位于上海南京路的一個(gè)樓盤(pán)，近期報(bào)價(jià)一平方米8萬(wàn)元至10萬(wàn)元。然而，其所在地塊卻是1992年首次拿地，“在建”逾20年，屢屢停工。這期間，周邊房?jī)r(jià)從千元起步，相比上漲近百倍。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一些曾經(jīng)的“地王”、知名開(kāi)發(fā)商都曾存在囤地行為，一些省份清查出的閑置土地逾十萬(wàn)畝。樓市調(diào)整期低價(jià)拿地、囤地惜售背后，是開(kāi)發(fā)商暴利和高房?jī)r(jià)。
【現(xiàn)象】
一個(gè)項(xiàng)目“在建”20年
一平方米8萬(wàn)元至10萬(wàn)元，這是上海南京西路的協(xié)和城“2068號(hào)公館”近期開(kāi)盤(pán)后一度開(kāi)出的均價(jià)。該項(xiàng)目于1992年首次拿地，僅二期項(xiàng)目就“在建”了20多年。年報(bào)顯示，開(kāi)發(fā)商中國(guó)地產(chǎn)在2010年后曾三度推遲了竣工時(shí)間?，F(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售人員告訴記者，“2068號(hào)公館”今年剛有兩棟住宅樓完工。已建成住宅樓中，還有部分“不知啥時(shí)開(kāi)始賣(mài)”。即使按年報(bào)中最新的“預(yù)計(jì)2015年全部竣工”計(jì)算，從2006年有財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)算起，協(xié)和城整個(gè)項(xiàng)目估值從約80億元漲至超過(guò)300億元。
囤地最終都要由消費(fèi)者埋單：2008年1月，知名房企和記黃埔取得上海嘉定南翔地塊時(shí)，樓板價(jià)不足每平方米3000元。從拿地到開(kāi)工超過(guò)3年，2013年9月首次開(kāi)盤(pán)時(shí)，毛坯房均價(jià)達(dá)3.1萬(wàn)元，超過(guò)土地成本10多倍。
【揭秘】
能拖就拖已是“潛規(guī)則”
據(jù)上海中原物業(yè)顧問(wèn)研究員劉光富介紹，上海協(xié)和城項(xiàng)目首次拿地的1992年前后，周邊區(qū)域的居民住宅報(bào)價(jià)還不到千元。按照開(kāi)發(fā)商如今開(kāi)出的最高價(jià)，單價(jià)漲了約100倍。
“僅在海南省，2014年就清查出閑置土地13.92萬(wàn)畝?！焙Ｄ鲜?guó)土資源廳廳長(zhǎng)陳健春說(shuō)，涉及囤地開(kāi)發(fā)商包括華潤(rùn)、中信泰富、魯能和中遠(yuǎn)等，僅12家知名房企閑置土地就有4.47萬(wàn)畝，時(shí)間最長(zhǎng)的達(dá)20多年，其間一些地塊周邊房?jī)r(jià)至少翻了一倍多?！昂芏鄻潜P(pán)不是拿完地就開(kāi)建，能拖就拖已是‘潛規(guī)則’。”上海萬(wàn)科房地產(chǎn)有限公司總經(jīng)理孫嘉等市場(chǎng)人士說(shuō)。據(jù)了解，不少房企拿地后，往往根據(jù)樓市行情或有可能的政策判斷房?jī)r(jià)走勢(shì)，再確定開(kāi)盤(pán)時(shí)間。“一旦樓市回暖就加緊開(kāi)盤(pán)，如果趕上房?jī)r(jià)低迷盤(pán)整時(shí)期，就以種種理由囤地?！?
業(yè)內(nèi)人士表示，假如一座城市一年計(jì)劃供地10000畝，但有20%批而未用就可能帶來(lái)住宅供應(yīng)混亂，供需被人為扭曲，形成地價(jià)攀升、房?jī)r(jià)走高的循環(huán)。
【疑問(wèn)】
“嚴(yán)令”為何管不住囤地？
1999年公布實(shí)施的《中華人民共和國(guó)土地管理法》規(guī)定，兩年不開(kāi)發(fā)的土地逾期無(wú)償收回。根據(jù)國(guó)土資源部2012年修訂《閑置土地處置辦法》，開(kāi)發(fā)商原因造成的閑置土地，未動(dòng)工開(kāi)發(fā)滿(mǎn)一年的，按土地價(jià)款的20%征繳土地閑置費(fèi)；未動(dòng)工開(kāi)發(fā)滿(mǎn)兩年的，無(wú)償收回國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。
業(yè)內(nèi)人士表示，國(guó)家及各省市幾乎年年下發(fā)通知、文件，明確要求整治土地閑置中“囤地惜售”現(xiàn)象。今年9月，河北省住建廳、國(guó)土資源廳就聯(lián)合印發(fā)通知，要求嚴(yán)厲打擊熱點(diǎn)區(qū)域房地產(chǎn)企業(yè)“囤地炒地”。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商通過(guò)部分開(kāi)發(fā)、先開(kāi)工再改規(guī)劃、操縱審批程序等種種方式實(shí)現(xiàn)囤地——
方式一：虛報(bào)預(yù)售價(jià)格
一家主要在中部開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的上海房企負(fù)責(zé)人說(shuō)，具體操作中，個(gè)別企業(yè)故意虛報(bào)預(yù)售價(jià)格，一旦申報(bào)價(jià)明顯高于市場(chǎng)成交均價(jià)，被房管部門(mén)暫停預(yù)售程序，就可宣稱(chēng)由于宏觀調(diào)控、報(bào)價(jià)過(guò)高未拿到預(yù)售證，變相操縱審批程序拖延開(kāi)發(fā)。
方式二：推給“政府原因”
一些地方政府為了土地收入對(duì)囤地“睜一只眼閉一只眼”?！皣?guó)土資源部門(mén)現(xiàn)已查明，一些地方政府為了土地收入，拿‘政府原因’作為拖延開(kāi)發(fā)的擋箭牌?！标惤〈赫f(shuō)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，海南全省宣稱(chēng)因政府原因造成閑置的土地，占閑置土地總面積的74%?！皯?yīng)無(wú)償收回的，一些地方僅以征收閑置費(fèi)了事；應(yīng)有償收回的，僅以簡(jiǎn)單的延長(zhǎng)開(kāi)發(fā)期限了結(jié)?！?
方式三：以權(quán)謀利搞腐敗
囤地中還存在部分官員的個(gè)人腐敗現(xiàn)象。比如，已被提起公訴的湖南衡陽(yáng)國(guó)土局副局長(zhǎng)謝雙喜“窩案”中，紀(jì)檢部門(mén)就指控其參與囤地、圈地和違規(guī)變更規(guī)劃，以權(quán)謀利，違法違規(guī)倒賣(mài)土地。
多地國(guó)土監(jiān)管部門(mén)表示，由于巨大的利益誘惑和招商引資需求，眾多開(kāi)發(fā)商及個(gè)別基層地方政府仍對(duì)囤地禁令視而不見(jiàn)，應(yīng)重點(diǎn)推進(jìn)土地閑置清理，一宗一宗解決“囤地”違規(guī)現(xiàn)象。
