伴隨著多個(gè)自住房項(xiàng)目入市，冷清的北京樓市也蕩起了陣陣漣漪。在東壩，受自住房的沖擊，區(qū)域價(jià)格戰(zhàn)已悄然打響。然而，在另一些區(qū)域如大興采育、孫村，自住房卻沒有表現(xiàn)出明顯的影響力。
區(qū)域影響冷熱分化
今年以來，北京樓市遇冷，購房者觀望情緒濃重。自住型商品房，從去年地塊出讓起就令很多購房者“翹首以盼”。這也直接導(dǎo)致了北京一二手市場遲滯不前，尤其在自住型商品房建設(shè)的區(qū)域，受到的沖擊不可小覷。
但隨著自住型商品房的相繼入市，這些項(xiàng)目對(duì)區(qū)域的影響顯現(xiàn)出冷熱不均的局面。在東壩及其周邊，自住型商品房對(duì)區(qū)域的影響十分明顯。位于通州與朝陽、順義交界板塊的首開·香溪郡，目前對(duì)外報(bào)價(jià)為20000元/平方米，部分樓棟房源預(yù)計(jì)在19000元/平方米，低于鄰近的自住型商品房2.2萬元/平方米的定價(jià)。類似的還有平谷馬坊鎮(zhèn)的首城匯景灣，近期房源報(bào)價(jià)為12000元/平方米，這一價(jià)格已經(jīng)接近平谷的自住房項(xiàng)目首創(chuàng)悅洳匯11000元/平方米的定價(jià)。
但另一方面，大興的采育和孫村的自住商品房并未攪動(dòng)區(qū)域樓市。由于區(qū)域整體定位與自住型商品房類型并不相同，因此區(qū)域內(nèi)的項(xiàng)目并未針對(duì)自住型商品房入市而調(diào)整自身價(jià)格和入市節(jié)奏。據(jù)項(xiàng)目反饋，在區(qū)域內(nèi)的自住型商品房入市前后，項(xiàng)目銷量沒有太大波動(dòng)。
價(jià)格優(yōu)勢(shì)逐步弱化
去年自住型商品房正式推向市場，低于同區(qū)域新建商品房30%的價(jià)格，立刻受到城市夾心層和剛需族的追捧，比如恒大御景灣申購家庭和房源比例高達(dá)74:1。
然而，今年7月入市的首創(chuàng)悅都匯和當(dāng)代MOMA滿庭春的棄購率卻分別高達(dá)42%和84%。盡管剩余房源均被龐大的申購人群消化，但最初的“棄購率”著實(shí)出乎業(yè)內(nèi)預(yù)料。
不過，在業(yè)內(nèi)人士普遍看來，今年北京多個(gè)樓盤持續(xù)調(diào)整銷售價(jià)格，折扣優(yōu)惠力度也在加大，使得自住房價(jià)格優(yōu)勢(shì)不再明顯。同時(shí)，由于二手房市場遇冷，二手房業(yè)主主動(dòng)下調(diào)報(bào)價(jià)，也影響了自住房的認(rèn)購。
鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭認(rèn)為，后續(xù)即將入市的幾個(gè)自住房項(xiàng)目，大部分位于六環(huán)外或遠(yuǎn)郊區(qū)縣，地理位置更加偏遠(yuǎn)，預(yù)計(jì)這些項(xiàng)目搖號(hào)后，棄購比例仍將維持在較高水平。
區(qū)域掃描
積極型
東壩周邊
新房、二手房放低“身段”
目前在東壩板塊，除了已經(jīng)搖號(hào)的金隅匯景苑，自住房項(xiàng)目還有保利首開聯(lián)合開發(fā)的麗灣家園、恒大地塊配建自住房等，定價(jià)都是22000元/平方米。受自住房入市等影響，不少新盤的定價(jià)開始向自住房看齊。同時(shí)，東壩附近的二手房價(jià)格也持續(xù)調(diào)整，目前已出現(xiàn)與自住房價(jià)格倒掛的情況。
自住房成新盤定價(jià)“標(biāo)桿”
位于通州與朝陽、順義交界板塊的首開·香溪郡，預(yù)計(jì)將于本月初開盤。目前對(duì)外報(bào)價(jià)為20000元/平方米，部分樓棟房源預(yù)計(jì)在19000元/平方米。售樓員在向買房人推介時(shí)，會(huì)主動(dòng)拿香溪郡和位于朝陽東壩板塊的自住房金隅匯景苑相比。金隅匯景苑價(jià)格為2.2萬元/平方米，香溪郡距離東壩板塊車程只有十幾分鐘。
據(jù)接近首開·香溪郡的知情人士透露，定價(jià)看齊甚至低于自住房，是首開·香溪郡的一大策略。
另外，在潛在自住房供應(yīng)較多的東壩板塊，首開旗下知名老項(xiàng)目常青藤此前已經(jīng)降價(jià)推盤。目前在售精裝現(xiàn)房報(bào)價(jià)3.3萬元/平方米。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，綜合樓盤品質(zhì)、未來二手房價(jià)格等考慮，目前這一售價(jià)已和毛坯交房的自住房價(jià)格（2.2萬元/平方米）有一拼。另一知名老項(xiàng)目奧林匹克花園，在售房源報(bào)價(jià)也在31000-32000元/平方米的水平。
二手房價(jià)格“倒掛”客源回流
東壩附近的二手房價(jià)格也在持續(xù)調(diào)整，如恒大御景灣項(xiàng)目附近的朝豐家園小區(qū)，目前二手房的報(bào)價(jià)在2.1萬元-2.3萬元/平方米之間。例如一套雙臥朝南，面積在79平方米的兩居室，目前報(bào)價(jià)為165萬元，折合均價(jià)不到2.1萬元/平方米，低于恒大御景灣2.2萬元/平方米的定價(jià)。而這類房源在朝豐家園并不少見。
同時(shí)，東壩區(qū)域的二手房市場也出現(xiàn)了明顯的客源回流情況。據(jù)鏈家地產(chǎn)東壩區(qū)域的門店工作人員介紹，自住房搖號(hào)后，有不少未中簽購房者前來咨詢，對(duì)成交也產(chǎn)生了一定促進(jìn)作用。尤其是7月份以來，到訪量持續(xù)提升，不少購房者都看重區(qū)域內(nèi)二手房的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。
據(jù)鏈家地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，7月以來，東壩區(qū)域7月份以來的日均客源量較6月份有19%的增長。
淡定型
大興孫村定位有別影響甚微
大興區(qū)域由于地處城南，有不少改善型樓盤在售，而這一區(qū)域的市場對(duì)自住房的入市也表現(xiàn)得比較淡定，目前尚沒有大面積調(diào)整價(jià)格的情況出現(xiàn)。
位于大興孫村區(qū)域的首創(chuàng)悅都匯項(xiàng)目已于7月7日搖號(hào)，均價(jià)在1.3萬元/平方米左右。而在與該項(xiàng)目僅一街之隔的相鄰地塊上，則集中了格林云墅和首地·浣溪谷等兩個(gè)項(xiàng)目。記者在現(xiàn)場了解到，在首創(chuàng)悅都匯項(xiàng)目入市前后，項(xiàng)目價(jià)格并沒有調(diào)整，銷量也沒有太大波動(dòng)。
“這附近的自住型商品房項(xiàng)目的產(chǎn)品對(duì)于改善型需求的人群來說并沒有什么吸引力。而我們的項(xiàng)目本身定價(jià)就不高，因此主要客戶并不會(huì)被自住房分流。”在首地·浣溪谷，一位張姓銷售經(jīng)理向記者解釋說。
而在相鄰的黃村區(qū)域，華潤公元九里項(xiàng)目負(fù)責(zé)人也印證了這一說法：“由于中高端改善型樓盤的客群有著很大的區(qū)別，所以自住房的進(jìn)入對(duì)于他們的銷售和定價(jià)策略并沒有太多的影響?！?
此外，大興比較知名的自住房還有位于采育鎮(zhèn)的當(dāng)代滿庭春MOMA，該項(xiàng)目以9500元/平方米的定價(jià)成為北京價(jià)格最低的自住房。采育鎮(zhèn)距離城市中心區(qū)比較遠(yuǎn)，區(qū)域內(nèi)也沒有新房在售，僅有陽光波爾多等小區(qū)有部分二手房出售。一名當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)中介工作人員向記者介紹，陽光波爾多二手房目前均價(jià)在1.2萬元/平方米左右，其旁邊的當(dāng)代滿庭春MOMA入市，并沒有給區(qū)域市場帶來明顯震動(dòng)。
