全面取消限購政策的兩步走措施，已初步完成了對樓市調(diào)控政策的首輪松綁，而市場也以高漲的成交熱情響應(yīng)了政策的變化與調(diào)整。現(xiàn)在大家最關(guān)心的就是這股壓抑已久被瞬間激發(fā)的樓市激情能持續(xù)多久，杭州樓市的未來又是什么走向？對此，幾位極為資深的業(yè)內(nèi)大佬們大膽提出了自己的判斷和猜想。
可以有期望，但不可以有奢望
最近樓市政策紛紛調(diào)整，限購取消限貸放松，這雖然是預(yù)期之內(nèi)的事情，但是它的到來比預(yù)期來得要早一些。政策效應(yīng)已經(jīng)在市場上得到了充分顯現(xiàn)，這是毋庸置疑的。8月杭州市區(qū)新建商品房超過9000套，創(chuàng)下歷史新高，不可否認(rèn)杭州樓市的市場信心已得到大幅提振。
市場已經(jīng)被激活，但我并不認(rèn)為接下來的樓市會迎來反轉(zhuǎn)。其一，當(dāng)前國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢并沒有根本性好轉(zhuǎn)，未來仍存在諸多不確定因素，房地產(chǎn)業(yè)很難獨善其身；其二，杭州樓市庫存壓力巨大，政策調(diào)整并不能在短期內(nèi)改變供求關(guān)系，階段性的供大于求仍將維持一段時間；其三，房貸政策雖然有所放松，但是銀行首套房貸利率優(yōu)惠政策執(zhí)行仍然不到位?？陀^上說，金融機(jī)構(gòu)并不會主動放棄高額利潤，它對樓市的影響巨大。
杭州樓市不會立刻反轉(zhuǎn)，但確實已經(jīng)到了底部區(qū)域，我認(rèn)為這是一種較為理性的判斷。最近我們?yōu)I江房產(chǎn)旗下的幾個豪宅樓盤，比如武林壹號和城市之星，賣得都很不錯，不能說杭州樓市已經(jīng)到了最低點，但可以說接近最低點，至少深度下滑的可能性也不大。未來杭州樓市板塊分化的可能性更大一些，比如庫存量相對較小的主城區(qū)，就有可能會率先企穩(wěn)。庫存壓力較大的板塊，房價還有下探的可能性。也就是說，不能一概而論，不同的板塊走勢會有很大不同。
基于這樣的一種市場判斷，建議開發(fā)商抓住這樣一個難得的銷售“窗口期”。政策尚未調(diào)整之前，樓盤即便降價也沒人買，但在政策調(diào)整之后，低價樓盤往往都取得了不錯的銷售業(yè)績。因此要繼續(xù)“以價換量”，不能因為政策調(diào)整了就漲價。對于購房者而言，如果是自住，如果有合適的板塊、合適的價格，完全可以出手。
由于政策調(diào)整的因素，今年的“金九銀十”會有一個較好的市場表現(xiàn)。其實最近幾年“金九銀十”已經(jīng)越來越淡化，如果沒有政策因素，今年的“金九銀十”也完全不值一提。接下去的杭州樓市，可以有期望，但不可以有奢望。
朱立東（濱江房產(chǎn)集團(tuán)副總經(jīng)理）
樓市長期走勢，取決于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展
今天的政策，雖然遲到，但不管怎么樣，總算是給市場一些信心。這個信號會使一些猶豫徘徊的自住型購房者進(jìn)入市場，市場的活躍度將會有所提高。但是在市場信心極度低迷的現(xiàn)階段，松綁限購這樣的單一措施很難改變市場的走向。所以現(xiàn)在根本不需要擔(dān)心引發(fā)房價上漲。甚至，不排除的可能是，市場仍然得不到恢復(fù)，后續(xù)還要繼續(xù)追加救市措施。
拖延了三個多月的時間，失去了市場信心恢復(fù)的最好時機(jī)。現(xiàn)在不得已，加碼救市措施。地方政府部門很尷尬，很被動，但是無可奈何。正如剛剛過去的一個月一樣，這些措施，不會立刻逆轉(zhuǎn)整個市場走勢。
開發(fā)商會繼續(xù)以價換量。直至換來持續(xù)較高的成交量，才能判定市場基本企穩(wěn)。
雖然目前數(shù)據(jù)顯示有所回暖，但并不能真實全面地反映解禁后的市場走勢。不過，市場信心有了比較明顯的恢復(fù)，而今年銷售的窗口期也已經(jīng)打開。
在多重因素的影響下，杭州市場成交量逐步復(fù)蘇，價格逐步著底的可能性較大。不過，這一過程將會是較漫長的過程。市場也將呈現(xiàn)苦樂不均的分化。中國房地產(chǎn)市場的長期走勢，并不取決于房地產(chǎn)市場的本身，而取決于中國政治、經(jīng)濟(jì)、社會的平穩(wěn)健康的發(fā)展。
丁建剛（浙報傳媒地產(chǎn)研究院院長）
底部特征明顯，樓市有望迎來“新常態(tài)”
政策利好的累積效應(yīng)有利于提振積弱已久的市場。7月29日限購政策的局部松綁已經(jīng)恢復(fù)了市場的部分信心，全面解禁限購和限貸政策的跟進(jìn)調(diào)整，有利于市場信心的進(jìn)一步整固。但從根本上說，目前市場最缺的不是購買資格，而是購買信心。
在未來很長一段時間內(nèi)，杭州樓市依然會是買方市場。未來的市場會在政策的變化下逐步企穩(wěn)，但是相對供過于求的情況會繼續(xù)存在。對于購房者來說，依然可以精挑細(xì)選，依然可以從容購房。
借著連續(xù)的政策利好刺激，8月杭州樓市終于迎來底部量能反彈，以杭州市區(qū)成交9453套的月度佳績，就此形成一道市場分水嶺?，F(xiàn)在最為關(guān)鍵的問題是，接下來市場能否繼續(xù)保持這樣的成交量，如果答案是肯定的話，那么階段性的市場底部毫無疑問就此確立。
自從上半年以來，我們一直被巨大的庫存量所威懾，總是在計算一道算術(shù)題：按照當(dāng)時每月5000來套的去化率，市區(qū)13萬套的庫存需要消化多少多少個月，于是市場悲觀者甚至想到了崩潰論。
但是，這樣的計算方式是相對的，因為月度成交數(shù)據(jù)也是在變動的。如果以8月份9453套的去化速度來計算的話，目前的庫存就只要14個月的銷售期了。根據(jù)住建部的指標(biāo)，去化周期在6個月以下是嚴(yán)重供不應(yīng)求，8~12個月的周期是供求合理區(qū)間。那么，如果接下來杭州樓市能夠維持在8月份的成交水平線，那么我們的市場就會回歸到一個健康平穩(wěn)的市場。
當(dāng)然，8月杭州樓市的量能堆積，與政策變化后購房者“恐漲心理”有關(guān)，在這種心理的刺激下他們會選擇匆忙入市。所以，接下來的問題是，當(dāng)“恐漲”性的購房需求釋放之后，正常的市場需求能否繼續(xù)支撐起樓市。
但是，無論如何，我們認(rèn)為，即便接下來的幾個月里成交量有所沖高回落，也不至于回落到上半年的低迷狀態(tài)了。最大的可能是，杭州樓市就此進(jìn)入一個“新常態(tài)”：成交量回升，房價基本平穩(wěn)，高性價比產(chǎn)品變得更好賣，不好的產(chǎn)品依然受冷落。也就是說，不會有雞犬升天的狂躁，也不再會有萬馬齊喑的悲哀。
方張接（透明售房市場研究院院長）
反彈為時尚早，“以價換量”仍是市場主流
杭州全面放開限貸，可以有效擴(kuò)大市場需求，但如果仔細(xì)來分析的話，其效果并沒有想像中那么大。盡管最近一個月的成交數(shù)據(jù)非常好看，但是并不能以此得出杭州樓市全面反彈的依據(jù)。
上個月杭州商品房成交超過9000套，這是政策直接刺激的成果，也包括很多線下合同轉(zhuǎn)簽而來。近期很多樓盤的來電量、訪客量也明顯上升，限購放開對降低購房者的猶豫度，作用確實非常大。但是從整個市場層面而言，有購房需求的人數(shù)總量并沒有增加，像8月份這樣成交量超9000套的局面，未必可以在接下去幾個月中持續(xù)。
從杭州樓市的庫存量來看，反彈還為時尚早。一個顯而易見的事實是，成交量雖然大幅增長，但是庫存量并未下降。目前杭州市區(qū)可售商品房總量超過13.6萬套，即便以8月份的成交量來計算，也依然需要15個月左右的去化周期。一般而言，如果樓市庫存量降到月成交量的5-6倍，那就屬于“供不應(yīng)求”，會推動樓市快速上漲。
而從銷售結(jié)構(gòu)來看，杭州樓市全面上漲的條件也還不具備。就比如市場熱銷的8月，樓盤兩極分化十分嚴(yán)重，前20樓盤占了總銷量的45%。據(jù)我觀察，前20樓盤中無一例外不是“以價換量”的樓盤。杭州樓市還遠(yuǎn)沒有到達(dá)“無房可賣”的時候，作為購房者完全沒有必要恐慌。
政策層面而言，年內(nèi)釋放新的“利好”，這樣的可能性不大。近期有傳言余杭將對購房者進(jìn)行契稅補(bǔ)貼，3萬元最高限額，這一政策并不能左右購房者的購房決策，我認(rèn)為這是一個比較糟糕的政策，對市場影響有限而且還會留下后遺癥。目前二套房貸首付比例已降至6成，這是央行的政策底線，地方政策已沒有進(jìn)一步突破的可能。鑒于當(dāng)前各地樓市成交出現(xiàn)了不同程度的回暖趨勢，央行降低二套房貸首付比例的可能性不大，這也會對樓市的走勢產(chǎn)生不小的影響。
未來一段時間，“以價換量”將會是市場主流。即便限購已全面放開，但如果價格沒有足夠競爭力，依然還會滯銷。
