因今年法院強(qiáng)制執(zhí)行拍賣的房屋(以下簡稱“法拍房”)越來越多，江浙地區(qū)法院全部將競(jìng)價(jià)場(chǎng)從線下移到了線上。
截至7月25日下午1點(diǎn)，在淘寶網(wǎng)“司法拍賣頻道”上，總共32956件拍品中，光房產(chǎn)就有24744宗，另有土地資產(chǎn)443宗，房地產(chǎn)占比達(dá)80%。
圍觀者眾多，報(bào)價(jià)者寥寥。記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，全部流拍數(shù)目已達(dá)上萬宗，整體流拍率在70%以上，金額在千萬以上的數(shù)千宗“法拍房”流拍率超過80%。
有的“法拍房”甚至連拍三四次都以流拍告終，如杭州“陽光景臺(tái)(樓盤頁 戶型圖庫動(dòng)態(tài) 價(jià)格) 公寓”120套房產(chǎn)全部流拍，起拍價(jià)相比周邊市場(chǎng)價(jià)低40%;江蘇淮安“運(yùn)河明珠-文化宮”13套房產(chǎn)拍賣3次仍失敗;蘇州吳江弘遠(yuǎn)投資和弘遠(yuǎn)鋼鐵的房地產(chǎn)資產(chǎn)，第四次拍賣比首次起拍價(jià)下降一半，依舊無人問津。
“江浙地區(qū)成為此輪房地產(chǎn)調(diào)整的重災(zāi)區(qū)，目前市場(chǎng)上降價(jià)40%以上的商品房都難賣，更別說產(chǎn)權(quán)不清晰且辦證可能遙遙無期的‘法拍房’?！睖刂菀晃环康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士告訴記者，這是流拍率奇高的主因。
上萬宗房產(chǎn)流拍
記者發(fā)現(xiàn)，近期淘寶網(wǎng)上司法拍賣數(shù)量不斷有刷新上升趨勢(shì)。7月25日下午1點(diǎn)，相比前一天，拍賣品增加了119宗，其中房產(chǎn)增加102宗。而記者6月底在該平臺(tái)看到，房產(chǎn)數(shù)為19772宗，一個(gè)月的時(shí)間，“法拍房”數(shù)量增加了4972宗。
“今年拍賣的房產(chǎn)特別多，且每天都在增加?！闭憬幉ㄊ邢笊娇h人民法院法官告訴記者，由于近三年來江浙地區(qū)資產(chǎn)拍賣越來越多，省高院決定從2012年開始在網(wǎng)上拍賣，可以減少傭金，還能提高拍賣的效率。
該網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)顯示，“法拍房”絕大部分來自浙江和江蘇的各級(jí)法院，江浙滬地區(qū)共有20502宗，而拍品所在地?cái)?shù)溫州最多，達(dá)到3473宗，其次是杭州2472宗，寧波有2200宗，此外，徐州、蘇州、無錫、紹興、湖州等城市均有上千宗“法拍房”。
“去年以傳統(tǒng)方式拍賣為主，今年全部掛在網(wǎng)上，以商品房為主，今年數(shù)量上比去年多點(diǎn)。”溫州瑞安市人民法院一位法官告訴記者，首次拍賣價(jià)一般為評(píng)估價(jià)的8.5折，如果流拍，第二次和第三次掛牌都在前一次基礎(chǔ)上再打8.5折，
不過網(wǎng)上拍賣仍以流拍居多。記者統(tǒng)計(jì)了7月19日至24日的房產(chǎn)拍賣結(jié)果，共1031場(chǎng)拍賣，整體流拍率超過70%。從已經(jīng)結(jié)束的21675宗資產(chǎn)拍賣結(jié)果看，拍賣出價(jià)6次以上的只有4000宗，超過上萬宗“法拍房”流拍。
“我們一般以市場(chǎng)價(jià)8折起拍，先拍三次，如果三次都流拍了，就看債權(quán)人的態(tài)度，是以物抵債還是繼續(xù)拍，掛三次都流拍的也不少?！闭憬认兄屑?jí)法院的法官告訴記者。
而數(shù)額較大的工業(yè)廠房、大宗房產(chǎn)流拍率更高。記者統(tǒng)計(jì)，截至7月24日，拍賣金額在5000萬元以上的共有117宗，僅成交12宗，流拍率達(dá)90%。而1000萬-5000萬元間的房屋資產(chǎn)有1763宗，流拍比例超過八成。395宗已經(jīng)拍賣的土地，成交有60宗，流拍率約85%。
“幾千萬上億的資產(chǎn)數(shù)額太大了，大多幾次拍下來都沒一個(gè)人報(bào)名，沒有辦理產(chǎn)權(quán)證的更麻煩，除非地段特別好，通常頭一兩次掛牌都沒人競(jìng)買，等著流拍后降價(jià)?！闭憬呈兄屑?jí)法院的一位法官說。
記者查詢發(fā)現(xiàn)，資產(chǎn)上千萬的大宗“法拍房”來自一些實(shí)體企業(yè)的工業(yè)廠房，還有一些是賓館、商場(chǎng)和爛尾樓等物業(yè)。
蘇州吳江弘遠(yuǎn)投資和弘遠(yuǎn)鋼鐵的房地產(chǎn)、資產(chǎn)四次拍賣均告失敗，其中，弘遠(yuǎn)投資為商服用地、弘遠(yuǎn)鋼鐵為工業(yè)用地，總共評(píng)估價(jià)1.56億元，其中商服土地使用權(quán)近2萬平米，房產(chǎn)建筑面積為2.65萬平米，第一次底價(jià)出讓，第二次折價(jià)1.31億元，第三次1.048億元，第四次幾乎以腰斬價(jià)掛出8389萬元仍無人問津。
拍賣資料顯示，這些房產(chǎn)建于2009年和2010年，部分房屋尚未辦理產(chǎn)權(quán)證，資產(chǎn)已被抵押出去，法院只負(fù)責(zé)拍賣，相關(guān)權(quán)證仍需競(jìng)拍者自己辦理。
產(chǎn)權(quán)不清“不敢買”
溫州瑞安市人民法院一位法官告訴記者，相對(duì)而言，總價(jià)較低的房產(chǎn)拍賣成功率要高一點(diǎn)，盡管流拍率仍然過半，但在他們看來，相比傳統(tǒng)競(jìng)拍方式，這結(jié)果已較為理想。
實(shí)際上，上文提到的杭州“陽光景臺(tái)公寓”房源已經(jīng)不是第一次被拍賣，早在2013年3月，該項(xiàng)目就已經(jīng)有9套房源在杭州產(chǎn)權(quán)交易所競(jìng)價(jià)廳拍賣，全部流拍，當(dāng)時(shí)，“陽光景臺(tái)公寓”要“爛尾”的傳聞就在當(dāng)?shù)厣鯂虊m上。
據(jù)了解，該樓盤為浙江亞西亞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的預(yù)售新盤，因資金鏈出現(xiàn)問題， 抵押給債權(quán)人的120套房產(chǎn)今年再次被法院查封。
這批被拍賣的房源，價(jià)格最低的低樓層房源起拍價(jià)為90萬元，評(píng)估價(jià)為116萬元，建筑面積為86.11平米，每平米起拍價(jià)只有萬元左右。而目前周邊在售的宋都·陽光國際均價(jià)在18000元/平米，康恒·悅麒美寓的累計(jì)銷售均價(jià)也接近18000元/平米。
值得注意的是，該拍賣公告中指出，由于標(biāo)的物系在建工程，房產(chǎn)證、土地證、契證等相關(guān)權(quán)證目前尚不能辦理，待建設(shè)工程完成后，按政府相關(guān)職能部門的規(guī)定補(bǔ)繳相關(guān)費(fèi)用、補(bǔ)辦手續(xù)并通過驗(yàn)收合格后才能辦理。
因此不少網(wǎng)友回帖表示，即便是價(jià)格相比周邊便宜40%，但樓盤質(zhì)量沒保證、三證不全，“誰也不敢買?！?
“別說產(chǎn)權(quán)不清的很難拍出去，產(chǎn)權(quán)清晰的流拍率也很高?！睖刂莓?dāng)?shù)匾晃粯I(yè)內(nèi)人士稱，江浙地區(qū)“法拍房”在全國最多，現(xiàn)在又是此輪房地產(chǎn)調(diào)整的重災(zāi)區(qū)，商品房價(jià)格都在普降，也對(duì)“法拍房”形成競(jìng)爭。
“從2011年開始，江浙地區(qū)很多民營企業(yè)老板就陷入了資金鏈斷裂的邊緣，從銀行和一些金融貸款公司融資，都是拿房地產(chǎn)做抵押，一旦資金出問題，這些資產(chǎn)就只能被債權(quán)人拍賣。”寧波房地產(chǎn)專業(yè)律師王瑰琪告訴記者。
據(jù)王律師介紹，目前寧波有的樓盤價(jià)格已經(jīng)從去年高點(diǎn)下降了40%，在寧州公園附近有個(gè)盤精裝修以前售價(jià)超3萬元，如今已經(jīng)降到2.2萬元/平米，但因?yàn)橄拶徤形捶潘?，很多人沒資格買，成交量仍未有起色。
“市場(chǎng)需求還是有，但大家都在觀望，溫州從2011年以來已經(jīng)跌了3年還未回暖，部分樓盤價(jià)格腰斬都賣不出去。浙江房價(jià)普遍在下跌，有的已經(jīng)跌了40%甚至腰斬，但購房者還希望再跌，且越跌越不敢買?！睖刂莓?dāng)?shù)匾晃粯I(yè)內(nèi)人士對(duì)記者說。
