據(jù)中國經(jīng)營報報道，在一線城市樓市回暖,房價重新出現(xiàn)上漲的時候,又在政府逐漸放松對樓市的管控甚至是干脆取消的情況下,再提房價要下跌的預(yù)測,顯然多少顯得有些不應(yīng)景。更何況在股災(zāi)發(fā)生之后,人們紛紛把錢拿出來重新扔到樓市上,樓市也似乎將迎來一段時期的停滯后新的春天,大家不僅不愿見到,打心眼里也不相信房價會跌?！ ?
但事實上確實如此,筆者認為房價未來勢必會出現(xiàn)一輪下跌,這主要由兩個原因所決定:一是人民幣貶值的預(yù)期;二是實體經(jīng)濟的持續(xù)萎靡?！ ?
先說第二個原因,高房價對實體經(jīng)濟的影響有多大自不用多提。雖然房地產(chǎn)經(jīng)濟看似繁榮了一大片人,但是其卻是不可持續(xù)發(fā)展的。因為高房價必然會推高地價,而地價高了后會帶來全行業(yè)的成本上升。不論什么產(chǎn)業(yè)都離不開土地,不用說需要大量土地資源的工廠,就是小到一個店鋪,如今也需要面對高額的租金?！ ?
在這種情況下,國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)了普遍性下滑,很多商場蓋好好空置至今,北京多個曾經(jīng)立志成為地標的商業(yè)建筑紛紛變成了鬼樓。網(wǎng)購倒是興起了,但是這不能改變網(wǎng)購經(jīng)營者也需要解決居住的根本需求,因此全行業(yè)在高成本壓力下陷入了萎靡。更重要的一點是,本該成為消費主力的中產(chǎn)階層年輕人們,卻在高房價的壓力下透支了過多的消費能力,壓抑了購買力,致使國內(nèi)出現(xiàn)了消費下降和生產(chǎn)過剩的經(jīng)濟危機局面。而要根本上改變這種產(chǎn)能過剩,以及重新激活實體經(jīng)濟和中小商業(yè),房價必須下降。即便中央再三強調(diào)要穩(wěn)定經(jīng)濟,但客觀事實卻是要救活實體經(jīng)濟,房價必須要壓制下去,這是一個長痛與短疼的取舍問題,因此未來要實施的房產(chǎn)稅很可能極其嚴格?！ ?
再繞回來說第一個原因,人民幣貶值的問題。通常來說,貨幣貶值會帶來資本外流,資本外流又會導(dǎo)致大宗商品,特別是房產(chǎn)的拋售,而這又會在一個國家央行外匯儲備無法支付外逃資本的情況下進一步加劇貶值。對于中國來說,巨大的貨幣貶值預(yù)期帶來了資本的持續(xù)外流,以至于都成為了大家心照不宣的大事,雖然官方?jīng)]有明確多說什么,但每次開會幾乎都會提及,末了還要說一句是正常調(diào)整,對匯率沒有影響。
但不論與資本外流是否有關(guān)系,人民幣的匯率確確實實的是跌了,由此也帶來了更大一輪的資本外流。在這種情況下,房地產(chǎn)應(yīng)該是首當其沖受到影響的。但是實際上卻并沒有發(fā)生房地產(chǎn)的崩盤現(xiàn)象。對此筆者認為一是與政府的控制有關(guān),官方不愿房地產(chǎn)出現(xiàn)暴跌,從而導(dǎo)致市場混亂;二是匯率的變動尚未到位,業(yè)界普遍認為人民幣未來兌美元可能會到7左右,現(xiàn)在還離得遠;三是中國的房地產(chǎn)市場并不是一個開放市場,不僅買入需要繁瑣的手續(xù)以及身份證明文件,就連賣出也需要頗費功夫,而且要繳納不菲的稅費。所以,人民幣貶值最終影響到房地產(chǎn)上時有兩個條件,時間和比例。時間要長,起碼得有一年的緩沖;比例要大,起碼也得到6.5至6.8左右。換句話說,明年第二季度很有可能將是房價出現(xiàn)下跌的節(jié)點?！ ?
最近有些人又躍躍欲試準備買房了,筆者并不贊成。因為當大多數(shù)人去做一件事的時候,風險就降臨了。更何況目前房地產(chǎn)的情況時一線微漲、二線穩(wěn)定、三線下跌,三線城市的房價很大程度上是制造業(yè)的晴雨表,如此來看中國經(jīng)濟的頹勢并未扭轉(zhuǎn)。所以相對炒房來說,沒準當前炒股倒是一個不錯的選擇。
