng)前樓市仍然是調(diào)整期，市場(chǎng)基本面并沒(méi)有明顯改變，“去庫(kù)存”仍然為市場(chǎng)主旋律，這個(gè)基調(diào)并不會(huì)因?yàn)橐痪€(xiàn)城市、部分二線(xiàn)城市成交量回升而明顯改變；對(duì)于房企來(lái)講，同樣仍然面臨較大的去庫(kù)存壓力，甚至部分房企比如浙江廣廈等房企選擇退出房地產(chǎn)市場(chǎng)；而從中長(zhǎng)期來(lái)看，經(jīng)濟(jì)基本面下滑的壓力還會(huì)導(dǎo)致2015-2016年期間樓市需求動(dòng)力不足的問(wèn)題繼續(xù)表現(xiàn)出來(lái)，遲早還會(huì)面臨去庫(kù)存的壓力。
