今年年初，在北京工作的白領(lǐng)張齊準(zhǔn)備自己創(chuàng)業(yè)。急需啟動資金，就到銀行辦理房產(chǎn)抵押貸款。銀行方面說要查驗(yàn)其房產(chǎn)真實(shí)性，讓他回去等消息。左等右等，不見回音。再去問，銀行解釋，由于需要到住房和土地兩個部門分別查詢，會耽擱些時間。張齊很無奈，為啥沒有一個統(tǒng)一的信息平臺，能讓銀行迅速了解申請人的情況？
按照日前國務(wù)院法制辦公室公布的《不動產(chǎn)登記暫行條例（征求意見稿）》，今后我國將建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺。那時，像張齊這樣創(chuàng)業(yè)的人將不會再遇到這樣的無奈。
實(shí)行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后，哪些不動產(chǎn)需要進(jìn)行登記？登記是自愿還是強(qiáng)制？公民隱私如何保護(hù)？登記會對房地產(chǎn)市場帶來怎樣的影響……圍繞這些社會普遍關(guān)心的問題，記者進(jìn)行了采訪。
登記的不只是房產(chǎn)
不動產(chǎn)登記采取自愿原則，但不登記可能出現(xiàn)法律保護(hù)不足的情況
“不動產(chǎn)登記，首先要界定何為不動產(chǎn)”，中國社會科學(xué)院法學(xué)所研究員孫憲忠說，“實(shí)物形態(tài)的土地和土地上下附著的建筑物、構(gòu)筑物、生存物等都是不動產(chǎn)?！?看似專業(yè)的不動產(chǎn)概念實(shí)際上和我們每個人的生活都息息相關(guān)，土地、房屋、草原、林地、海域等都屬于不動產(chǎn)范疇。簡而言之，不動產(chǎn)登記就是物權(quán)登記或是權(quán)利登記。不動產(chǎn)登記制度作為一項基本的物權(quán)制度，可以更好地保障不動產(chǎn)交易安全，有效保護(hù)不動產(chǎn)權(quán)利人的合法財產(chǎn)權(quán)。
哪些不動產(chǎn)權(quán)利需要登記？《征求意見稿》規(guī)定，需要辦理登記的不動產(chǎn)權(quán)利有：集體土地所有權(quán)，房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)，森林、林木所有權(quán)，耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營權(quán)，建設(shè)用地使用權(quán)，宅基地使用權(quán)，海域使用權(quán)，地役權(quán)，抵押權(quán)，以及法律規(guī)定需要登記的其他不動產(chǎn)權(quán)利。很顯然，并非只有房屋所有權(quán)需要登記。
不動產(chǎn)登記是自愿的還是強(qiáng)制的呢？孫憲忠說，不動產(chǎn)登記屬于自愿登記。但是，在他看來，這是一種“自愿的強(qiáng)制”。因?yàn)槿绻坏降怯洐C(jī)關(guān)登記，會使房產(chǎn)、土地等不動產(chǎn)權(quán)利歸屬和轉(zhuǎn)讓存在隱患?！安粍赢a(chǎn)權(quán)利的擁有并非通過登記產(chǎn)生，但不動產(chǎn)交易作為一種權(quán)利的交易，交易過程中確認(rèn)這些權(quán)利是否存在、如何發(fā)生變動，都要依靠完善的不動產(chǎn)登記?！睂O憲忠解釋。
不動產(chǎn)登記后，私有財產(chǎn)情況會不會外泄？事實(shí)上，為了保護(hù)公民的個人隱私，《征求意見稿》嚴(yán)格限定了登記資料的查詢范圍和查詢申請人。只有權(quán)利人、利害關(guān)系人、有關(guān)國家機(jī)關(guān)有權(quán)依法查詢、復(fù)制不動產(chǎn)登記資料。不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、不動產(chǎn)登記信息共享單位及其工作人員應(yīng)當(dāng)對不動產(chǎn)登記信息保密。
小產(chǎn)權(quán)房是否可以申請登記呢？孫憲忠說，不動產(chǎn)登記是對物權(quán)的登記，前提是這些權(quán)利必須合法、有效。小產(chǎn)權(quán)房目前仍是違規(guī)建設(shè)的，按照“違法者則無權(quán)利”的原則，是不可以申請登記的。
辦證不用多跑腿
將用3年時間全面建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度
一個城市居民買了一套房，他的房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)要分別去土地和住房兩個部門進(jìn)行登記；一個農(nóng)村居民同時承包了耕地和林地，他也分別要去農(nóng)業(yè)和林業(yè)兩個部門進(jìn)行確權(quán)。多跑腿，這是目前人們辦理不動產(chǎn)登記面臨的另一個無奈。
“這是由于我國的不動產(chǎn)是分散登記的，登記職責(zé)分布在多個部門，甚至曾經(jīng)在多個級別，都是各管一攤”，孫憲忠認(rèn)為，作為計劃經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，多部門、多級別登記主要是為了加強(qiáng)行政管理。隨著經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展，特別是市場經(jīng)濟(jì)對歸屬清晰、權(quán)責(zé)明確的產(chǎn)權(quán)制度要求越來越高，分散登記的弊端越來越明顯。登記程序、標(biāo)準(zhǔn)各不相同，權(quán)屬證書五花八門，不僅增加老百姓辦證跑腿的成本，還會帶來交易風(fēng)險。
據(jù)了解，目前在我國，建設(shè)用地使用權(quán)和集體土地所有權(quán)等由國土資源部門登記，房屋所有權(quán)等由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門登記，林地所有權(quán)和使用權(quán)由林業(yè)部門登記，水面、灘涂的養(yǎng)殖使用權(quán)由漁業(yè)部門登記，海域使用權(quán)則由海洋部門登記。
去年底召開的國務(wù)院常務(wù)會議提出建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。目前已明確，由國土資源部負(fù)責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督全國土地、房屋、草原、林地、海域等不動產(chǎn)統(tǒng)一登記職責(zé)，未來要做到登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊、登記依據(jù)和信息平臺“四統(tǒng)一”。各地則在中央統(tǒng)一監(jiān)督指導(dǎo)下，結(jié)合本地實(shí)際，將不動產(chǎn)登記職責(zé)統(tǒng)一到一個部門。
在今年3月召開的第一次不動產(chǎn)登記工作部際聯(lián)席會議上，國土資源部部長姜大明表示，將用3年時間全面建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，用4年時間運(yùn)行統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺，實(shí)現(xiàn)不動產(chǎn)審批、交易和登記信息實(shí)時互通共享和依法查詢，形成不動產(chǎn)統(tǒng)一登記體系。
最近，國土資源部不動產(chǎn)登記局常務(wù)副局長冷宏志在接受中國政府網(wǎng)在線訪談時也透露，從2014年開始，力爭1年左右時間基本完成各級職責(zé)整合和基礎(chǔ)制度建設(shè)；2年左右時間逐步銜接過渡，統(tǒng)一規(guī)范實(shí)施；3年左右時間全面建立并完善各項制度；4年左右時間建立有效運(yùn)行的不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺。
登記不會帶來降價潮
登記順利完成可以為房產(chǎn)稅征收做好技術(shù)準(zhǔn)備
調(diào)查發(fā)現(xiàn)，對于不動產(chǎn)登記的“威力”，公眾首先寄望于其能夠平抑房價。甚至有房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士也提出，如果不動產(chǎn)登記實(shí)施，房價馬上會下跌的觀點(diǎn)。孫憲忠認(rèn)為，不動產(chǎn)登記的主要意義并不是調(diào)控房價，而在于明晰產(chǎn)權(quán)，更有效地保護(hù)不動產(chǎn)權(quán)利人以及不動產(chǎn)交易當(dāng)事人的合法權(quán)益，保障房屋等不動產(chǎn)的交易安全。
中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(qiáng)也提出，對于不動產(chǎn)登記與房價正向聯(lián)動預(yù)期不應(yīng)過高。他分析，就房價本身來說，最終決定因素還是供求關(guān)系。不排除有些家庭或個人由于不愿進(jìn)行登記，而對部分房產(chǎn)做些處置。這雖然會使部分存量房源加速進(jìn)入市場流通，有可能在局部區(qū)域出現(xiàn)供應(yīng)增加導(dǎo)致的房價下行，但是對于不動產(chǎn)登記會帶來降價潮甚至房價崩盤的擔(dān)心則完全沒有必要。
不動產(chǎn)登記是否是今后開征房地產(chǎn)稅的前提？不少業(yè)內(nèi)人士對此持肯定態(tài)度。陳國強(qiáng)認(rèn)為，不動產(chǎn)登記為征收房產(chǎn)稅在技術(shù)條件上做了準(zhǔn)備。如果登記順利完成，房產(chǎn)稅開征就可以進(jìn)入快車道了。他也坦陳，房產(chǎn)稅的出臺、征收還需經(jīng)過多道程序，短期內(nèi)不會落地。
“從長遠(yuǎn)看，推進(jìn)不動產(chǎn)登記制度對房地產(chǎn)業(yè)的影響應(yīng)當(dāng)說是正面的，是房地產(chǎn)市場步入健康規(guī)范管理的前提。不動產(chǎn)的登記確權(quán)是個摸清家底的過程，尤其對農(nóng)村住房市場而言?！标悋鴱?qiáng)說，黨的十八屆三中全會提出“完善產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度”“賦予農(nóng)民更多財產(chǎn)權(quán)利”等，都離不開不動產(chǎn)統(tǒng)一登記。目前農(nóng)村住房市場的存量、規(guī)模都不亞于城市市場，但農(nóng)村住房居住狀況、條件、具體面積等數(shù)據(jù)幾乎是空白，通過不動產(chǎn)登記既可以把這個量摸清，也有助于加強(qiáng)對農(nóng)民財產(chǎn)權(quán)利的保障。
制度設(shè)計不能且行且看
應(yīng)打消公眾“登記是財產(chǎn)大起底”的疑慮
專家強(qiáng)調(diào)，不動產(chǎn)是絕大多數(shù)國民的主要財產(chǎn)形式，不動產(chǎn)登記涉及每個家庭，要在明確根本目的是保障交易安全、保護(hù)權(quán)利人權(quán)益的前提下，做好制度設(shè)計、配套改革等工作。
——不搞另起爐灶。孫憲忠說，推動不動產(chǎn)統(tǒng)一登記并不是要重復(fù)登記，而是在已有成果基礎(chǔ)上進(jìn)行吸納、整合，形成更加高效統(tǒng)一的物權(quán)登記體系?，F(xiàn)有的各類不動產(chǎn)權(quán)證書會繼續(xù)有效，今后的登記工作不會影響現(xiàn)有證書的法律效力。
——配合正面引導(dǎo)。對于不動產(chǎn)登記，社會各方面會有不少的顧慮和不理解，陳國強(qiáng)建議，一方面不應(yīng)回避矛盾，對于類似小產(chǎn)權(quán)房等問題如何處理要有明確的思路，另一方面應(yīng)明確登記本身不涉及權(quán)屬來歷，并非“財產(chǎn)大起底”，打消公眾疑慮，讓他們積極配合登記。
——堅持便民利民?！安粍赢a(chǎn)登記是對公眾的物權(quán)進(jìn)行登記，并非行政管理手段，有關(guān)政府部門的觀念應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)變?！睂O憲忠說。今后應(yīng)進(jìn)一步厘清政府與市場的關(guān)系，通過整合登記職能，減少辦證環(huán)節(jié)，節(jié)省登記費(fèi)用，更好地方便企業(yè)、群眾申請和辦理不動產(chǎn)登記。
——完善制度設(shè)計。陳國強(qiáng)說，因?yàn)椴粍赢a(chǎn)登記涉及家庭或個人的重要財產(chǎn)信息，登記制度的設(shè)計就不能只著眼登記這一個環(huán)節(jié)。對于采集的信息如何使用、管理，后續(xù)信息如何更新等工作應(yīng)在系統(tǒng)構(gòu)建、啟動之前盡量完善，不能抱著“走一步看一步”的想法。
——做好配套改革。孫憲忠認(rèn)為，從過去的多部門登記改革轉(zhuǎn)為統(tǒng)一登記，原來各部門登記機(jī)關(guān)的人員如何安置，未來是否要建立登記官制度、實(shí)行統(tǒng)一登記后如何建立人員培訓(xùn)制度等，這些配套改革措施都需要盡早做出安排。
