今天起，杭州主城區(qū)全面解除限購(gòu)。政策放開，于是房子再次成為一個(gè)焦點(diǎn)。
買房后房子降價(jià)怎么辦？怎樣才能退房？購(gòu)房過(guò)程中出現(xiàn)問(wèn)題如何應(yīng)對(duì)？……
我們?cè)诤贾葜鞒菂^(qū)解除限購(gòu)之際，整理出部分與房屋買賣相關(guān)的典型問(wèn)題，請(qǐng)律師回答。
什么情形下可以要求退房
問(wèn)：根據(jù)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法，消費(fèi)者在怎樣的情形下有權(quán)向開發(fā)商要求退房，退房時(shí)開發(fā)商應(yīng)為消費(fèi)者提供怎樣的幫助？
答：購(gòu)房人可以向開發(fā)商要求退房的規(guī)定分散于《商品房銷售管理辦法》《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》中，主要有以下幾種：
（1）商品房面積誤差過(guò)大。如果商品房買賣合同中有約定的則按照約定處理，未約定處理方式的，依據(jù)《商品房銷售管理辦法》第20條的規(guī)定，面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，買受人有權(quán)選擇退房。買受人選擇退房，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付清的房?jī)r(jià)款退還給買受人，同時(shí)支付已付房?jī)r(jià)款利息。
（2）開發(fā)商遲延交房超過(guò)一定期限的。
（3）商品房存有嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題。主要是因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用；或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格；或者因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用的。
（4）購(gòu)房者無(wú)法取得房屋。如商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押或出賣給第三人，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的；另外，出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致買受人無(wú)法取得房屋，買受人也有權(quán)解除合同。
（5）開發(fā)商故意隱瞞真相。指開發(fā)商故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押、出賣給第三人或?yàn)椴疬w補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。
（6）因非屬于買受人的原因?qū)е掳唇屹J款申請(qǐng)未獲批準(zhǔn)。
（7）因開發(fā)商原因延遲辦理房產(chǎn)證超過(guò)一定期限的。
（8）其他情況（如所購(gòu)買的商品房屬于司法機(jī)關(guān)依法查封或者以其他形式限制商品房權(quán)利的等）。
在具備退房條件時(shí)，開發(fā)商除了要與購(gòu)房者辦理解除合同手續(xù)，退還購(gòu)房款等費(fèi)用外，還需共同去房產(chǎn)交易部門解除該商品房的預(yù)售登記等。
收房時(shí)房子有問(wèn)題怎么辦
問(wèn)：我有一套新購(gòu)商品房，收房時(shí)發(fā)現(xiàn)天花板處有多處漏筋現(xiàn)象，且已出現(xiàn)銹蝕現(xiàn)象。開發(fā)商說(shuō)是后澆帶固定方木所用螺桿未清除。我想咨詢下，1.這是否為施工質(zhì)量問(wèn)題？ 2.漏筋且生銹這樣的問(wèn)題是否存在安全隱患？需要找哪個(gè)部門進(jìn)行檢測(cè)或鑒定？ 3.此問(wèn)題存在,業(yè)主應(yīng)如何維權(quán)？或者說(shuō)是否可以要求退房處理？
答：對(duì)于你們問(wèn)題中的1和2，均需通過(guò)法定鑒定機(jī)構(gòu)的檢測(cè)鑒定為準(zhǔn)，不能一概而論?？上蚍课菟诘氐幕鶎臃ㄔ鹤稍兇祟惖臋z測(cè)機(jī)構(gòu)名錄，你可尋找、委托其中一家單位進(jìn)行檢測(cè)。
由于你是屬于新購(gòu)商品房，尚處于保修期范圍內(nèi)，你可先行要求開發(fā)商進(jìn)行維修解決；如開發(fā)商仍無(wú)法解決或不予處理的，你可根據(jù)《杭州市房屋建筑工程施工質(zhì)量投訴處理暫行辦法》的規(guī)定向房屋所在地的建設(shè)行政主管部門反映，并要求開發(fā)商進(jìn)行鑒定、修復(fù)。
對(duì)于質(zhì)量問(wèn)題是否可退房，還是要在鑒定的基礎(chǔ)上看“房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格”或者“因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用”的程度，如達(dá)到這兩種程度之一，你可要求解除合同和賠償損失，如只是普通的質(zhì)量問(wèn)題，能通過(guò)修復(fù)處理，也不影響你居住的，則你無(wú)法據(jù)此要求退房。
房?jī)r(jià)跌了我該怎么辦
問(wèn)：我在臨平××××買了套單身公寓，交了首付，簽了合同，可是不到一個(gè)月房子每平方米就降了3000元，請(qǐng)問(wèn)，我如何減少損失呢？現(xiàn)在房產(chǎn)公司說(shuō)送我們半個(gè)車位。
答：商品房買賣合同簽訂后，房?jī)r(jià)出現(xiàn)波動(dòng)，如合同中沒有約定，則一方很難依約主張損失。如出現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌，實(shí)踐中，買受人通常都是通過(guò)與開發(fā)商協(xié)商、談判的方式減少損失的，例如提出要求贈(zèng)送車位，提供其他優(yōu)惠措施等，正如問(wèn)題中也提到的，開發(fā)商同意贈(zèng)送半個(gè)車位。建議在與開發(fā)商就損失問(wèn)題達(dá)成一致后，簽訂書面協(xié)議以固定談判成果，將來(lái)也可以此督促開發(fā)商兌現(xiàn)承諾。
前任房主的戶口一直沒遷出
問(wèn)：本人購(gòu)買的房子，前任房主的戶口一直未遷出，請(qǐng)問(wèn)有沒有辦法讓其遷出？
答：目前沒有辦法強(qiáng)制其遷出，只能協(xié)商處理。二手房買賣過(guò)程中，前任戶口不遷，一直是“老大難”問(wèn)題，特別是涉及學(xué)區(qū)房的戶口遷移，更是經(jīng)常引發(fā)糾紛。在實(shí)踐中，由于戶口管理屬于公安部門的行政管理范疇，法院不直接受理，故無(wú)法通過(guò)訴訟方式強(qiáng)制其遷出，公安部門強(qiáng)制將其遷出亦沒有法律依據(jù)。所以，買方在購(gòu)買二手房時(shí)，務(wù)必要考慮前任戶口的情況。
買了一套被保全凍結(jié)的房該怎么辦
問(wèn)：2011年買了套二手房，買方房屋的契稅證也已辦出。但在辦理房屋交接手續(xù)過(guò)程中，因賣方和他的債主之間的原因，賣方的債主把房子保全凍結(jié)了，造成房屋買方賣方買賣合同的程序走到一半被中斷了，現(xiàn)在買方因所有的積蓄買了房也打不起官司了，想問(wèn)下買方當(dāng)初通過(guò)中介和賣方簽的房屋買賣合同是不是一直有效的，沒有期限的？買方應(yīng)該怎么辦？
答：關(guān)于第一個(gè)問(wèn)題要看房屋買賣合同是如何約定的。在很多二手房買賣合同中有對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)辦理事項(xiàng)做出合同約定，例如買方在一定期限內(nèi)無(wú)法取得房屋權(quán)屬證書時(shí)，有權(quán)要求賣方退款并承擔(dān)違約責(zé)任等。可以再看一下合同約定。
如合同中沒有約定或約定不明的，實(shí)踐中是由于賣方轉(zhuǎn)讓房屋后，在房屋轉(zhuǎn)讓手續(xù)的辦理過(guò)程中，房屋被有權(quán)國(guó)家機(jī)關(guān)采取了查封等強(qiáng)制措施，導(dǎo)致買方不能辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，可視為買方合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，買方可以根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定要求解除合同，并要求賣方退款和承擔(dān)違約責(zé)任。
如買方仍然希望合同繼續(xù)履行，盡快辦理房產(chǎn)證的，應(yīng)及時(shí)了解之前爭(zhēng)議的處理和房產(chǎn)解封等的情況，以便根據(jù)實(shí)際情形采取應(yīng)對(duì)措施。
