近日，住建部等六部委聯(lián)合發(fā)出松綁商品房“限外令”的指令，規(guī)定境外機構(gòu)在境內(nèi)設(shè)立的分支、代表機構(gòu)（經(jīng)批準從事經(jīng)營房地產(chǎn)的企業(yè)除外）和在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)的境外個人，可以購買符合實際需要的自用、自住商品房。不過，記者從廣州市房地產(chǎn)交易登記中心獲悉，廣州迄今暫未正式下發(fā)取消樓市“限外令”的文件，主管部門正研究具體細則，待細則出臺后才會正式執(zhí)行。
方圓地產(chǎn)首席市場分析師鄧浩志認為，取消“限外令”，對樓市的影響更多體現(xiàn)在提振購房者信心、刺激潛在需求層面，這有助于推動樓市穩(wěn)定、健康發(fā)展。
政策解讀十年“限外令”劃上句號
近日，住建部、商務(wù)部、發(fā)改委、人民銀行、工商總局、外匯局等六部門聯(lián)合發(fā)文表示，對住建部2006年發(fā)布的《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見》中的部分政策進行調(diào)整。具體包括：外商投資房地產(chǎn)企業(yè)注冊資本與投資總額比例，按合資企業(yè)相關(guān)規(guī)定執(zhí)行；取消外商投資房地產(chǎn)企業(yè)辦理境內(nèi)貸款、境外貸款、外匯借款結(jié)匯必須全部繳付注冊資本金的要求；境外機構(gòu)和在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)的境外個人，可以購買符合實際需要的自用、自住商品房。
這意味著，此前，境外人士購房需“在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)時間超過一年”的限制條件被取消，“只能購買一套”的購房套數(shù)限制也取消，境外機構(gòu)和個人可在中國內(nèi)地按需購房。
記者查閱發(fā)現(xiàn)，“限外令”從2006年開始，當時人民幣持續(xù)升值，中國內(nèi)地物業(yè)價值處于低谷期，吸引大量外資進入。正是在外資炒房的背后，政府出臺了一系列的“限外令”。分析人士稱，在過去的10年中，中國內(nèi)地房地產(chǎn)被境外投資者視作保值、升值的投資目標而被炒作。同時，國際市場看好人民幣持續(xù)升值，大量熱錢不斷涌入，造成了我國房價多年持續(xù)性暴漲，因此，對于外資進入樓市進行投資的限制一直較為嚴格。
市場走訪短期仍難吸引外資購房
近日，記者走訪發(fā)現(xiàn)，在“限外令”出臺前，不少港澳臺及華僑在廣州投資商鋪等商用物業(yè)，曾經(jīng)占據(jù)不小的比例?！跋尥饬睢背雠_后，這部分投資需求被完全排擠在外，令商用物業(yè)的成交受到較大的影響，而大部分開發(fā)商也沒有刻意挖掘這方面的客群。
以大型樓盤祈福新邨為例，目前估計有上萬名香港人住在這里，占比大約30%，但祈福方面表示，并不會刻意挖掘這方面的資源。而作為新加坡國企的凱德中國，其華南區(qū)媒體負責(zé)人也表示，購買他們項目的境外人士比較少。凱德在廣州開發(fā)的項目，銷售目標對象還是以本地人為主，不會專門吸引境外人士前來購房。
對于“限外令”松綁，多家房地產(chǎn)中介表示，從租金來看，投資商用物業(yè)的回報率很難超過5%，一般只在3%左右。就算境外人士完全不限購商業(yè)物業(yè)，短期內(nèi)也仍很難吸引境外人士進行投資。
廣州天河區(qū)某樓盤負責(zé)人則指出，在廣州的境外人士九成以上選擇租房住，因為境外人士買房觀念不強，并且買房手續(xù)較為復(fù)雜。外國人如果要在廣州買房，需要先去大使館注冊一個中國名字。如果要按揭，還要看在廣州辦理社保等情況。
來自美國的Tony告訴記者：“我們沒有買房的觀念，也沒有戶籍的觀念。與中國人一定要買房的思想不同，外國人認為，租房更為方便省事，還可以擁有不同的住房體驗?！?
業(yè)界分析取消“限外”對樓市影響不大
安居客報告統(tǒng)計顯示，外資購房主要集中在一些境外人士相對集中、城市規(guī)模相對大的城市，比如杭州、南京、成都、青島等。從置業(yè)類型來看，除了一些高端的住宅物業(yè)外，一些花園洋房等更受此類群體的青睞。從區(qū)域分布來看，主要集中在一些外籍人士聚集區(qū)、商務(wù)區(qū)周邊，或者是一些文化特征比較明顯的區(qū)域。
對于北京、上海、廣州等一線城市來說，取消“限外令”究竟可以帶來多少購買需求？對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，此類政策取消后，可釋放幾類購房需求，當然前提都必須符合此前國內(nèi)的限購政策。此類人士主要是指在一線城市有較長時間定居，支付能力強的境外人士。如果從數(shù)量上進行預(yù)測，一般單個城市預(yù)計會有10萬人的規(guī)模。
在業(yè)內(nèi)人士來看，取消“限外令”對樓市影響極其有限。鄧浩志表示，“限外令”放松體現(xiàn)了中央對樓市過度行政干預(yù)進一步放松，某種程度上是為了對沖人民幣貶值預(yù)期帶來的外資流出。但新增需求有限，目前中國住宅市場基本還是以“內(nèi)需”為主。
克而瑞信息集團廣州機構(gòu)研究咨詢總監(jiān)曾英杰也表示，新政對內(nèi)地樓市實際作用不大。首先，盡管5～8月大部分城市的成交量迎來了大爆發(fā)，但除去一線城市和部分二線城市外，國內(nèi)房地產(chǎn)市場仍處于去庫存階段，去化壓力比較大。其次，境外個人和機構(gòu)在國內(nèi)購房的總量十分有限，相對于中國每年八萬億的商品房銷售金額來說可謂杯水車薪。
