近日，樓市三項(xiàng)利好政策齊發(fā)：8月31日晚間，住建部、財(cái)政部、央行聯(lián)合發(fā)布通知，調(diào)整住房公積金個(gè)人住房貸款購(gòu)房最低首付款比例，擁有1套住房并已結(jié)清購(gòu)房貸款的，購(gòu)買二套房最低首付款比例降至20%。
??8月27日，商務(wù)部網(wǎng)站掛出《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理有關(guān)政策的通知》，十年“限外令”松綁。而就在幾天前，中國(guó)人民銀行下調(diào)了金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率。
??自去年房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整后，利好政策不斷。在這些利好政策的推動(dòng)下，樓市逐漸回暖。全國(guó)100個(gè)城市（新建）住宅均價(jià)在經(jīng)歷了連續(xù)10個(gè)月同比（與去年同月相比）下跌后，也于8月止跌，上漲0.15%。
??但是由于上半年房地產(chǎn)企業(yè)仍處在去庫(kù)存的階段，上市房企的半年報(bào)并不亮眼。不過(guò)有業(yè)內(nèi)人士表示，隨著樓市傳統(tǒng)旺季的到來(lái)，今年樓市“金九銀十”或可期。
??房企凈利潤(rùn)普遍下降
??從上半年銷售額來(lái)看，萬(wàn)科以1099.6億元的銷售額穩(wěn)坐行業(yè)第一，但21.4%的毛利率和9.6%的凈利潤(rùn)率排名難以與銷售額的排名相媲美。
??根據(jù)綠地、萬(wàn)科、保利、招商等60家房企發(fā)布的半年報(bào)數(shù)據(jù)計(jì)算，由于行業(yè)利潤(rùn)整體下滑，房地產(chǎn)上市公司凈利潤(rùn)率已跌入10%。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，“2014年房企的平均凈利潤(rùn)率為10%，在2013年凈利潤(rùn)率高達(dá)11.97%。預(yù)計(jì)隨著中小房企集中公布半年報(bào)，平均凈利潤(rùn)率可能會(huì)繼續(xù)下調(diào)”。
??中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，綠地、萬(wàn)科、保利、招商四家房企凈利潤(rùn)率分別為4.6%、9.6%、11.9%、11.7%。截至目前，公布半年報(bào)的房企合計(jì)60家，這60家房企營(yíng)業(yè)收入合計(jì)為3011.4億元，而凈利潤(rùn)只有252.57億，凈利潤(rùn)率為8.4%。
??從毛利率來(lái)看，中海、華潤(rùn)置地、富力地產(chǎn)這些房企表現(xiàn)較為搶眼，毛利率都超過(guò)30%，但其毛利率與去年相比也有所下降。而保利地產(chǎn)雖然是以36.24%的毛利率略超市場(chǎng)預(yù)期，但其與去年同期相比也僅微增2.44個(gè)百分點(diǎn)。
??從銷售額來(lái)看，萬(wàn)科以1099.6億元的銷售額穩(wěn)坐行業(yè)第一，但21.4%的毛利率排名難以與銷售額的排名相媲美。
??張大偉表示，綜合來(lái)看，多方面原因造成行業(yè)凈利潤(rùn)率的持續(xù)下調(diào)。首先，銷售壓力依然很大。雖然全國(guó)一二線城市房市回暖，但三四線城市的房市依然處于調(diào)整過(guò)程中，以價(jià)換量在持續(xù)；其次，對(duì)房企來(lái)說(shuō)，對(duì)內(nèi)對(duì)外融資成本吞噬了利潤(rùn)；此外，房企一二線拿地艱難，過(guò)去依賴土地升值獲得利潤(rùn)的發(fā)展模式已經(jīng)難以維持。
??事實(shí)上，早在今年年初時(shí)，不少房企都將今年定義為“去庫(kù)存年”。確實(shí)，隨著樓市的各種利好，上半年樓市去庫(kù)存化特征明顯。而且，今年上半年房企拿地仍比較謹(jǐn)慎，CRIC、易居研究院數(shù)據(jù)顯示，2015年1月至7月，10大典型城市土地出讓金收入3594億元，與2014年、2013年同期相比分別下降31.9%、23%。
??從部分房企已公布的半年報(bào)也可以看出，房企上半年的拿地面積在減少。碧桂園上半年拿地面積達(dá)755萬(wàn)平方米，萬(wàn)科為688萬(wàn)平方米。而除去未公布的富力地產(chǎn)跟龍湖地產(chǎn)外，招商地產(chǎn)拿地最少，還未破百萬(wàn)平方米。
??在如此的行業(yè)背景下，一些中小房企難以為繼，只得退出。8月18日，浙江廣廈發(fā)布公告，決定在未來(lái)3年內(nèi)逐步退出房地產(chǎn)行業(yè)。同策房產(chǎn)咨詢研究部統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，眾多房企正在“淡出”。例如，萊茵置業(yè)更名為萊茵體育，證大置業(yè)也試圖謀求轉(zhuǎn)型退出房地產(chǎn)市場(chǎng)。
??利好政策頻出
??從今年9月1日起，擁有1套住房并已結(jié)清購(gòu)房貸款的二套房，公積金最低首付款比例降至20%，而在5個(gè)月前，“3·30”新政已將申請(qǐng)公積金貸款的二套房最低首付比例下調(diào)至30%。
??在樓市乍暖還寒之際，樓市利好政策不斷推出。
??8月25日晚，央行再次發(fā)出降準(zhǔn)、降息的通知。根據(jù)央行發(fā)布的消息顯示，最近一輪頻繁降息始于2014年11月22日，之后在2015年的3月1日、5月11日和6月28日均出現(xiàn)了每次0.25個(gè)百分點(diǎn)的降息，包括最近一次降息，此輪降息前后共出現(xiàn)了五次，累計(jì)降息1.4個(gè)百分點(diǎn)。
??目前，5年期以上房貸利率已降為5.15%，個(gè)人住房公積金5年以上貸款利率為3.25%。對(duì)比來(lái)看，現(xiàn)階段的商業(yè)房貸利率幾乎是近10年來(lái)的最低水平，而公積金貸款利率也處在歷史最低水平。
??這樣的連續(xù)下調(diào)，最受益的無(wú)疑是廣大購(gòu)房者。以貸款100萬(wàn)元，20年為例，降息前每個(gè)月月供為6822.52元，而降息后月供為6682.7元，每個(gè)月月供減少了139.82元，20年下來(lái)降息前的本息合計(jì)是163.7萬(wàn)元，而降息后為160.4萬(wàn)元，降息后為購(gòu)房人節(jié)省了3萬(wàn)多元的利息。
??“全國(guó)從2015年以來(lái)，已經(jīng)有超過(guò)百個(gè)城市發(fā)布了不同力度的公積金松綁政策，其中包括北京、上海等有超過(guò)30個(gè)城市還提及了增加公積金貸款額度。整體看，全國(guó)層面的公積金政策刺激逐漸對(duì)市場(chǎng)增加影響?！睆埓髠シ治?，從北京市場(chǎng)看，持續(xù)降息特別是公積金等政策的變化有利于房市回暖。
??與降息帶來(lái)的負(fù)擔(dān)減輕利好類似，8月31日，住建部、財(cái)政部與央行聯(lián)合發(fā)布通知，從今年9月1日起，擁有1套住房并已結(jié)清購(gòu)房貸款的二套房，公積金最低首付款比例降至20%，而在5個(gè)月前，“3·30”新政已將申請(qǐng)公積金貸款的二套房最低首付比例下調(diào)至30%。
??中國(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)黃瑜認(rèn)為，公積金二套房政策能進(jìn)一步刺激部分改善性需求入市，將利好二線城市庫(kù)存去化，“從重點(diǎn)城市公積金額度及占購(gòu)房款比例來(lái)看，重點(diǎn)二線城市公積金貸款額度已可滿足當(dāng)?shù)氐幕咀》抠J款需求，也將是此次公積金新政的主要受益對(duì)象?！?
??值得注意的是，新頒布政策除降低購(gòu)房者壓力外，還擴(kuò)大了購(gòu)房者人群。8月27日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、商務(wù)部和發(fā)改委等六部委聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理有關(guān)政策的通知》，正式放松外資投資我國(guó)房地產(chǎn)相關(guān)規(guī)定，允許境外機(jī)構(gòu)在境內(nèi)設(shè)立分支、代表機(jī)構(gòu)和在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)的境外個(gè)人購(gòu)買符合實(shí)際需要的自用和自住商品房。
??“金九銀十”或可期
??有分析稱，今年“金九銀十”交易量有望再度攀高，全年樓市成交量或創(chuàng)3年來(lái)新高。
??在頻頻發(fā)布的利好政策推動(dòng)下，多位業(yè)內(nèi)人士表示，購(gòu)房成本的降低將刺激購(gòu)房者積極性，有望為樓市即將到來(lái)的“金九銀十”增加成色。
??偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析指出，“金九銀十”交易量有望再度攀高，全年樓市成交量或創(chuàng)3年來(lái)新高。不過(guò)，在目前以去庫(kù)存為主基調(diào)的市場(chǎng)大背景下，交易量的回暖并不會(huì)引發(fā)房?jī)r(jià)的大幅上漲，房?jī)r(jià)將相對(duì)平穩(wěn)。尤其對(duì)于北京樓市來(lái)說(shuō)，基于通州加強(qiáng)版限購(gòu)的政策態(tài)度，房?jī)r(jià)大幅上漲的可能性不大。
??有業(yè)內(nèi)人士指出，此次央行降息搭配降低存款準(zhǔn)備金，將重新為銀行釋放更多流動(dòng)資金，緩解各家銀行的放款壓力。受益于內(nèi)部資金流動(dòng)性的寬裕，今年各家銀行的首套房貸款利率均保持優(yōu)惠。以往進(jìn)入下半年后，各家銀行的貸款利率都呈上漲或緊縮態(tài)勢(shì)。今年央行的連續(xù)降息使得房地產(chǎn)貸款利率保持企穩(wěn)態(tài)勢(shì)，盡管四季度個(gè)別銀行不排除會(huì)收緊利率至基準(zhǔn)水平，但預(yù)計(jì)大部分銀行仍將保持現(xiàn)有的優(yōu)惠力度。
??張大偉也認(rèn)為，央行下調(diào)貸款利率和存款準(zhǔn)備金率旨在刺激整個(gè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境，維持平穩(wěn)上漲，這對(duì)大部分開發(fā)商來(lái)說(shuō)是利好消息。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金鏈依然比較緊張，貸款利率下調(diào)對(duì)于極缺錢的開發(fā)商來(lái)說(shuō)，意味著從銀行貸款的利率更低了，融資的成本降低了。可以說(shuō)，房企最困難的時(shí)期應(yīng)該已經(jīng)過(guò)去。
??當(dāng)然，降準(zhǔn)降息不可能使全國(guó)樓市出現(xiàn)全面上漲。事實(shí)上，按一二線城市與三四線城市劃分，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了兩種完全不同的走勢(shì)。未來(lái)政策刺激效果將集中體現(xiàn)在一二線城市，而三四線則會(huì)越來(lái)越差。當(dāng)然，一二線城市樓市價(jià)格暴漲也會(huì)導(dǎo)致問(wèn)題的出現(xiàn)。由于市場(chǎng)資源過(guò)分集中在一二線城市，目前大部分企業(yè)已經(jīng)轉(zhuǎn)向一二線城市拿地，導(dǎo)致“地王”頻繁出現(xiàn)，三四線城市樓市有可能會(huì)加劇惡化。
