[摘要]但購買房產(chǎn)往往都是投資未來。面對相同的市場環(huán)境，有投資前瞻性的專家往往能看到不一樣的風(fēng)景。
今年上半年樓市明顯偏冷，全國住宅成交面積大幅下降了18.9%；十大城市二手房總成交32.29萬套，較去年同期大幅下跌了41.77%；全國商品房新開工面積為8.01億元，也同比下降了16.4%。沒錯！上半年市場在下滑，而且是大幅下滑。這也是大多數(shù)人對市場的判斷和感受。
但購買房產(chǎn)往往都是投資未來。面對相同的市場環(huán)境，有投資前瞻性的專家往往能看到不一樣的風(fēng)景。7月16日秦虹主任在博鰲論壇就拋出“房地產(chǎn)市場新常態(tài)是波動，下半年樓市將轉(zhuǎn)好”的判斷。
當然，每個人都有自己的判斷。我個人非常認同秦主任的觀點。無論從城鎮(zhèn)化率亦或是人口紅利等，當前的市場調(diào)整與崩盤還相距甚遠。這一輪調(diào)整更多的僅是結(jié)構(gòu)性調(diào)整，或者說樓市階段性的消化不良。從住建部陳政高部長的三點意見也能看：“千方百計的消化庫存；進一步加強房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整；完善房地產(chǎn)項目周邊配套設(shè)施?！?
也恰恰因為市場的深度觀望，為部分有前瞻眼光的投資者提供了最佳窗口期。從大的方向而言，本輪房地產(chǎn)調(diào)整將呈現(xiàn)大U型的走勢。但各個城市的U型底部的長度各不相同。一線城市的調(diào)整時間相對較短，二三線城市的調(diào)整時間較長。尤其是對于一線城市的北京，基于得天獨厚的醫(yī)療、教育、文化等配套資源，其投資窗口期更是有限，短則幾個月，長則半年，而現(xiàn)在已經(jīng)過去了2個月?？纯粗兄笖?shù)據(jù)的數(shù)字也能佐證相關(guān)判斷，6月份北京商品住宅(不含保障房)市場成交均價為26,232元/㎡，環(huán)比上漲7.9%，同比上漲14.38%。6月份北京商業(yè)市場共成交15.24萬㎡，環(huán)比增長了63.87%，同比上漲了96.14%。
數(shù)據(jù)的背后往往是市場邏輯的梳理。之所以判斷下半年會好于上半年，主要基于信貸市場放寬、地方政府松綁以及開發(fā)商促銷這三大驅(qū)動力。
首先，這一輪市場調(diào)整起源于信貸市場的收緊，但下半年信貸環(huán)境會明顯好于上半年。一者，中央的信貸投放已經(jīng)從過去的年度管理調(diào)整為當前的月度管理和額度管理，信貸投放的實效性和靈活性將增強；二者，基于上半年經(jīng)濟增速的不樂觀，下半年政府的微刺激將會更加密集出臺。甚至不排除降低利率的可能。
其次，此前限購的49個城市中，截止到目前已經(jīng)有超過12個城市確定取消或者放寬了限購。典型的城市如武漢，已經(jīng)不再限購大戶型；呼和浩特已正式取消限購；蘇州更徹底的開放90㎡的大戶型和90㎡以下的精裝小戶型；重慶對于90㎡以下的貸款首付比例降至20%；鄭州推出住房公積金組合貸；蕪湖允許二套房申請貼息貸款；北京公積金提取從一年一次提高至3個月一次等。預(yù)計下半年地方政府各種曲線救市的政策將陸續(xù)出臺。限購的取消將推高成交量和市場活躍度。
最后，下半年品牌開發(fā)商主動降價促銷的現(xiàn)象將更多。雖然市場成交低迷，但上市房企的高管絕不敢在年中就下調(diào)今年的銷售目標，否則資本市場會用腳投票。更有可能的是在近期選擇一兩個項目降價沖全年的銷售業(yè)績，尤其是選擇個別非核心區(qū)域的、降價能大幅去化的樓盤或個別項目的尾房。如近期熱銷的昌平區(qū)的首開國風(fēng)美唐，通過一萬抵減三萬以及老客戶帶新客戶大幅優(yōu)惠等變相降價的方式，提升銷售業(yè)績。
總體而言，今年下半年對于一線城市的投資者而言是最佳的窗口期。對于機構(gòu)投資者而言，今年下半年也是購買資產(chǎn)的好機會。而6月份全國商品房成交面積環(huán)比上漲超過40%，是下半年預(yù)期好于上半年的開端吧。
