[摘要]時(shí)代周報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，杭州、武漢、南寧、天津、溫州、呼和浩特、濟(jì)南等城市已直接發(fā)文或明確表示限購政策已做調(diào)整。
7月24日，農(nóng)業(yè)銀行、上海分行下發(fā)的一份8月份個(gè)人貸款定價(jià)預(yù)通知被媒體截獲，并迅速引發(fā)圍觀。
預(yù)通知確認(rèn)了農(nóng)行上海地區(qū)近期的個(gè)人貸款利率變動(dòng)，即對貸款金額200萬元以下的，貸款評分564分（含）以下的個(gè)人貸款給予基準(zhǔn)利率上浮5%的定價(jià)；對貸款評分565分（含）以上的個(gè)人貸款給予基準(zhǔn)利率；而貸款金額200萬元以上（含）的貸款可給予基準(zhǔn)利率0.95倍以上的利率優(yōu)惠。
7月28日，農(nóng)行上海分行的相關(guān)人士對時(shí)代周報(bào)記者解釋稱，該行根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌銮闆r及自身業(yè)務(wù)發(fā)展需要進(jìn)行不定期業(yè)務(wù)政策調(diào)整，擬于近期調(diào)整個(gè)人首套住房商業(yè)性貸款的相關(guān)政策。今年以來，全國多地銀行收緊住房貸款，首套房貸8.5折幾乎絕跡，二套房貸利率普遍上浮10%，不少銀行甚至停止房貸業(yè)務(wù)。華遠(yuǎn)地產(chǎn)(600743,股吧)總裁任志強(qiáng)此前曾在一篇大紅的博文《樓市》中指出，銀行個(gè)貸政策對市場的影響遠(yuǎn)大于限購政策。從基準(zhǔn)利率0.75倍到1.1倍的利率變化會(huì)影響到約25%的可支付能力。
時(shí)代周報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，杭州、武漢、南寧、天津、溫州、呼和浩特、濟(jì)南等城市已直接發(fā)文或明確表示限購政策已做調(diào)整。據(jù)中原集團(tuán)研究中心監(jiān)測，目前，46個(gè)限購城市中，已有26城對限購政策進(jìn)行了調(diào)整。與此同時(shí)，農(nóng)行又率先對首套房貸款利率開啟9.5折優(yōu)惠。這些信號(hào)無不讓輿論猜測，中國樓市開啟救市模式了嗎？
個(gè)貸政策松綁緩慢
這一次，首先攪動(dòng)市場的是農(nóng)行上海分行?！拔覀円呀?jīng)收到預(yù)通知，明后天可能會(huì)有正式通知。按照要求，首套房貸，純商貸200萬以上，利率可有最低9.5折的優(yōu)惠，但具體執(zhí)行要等到8月?！?月28日，農(nóng)行上海分行浦東個(gè)貸中心的一位信貸經(jīng)理表示，“農(nóng)行目前審批、發(fā)放個(gè)貸的周期已縮短至兩周左右?！?/span>
無獨(dú)有偶，農(nóng)行北京 分行的相關(guān)負(fù)責(zé)人也對時(shí)代周報(bào)記者表示，首套房的貸款政策總體沒有變化，但“根據(jù)個(gè)人資質(zhì)條件，可以享受一定幅度的優(yōu)惠?！?/span>
“如果商貸100萬元，貸款人在農(nóng)行擁有5萬元以上的一年期定期存款，那么，個(gè)貸利率可以做到9.5折。”7月26日，首次購房者林偉則被農(nóng)行杭州分行個(gè)貸中心如此告知。
而農(nóng)行廣州 分行方面在發(fā)給時(shí)代周報(bào)記者的短信中表示:“廣州分行沒有收到實(shí)行個(gè)貸利率優(yōu)惠政策的文件，上海的優(yōu)惠屬于市場行為。”截至目前，農(nóng)行是唯一一家承認(rèn)放松首套房屋貸款利率的國有銀行。據(jù)時(shí)代周報(bào)記者了解，在上海，工商銀行(601398,股吧)與建設(shè)銀行(601939,股吧)均“仍然執(zhí)行基準(zhǔn)利率”；中國銀行(601988,股吧)“對于普通客戶，首套房貸款利率要在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮10%”。
“農(nóng)行個(gè)貸新政的受益人群其實(shí)較少，因?yàn)?，按照貸款金額200萬元，期限20年，年利率6.225%（6.55%×95%）計(jì)算，月供接近1.5萬元，這意味著只有月收入在3萬元以上的家庭才能享受9.5折，而在上海，這等收入的家庭大多已經(jīng)名下有房?！鞭r(nóng)行上海分行的一位人士告訴時(shí)代周報(bào)記者。而據(jù)全國房地產(chǎn)商會(huì)理事，交大房地產(chǎn)金融總裁俱樂部副會(huì)長李驍觀察，從全國范圍來看，銀行系統(tǒng)對住房按揭依然保持謹(jǐn)慎的態(tài)度?！氨热缈h一級(jí)的樓盤，銀行目前幾乎只對一級(jí)資質(zhì)的房產(chǎn)商開放按揭，其余大多處于停貸狀態(tài)。”
此前，央行和銀監(jiān)會(huì)都要求大力支持首套住房需求。
“今年房地產(chǎn)市場下行，重要原因之一就是銀行收緊相關(guān)貸款，而這是銀行基于房地產(chǎn)行業(yè)系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)增加的判斷而自發(fā)采取的措施，并非政策驅(qū)使?！弊〗ú空哐芯恐行脑敝魅瓮醌k林告訴時(shí)代周報(bào)記者。
“從央行喊話到銀監(jiān)會(huì)再三強(qiáng)調(diào)到現(xiàn)在，除了北京、上海、武漢、東莞 等幾座城市的少數(shù)銀行對首套房寄予支持外，我們至今沒有看到更多銀行跟進(jìn)。”
住建部政策咨詢專家、亞太城市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長謝逸楓說:“現(xiàn)在還沒有哪家銀行敢把首付比例恢復(fù)到三成以下?？傮w而言，中國的個(gè)貸政策依然緊繃，逐漸松綁的銀行數(shù)量很少，松綁速度緩慢?！?/span>
房地產(chǎn)資源下滑拖累經(jīng)濟(jì)
在謝逸楓看來，農(nóng)行在國有四大行中率先放出“首套房貸款利率下調(diào)”的消息，首先是向銀監(jiān)會(huì)示好，其次則為貫徹中央的差別化的房地產(chǎn)信貸政策，同時(shí)也有“進(jìn)一步吸收業(yè)務(wù)”的考慮，與此同時(shí)也說明，農(nóng)行開始逐漸看好房地產(chǎn)市場了。
“而一些商業(yè)銀行之所以近期對首套房按揭開閘，這或許與今年的兩次定向降準(zhǔn)有關(guān)?！敝x逸楓說。與此同時(shí)，今年二季度，央行還曾兩度向商業(yè)銀行再貸款。據(jù)估算，通過上述兩項(xiàng)措施，央行累計(jì)釋放流動(dòng)性近5500億元，相當(dāng)于降準(zhǔn)50基點(diǎn)的效果。
“與去年相比，銀行的資金鏈如今相對寬松，信貸額度也較年初寬裕。而且，中央要求調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，國企央企也在進(jìn)行自身結(jié)構(gòu)的調(diào)整，故而，銀行未來對傳統(tǒng)的重點(diǎn)領(lǐng)域的貸款投放可能會(huì)逐漸壓縮?！敝醒胴?cái)經(jīng)大學(xué)銀行業(yè)研究中心主任郭田勇告訴時(shí)代周報(bào)記者。7月24日，中金公司發(fā)布最新研究報(bào)告稱，根據(jù)其掌握的數(shù)據(jù)，四大行近期在上海地區(qū)的新發(fā)放首套房按揭平均定價(jià)在6%-6.2%之間，即在9.5折或以內(nèi)。此前，世聯(lián)行(002285,股吧)6月27日發(fā)布的一份報(bào)告指出，按揭貸款偏緊制約需求釋放的是2014年上半年房地產(chǎn)市場銷售萎縮的重要原因。
中金的上述報(bào)告認(rèn)為，“6月份，全國居民中長期貸款（主要是按揭）新增1991億元，同比多增78億元，扭轉(zhuǎn)了四、五月同比少增的局面。”郭田勇告訴時(shí)代周報(bào)記者，隨著資金鏈逐漸放松，其他銀行預(yù)計(jì)都會(huì)跟進(jìn)農(nóng)行的首套房屋貸款優(yōu)惠政策。申銀萬國7月3日發(fā)布的房地產(chǎn)行業(yè)6月份月報(bào)中指出：“下半年，可能出現(xiàn)的定向?qū)捤?，可以使按揭?zhí)行利率有所下降，房屋銷量可能會(huì)有一定的反彈。”
謝逸楓的判斷則更加篤定—三季度至四季度，銀行逐漸放松房地產(chǎn)信貸是可以預(yù)見的。
“銀行托市主要是為托住7.5%的經(jīng)濟(jì)增長目標(biāo)，力求讓樓市平穩(wěn)地軟著陸?！敝x逸楓說。國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，上半年GDP增長7.4%，已經(jīng)低于7.5%的經(jīng)濟(jì)增長目標(biāo)。而上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比名義增長14.1％，已經(jīng)低于社會(huì)固定投資增速17.5%，房地產(chǎn)投資增速的下滑，已對經(jīng)濟(jì)增長形成了拖累。
放開限購不等于救市
當(dāng)農(nóng)行降低個(gè)貸利率的消息傳得沸沸揚(yáng)揚(yáng)，一些市場輿論不免讀出了幾分“政府托市”的意味。最新消息顯示，杭州宣布調(diào)整限購政策，購買主城區(qū)140平方米及以上住房不需提供住房情況查詢記錄。限購松綁，加上信貸支持，這是政府救市的節(jié)奏嗎？“即便今年下半年，其他三大行和農(nóng)行一樣，發(fā)文支持首套房貸款利率下調(diào)，這也不能說明政府救市，因?yàn)?，國?wù)院的指導(dǎo)性意見始終支持首套房需求，只是銀行一直不愿松綁?！崩铗斦f。而郭田勇也認(rèn)為，放開首套房貸與救市無關(guān)?！罢还苋绾握{(diào)控樓市，對首套房的政策支持不會(huì)改變。而針對二套房、三套房的信貸政策的變化才能體現(xiàn)樓市調(diào)控的走向，但目前沒有端倪?！?/span>
至于能否取消限購，6月4日，在國務(wù)院新聞辦舉行的新聞發(fā)布會(huì)上，住建部總經(jīng)濟(jì)師馮俊表示：“每個(gè)地方可以根據(jù)自己的實(shí)際情況作出判斷。”而中金公司在7月24日的研究報(bào)告中指出，據(jù)其監(jiān)測，限購松綁的短期效果明顯，成交反彈40%-50%，但其對樓市刺激的持續(xù)性不會(huì)超過一個(gè)季度。
以濟(jì)南為例，7月10日放松限購后，第一周，該市的日均成交量迅速攀升至510套，而第二周的這一數(shù)字下降為306套/日，僅較限購令松綁前的230套/日環(huán)比增長33%。
“地方政府放開限購并不等同于救市。因?yàn)?，樓市政策的核心是分類調(diào)控與雙軌制。住建部在制定細(xì)則時(shí)更是強(qiáng)調(diào)是否放開限購視各地的市場情況而定，而那些庫存較高的城市，完全可以放開限購?！崩铗斦f。
在他看來，限購政策的初衷是為抑制房價(jià)過快上漲，如今，一些地方的房價(jià)已進(jìn)入快速下跌的通道，限購應(yīng)當(dāng)退出?！叭∠拶?、限貸，這只說明政府糾正了以往的錯(cuò)誤，讓房地產(chǎn)回歸市場化。而真正的救市應(yīng)當(dāng)是指，第一，加大信貸供應(yīng)；第二，集中出臺(tái)鼓勵(lì)住房需求的政策；第三，地方政府推出天量的投資計(jì)劃。”
但在王玨林看來：“中國的房地產(chǎn)市場已進(jìn)入穩(wěn)定期，今年全年的房地產(chǎn)銷售面積將在10億平方米左右，這與往年的平均值相比，不算很好，但也不壞?！?/span>
“而且，中央今年加大棚戶區(qū)改造的投入，彌補(bǔ)了房地產(chǎn)業(yè)的投資不足。”
在王玨林看來，如果政府救市，全面放開限購、減少首付比例、降低房貸利率，至少在北京、上海等一線城市以及房價(jià)重點(diǎn)調(diào)控城市，樓市肯定會(huì)迎來新的高潮，房屋庫存很快會(huì)被消化。但救市的代價(jià)卻有著不可承受之重?！爱?dāng)更多受到刺激的企業(yè)繼續(xù)大舉拿地開發(fā)，未來，供應(yīng)過剩的問題會(huì)更加嚴(yán)重，而到那時(shí)，由于盤子太大，政府想救也未必救得了。”
