[摘要]未來可以預(yù)見的是，將有更多人的生活伴隨新一輪人口大遷徙而發(fā)生改變。而在此進(jìn)程中，房地產(chǎn)行業(yè)的機(jī)遇不言而喻。
作為中國全面深化改革重要內(nèi)容之一的戶籍改革在這個(gè)夏天正式破冰。
7月30日，國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)戶籍制度改革的意見》（以下簡稱《意見》），從調(diào)整戶口遷移政策、創(chuàng)新人口管理、切實(shí)保障農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口及其他常住人口合法權(quán)益等三大方面提出了具體措施。其中全面放開建制鎮(zhèn)和小城市落戶限制、有序放開中等城市落戶限制、合理確定大城市落戶條件、嚴(yán)格控制特大城市人口規(guī)模，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的戶口登記制度，擴(kuò)大義務(wù)教育、住房保障等城鎮(zhèn)基本公共服務(wù)覆蓋面等一系列舉措，無疑將對(duì)中國的城鎮(zhèn)化改革進(jìn)程產(chǎn)生重大影響。
未來可以預(yù)見的是，將有更多人的生活伴隨新一輪人口大遷徙而發(fā)生改變。而在此進(jìn)程中，房地產(chǎn)行業(yè)的機(jī)遇不言而喻。
“國務(wù)院此輪戶改，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)長期是利好政策。”華業(yè)地產(chǎn)(華業(yè)東方玫瑰)副總裁陳云峰在接受中國房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)認(rèn)為，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場格局已經(jīng)形成，戶籍制度改革的推進(jìn)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)利好主要在長線效應(yīng)。
有專家預(yù)測(cè)，戶改將是中國房地產(chǎn)未來十年持續(xù)健康發(fā)展的最大動(dòng)力。
公共服務(wù)均等化是改革關(guān)鍵
在進(jìn)一步調(diào)整戶口遷移政策方面，《意見》指出，要全面放開建制鎮(zhèn)和小城市落戶限制，有序放開中等城市落戶限制，合理確定大城市落戶的條件，嚴(yán)格控制特大城市人口規(guī)模，有效解決戶口遷移中的重點(diǎn)問題。
對(duì)于這一分梯度的落戶政策，中國社會(huì)科學(xué)院區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究所研究員劉維新認(rèn)為，“這次的‘分級(jí)落戶’制度，是在對(duì)中國城市規(guī)模程度和發(fā)展進(jìn)度有清醒認(rèn)識(shí)和現(xiàn)實(shí)承認(rèn)的前提下提出的。但這也正是戶籍改革之路未來的坎坷所在。因?yàn)槲丝诹魅氲膶?shí)質(zhì)不是一個(gè)城市的戶籍，而是這個(gè)城市的優(yōu)質(zhì)資源?！痹谒磥?，“落地產(chǎn)業(yè)、完善配套、吸引就業(yè)，是長遠(yuǎn)改革的必經(jīng)之路?！?
在創(chuàng)新人口管理方面，《意見》要求，要建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的戶口登記制度，建立居住證制度；而在切實(shí)保障農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口及其他常住人口合法權(quán)益方面，《意見》則提出，要完善農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度，擴(kuò)大義務(wù)教育、就業(yè)服務(wù)、住房保障等城鎮(zhèn)基本公共服務(wù)覆蓋面，加強(qiáng)基本公共服務(wù)財(cái)力保障。
“這意味著戶籍所帶來的附加值越來越少。戶籍制度的放開只是一種形式，改革實(shí)質(zhì)要看公共服務(wù)是否一致?！鄙缈圃撼鞘邪l(fā)展與資源環(huán)境研究所研究員牛鳳瑞在接受中國房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)表示。在他看來，“戶籍改革關(guān)鍵要解決公共資源的要素配置，要讓每人的付出得到平等的收益?，F(xiàn)在城市和農(nóng)村務(wù)工人員，付出相同的勞動(dòng)，農(nóng)村人享受的醫(yī)療、教育等公共服務(wù)和城市居民還有差異。”
而中國房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長王涌彬有同樣的感受?！稗r(nóng)業(yè)和非農(nóng)業(yè)戶籍性質(zhì)的取消意義非常重大，打破城鄉(xiāng)二元體制，有利于人口的自由流動(dòng)。而改革的成功與否依托于戶籍改革后續(xù)的配套制度，如大城市的居住證制度，農(nóng)村的土地改革制度等?！痹谒磥恚涮字贫鹊母母锸菍?shí)現(xiàn)公共服務(wù)均等化、形成城鄉(xiāng)一元化的關(guān)鍵。
直接利好房地產(chǎn)行業(yè)
“對(duì)房地產(chǎn)絕對(duì)是好事！”對(duì)戶籍改革新政的出臺(tái)，陽光100副總裁范小沖在接受記者采訪時(shí)直接肯定。他認(rèn)為，戶籍的有序有規(guī)放開，直接結(jié)果就是會(huì)加快城市化。
在他看來，“還是會(huì)有很多農(nóng)村人口愿意進(jìn)城享受城市的公共資源、社會(huì)福利和獲得更多包括自身就業(yè)、子女就學(xué)機(jī)會(huì)的?！?
按規(guī)劃，國務(wù)院戶籍改革的目標(biāo)是到2020年，努力實(shí)現(xiàn)1億左右農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口和其他常住人口在城鎮(zhèn)落戶?！暗?020年，戶籍改革紅利對(duì)GDP總體的貢獻(xiàn)率將達(dá)到5%。這其中，對(duì)房地產(chǎn)、基建等領(lǐng)域而言，利好最為直接?！眮喬鞘蟹康禺a(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長謝逸楓在接受中國房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)分析道。
另外，對(duì)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)中要著力解決的“三個(gè)1億人”問題，隨著戶籍政策的支持，人口導(dǎo)入的速度將不斷加快，而這部分人群無疑也將成為未來房地產(chǎn)市場的需求主體。
“戶籍制度改革增強(qiáng)了市民流動(dòng)性，如果一些配套公共服務(wù)政策能夠?qū)崿F(xiàn)，將會(huì)增加房地產(chǎn)市場的需求量，從這個(gè)意義上說對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)是有積極意義的?！迸ｘP瑞坦言，農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口和其他常住人口中蘊(yùn)含著巨大的房地產(chǎn)市場需求，而城市能否留住這部分人，全國統(tǒng)一的社會(huì)保障制度是個(gè)掣肘。
二三線城市機(jī)遇更明顯
“隨著戶改的進(jìn)一步落實(shí)，未來中小城市將進(jìn)一步完善交通條件，支持中小城市市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)。因此，未來二三線城市將是房企最大的機(jī)遇?！敝x逸楓在接受中國房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)認(rèn)為。
他的這一判斷與長期受益于城鎮(zhèn)化概念的榮盛發(fā)展集團(tuán)的發(fā)展理念不謀而合?！拔覀儾蛔觥?zhèn)’的開發(fā)，大部分項(xiàng)目都位于發(fā)展較好的二三線城市。而且，我們做的是城鎮(zhèn)化的后續(xù)工作，為城鎮(zhèn)化帶來的進(jìn)入人口服務(wù)?！睒s盛發(fā)展集團(tuán)副總經(jīng)理兼董秘陳金海表示。
王涌彬的定位更精準(zhǔn)，他更看好二線城市?！扒皟赡攴康禺a(chǎn)商投資三四線城市比較多，而這些庫存需要一定時(shí)間的消化。有實(shí)力的房企還是更關(guān)注一二線城市的市場，而一線城市的拿地成本過高，目前還是二線城市更有優(yōu)勢(shì)?！?
對(duì)四線及以下城市，有業(yè)內(nèi)認(rèn)為，對(duì)于人口的吸納能力不會(huì)太好。“此類區(qū)域過去的落戶難度也不大，而且產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入的速度比較慢。這樣一來，此時(shí)戶籍制度改革，若沒有積極為農(nóng)業(yè)人口提供在‘失地’、‘上樓’后的高福利，可能并不能如政策意愿，進(jìn)而對(duì)于房地產(chǎn)市場的刺激作用不會(huì)太大?！?
而在具體產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)上，芭蕾雨國際控股有限公司總裁黃璽慶認(rèn)為后續(xù)公共服務(wù)的改革跟進(jìn)最值得期待?！耙恍┳≌N售不好的城市主要是公共服務(wù)配套跟不上，解決了這些問題，才能增強(qiáng)城市吸引力。我們主要做商業(yè)地產(chǎn)，主要布局在新城、新區(qū)和旅游發(fā)達(dá)的城市。”
