即便在國(guó)內(nèi)整體經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升的當(dāng)下，溫州樓市依舊顯得有些“執(zhí)拗”。
上半年各地經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)陸續(xù)出爐，溫州成了國(guó)家統(tǒng)計(jì)局70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)同比下跌的“獨(dú)苗”。溫州房?jī)r(jià)下跌的態(tài)勢(shì)已持續(xù)了將近三年。
這個(gè)此前民營(yíng)經(jīng)濟(jì)最為活躍的地區(qū)，如今卻不時(shí)曝出跑路、跳樓或者破產(chǎn)的新聞。追因的過(guò)程中，一個(gè)數(shù)字或許可以回答上面的問(wèn)題。
據(jù)悉，溫州中小企業(yè)大概70%與房地產(chǎn)有關(guān)系，有的買(mǎi)樓，有的入股投資房地產(chǎn)。地產(chǎn)市場(chǎng)縮水后，影響了企業(yè)抵押物的市值，導(dǎo)致銀行縮小這些企業(yè)的信貸規(guī)模，“棄房”現(xiàn)象出現(xiàn)。更為嚴(yán)重的是，由于不少企業(yè)之間的互聯(lián)互保模式，導(dǎo)致這樣的鏈?zhǔn)椒磻?yīng)還在繼續(xù)。
當(dāng)前，在“穩(wěn)增長(zhǎng)”這一重大課題中，通過(guò)溫州樓市透視這個(gè)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)實(shí)，可發(fā)現(xiàn)它背后的企業(yè)資金沉淀于樓市等折射的意義。
2014年已過(guò)半，中國(guó)經(jīng)濟(jì)也走完了上半場(chǎng)，在這樣一個(gè)節(jié)點(diǎn)，我們對(duì)溫州經(jīng)濟(jì)的再回眸和再調(diào)查，希望能找到對(duì)于其他地方的鏡鑒意義。
跑路、跳樓或破產(chǎn)，自2011年以來(lái)，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)溫州便被這幾個(gè)關(guān)鍵詞充斥。而互保聯(lián)保所引發(fā)的資金鏈斷裂現(xiàn)象已經(jīng)成為困擾當(dāng)?shù)卣块T(mén)的難題。
溫州下屬轄區(qū)金融辦人士張明（化名）告訴記者，現(xiàn)在經(jīng)常要下去調(diào)研，了解企業(yè)情況，為企業(yè)制定化解資金鏈風(fēng)險(xiǎn)的方案。在張明的辦公桌上有一摞文件，而這摞文件的最上面就是一份針對(duì)當(dāng)?shù)匾患抑菩镜馁Y金鏈處置方案，這家公司遇到資金鏈危機(jī)，貸款超過(guò)億元，為其擔(dān)保的企業(yè)也超過(guò)十家，其中有幾家已經(jīng)出現(xiàn)問(wèn)題。
“這家企業(yè)其實(shí)還算好處理，屬于資可抵債，我們建議它出售一些資產(chǎn)，先活下來(lái)。”張明表示，行政手段畢竟有限，也只能基于實(shí)際情況，爭(zhēng)取銀行支持，引導(dǎo)企業(yè)互救自救。
而溫州房?jī)r(jià)方面，在民營(yíng)經(jīng)濟(jì)資金鏈問(wèn)題持續(xù)發(fā)酵等背景下，近3年同比連續(xù)下跌，跌幅超30%。當(dāng)?shù)囟辔徽耸勘硎荆绾伪P(pán)活沉淀在房地產(chǎn)的資金是最大難題。
據(jù)記者了解，溫州中小企業(yè)大約有70%與房地產(chǎn)有關(guān)系，有的買(mǎi)樓，有的入股投資。地產(chǎn)市場(chǎng)縮水后，影響了企業(yè)抵押物的市值，銀行會(huì)縮小這些企業(yè)信貸規(guī)模，這也使得“棄房”（借款人因房屋市值低于銀行貸款余額而放棄還款）現(xiàn)象在溫州出現(xiàn)。數(shù)據(jù)顯示，截至2013年7月末，溫州各類(lèi)“棄房”案例595例。
房地產(chǎn)沉淀大量資金
當(dāng)?shù)匾晃粦?yīng)急轉(zhuǎn)貸公司老總感嘆生意難做，他告訴記者，公司提供的是正規(guī)的轉(zhuǎn)貸，利率不超過(guò)法定利率4倍，但溫州資金鏈斷裂的連鎖反應(yīng)仍沒(méi)有結(jié)束，也不敢貿(mào)然幫企業(yè)應(yīng)急轉(zhuǎn)貸。一旦銀行對(duì)企業(yè)抽貸，走入法院保全和訴訟程序，錢(qián)幾乎不可能回來(lái)，不要說(shuō)第一權(quán)益人，能排上號(hào)就不錯(cuò)了，因此企業(yè)資金也因?yàn)殚e置產(chǎn)生大量成本。
2011年6月末，溫州不良貸款率為0.37%，創(chuàng)歷史新低。但在民間借貸危機(jī)、中小企業(yè)資金鏈斷裂等影響下，溫州不良貸款率此后一直呈上升態(tài)勢(shì)。
截至今年3月底，溫州市銀行不良貸款余額331.26億，不良貸款率為4.52%，分別比年初上升11.43億元和0.12個(gè)百分點(diǎn)，1~2月連續(xù)“雙升”之后，3月份實(shí)現(xiàn)“雙降”。但4月份不良貸款率又環(huán)比上升了0.16個(gè)百分點(diǎn)。
張明說(shuō)，不良貸款中有很大一部分集中于房地產(chǎn)領(lǐng)域，在房?jī)r(jià)下跌時(shí)，如何盤(pán)活這部分資金具有相當(dāng)?shù)碾y度。
溫州市市長(zhǎng)陳金彪認(rèn)為，不良貸款高，主要與宏觀政策和溫州企業(yè)家理念有關(guān)，企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)慢，在盈利較差的情況下，部分企業(yè)家急功近利，希望投資回報(bào)更快，就可能去炒房、炒煤、甚至是炒錢(qián)，因此就造成資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題。
“由于世界經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)展、國(guó)家政策調(diào)整，特別是房地產(chǎn)政策，使得很多資金沉淀在房地產(chǎn)，這樣一來(lái)，造成企業(yè)資金流動(dòng)性減弱，資金鏈、擔(dān)保鏈就出問(wèn)題，導(dǎo)致一部分成為不良貸款?！标惤鸨胝f(shuō)。
據(jù)人民銀行溫州中心支行2011年7月《溫州民間借貸市場(chǎng)報(bào)告》顯示，溫州89%的家庭個(gè)人和59.67%的企業(yè)參與其中，規(guī)模高達(dá)1100億元；大約40%的民間借貸資金沒(méi)有進(jìn)入生產(chǎn)領(lǐng)域。
當(dāng)?shù)匾晃环慨a(chǎn)中介告訴記者，由于溫州新增樓盤(pán)供應(yīng)少，溫州民間借貸資金和銀行的貸款大批流入房地產(chǎn)，2011年初，本屬三線城市的溫州房?jī)r(jià)就已經(jīng)超過(guò)了北京、上海等一線城市。
他進(jìn)一步表示，政府在2010年開(kāi)始加快土地供應(yīng)，很多溫州企業(yè)家看到商機(jī)，逐漸脫離主業(yè)，將錢(qián)投入地皮和房產(chǎn)，這也使得溫州瞬間冒出很多小開(kāi)發(fā)商，這些開(kāi)發(fā)商往往背后有幾十個(gè)甚至幾百個(gè)股東。
一位當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商也證實(shí)了上述說(shuō)法，他表示，其中的錢(qián)很多來(lái)自銀行貸款，比如一個(gè)閥門(mén)廠從銀行貸出5000萬(wàn)元，可能只有2000萬(wàn)元真正投入到實(shí)體，其余3000萬(wàn)元用來(lái)買(mǎi)地皮了。
溫州樓市泡沫自2011年便逐漸破滅，公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，彼時(shí)溫州商品房均價(jià)達(dá)33289元/平方米的歷史高點(diǎn)，2013年降至22644元/平方米，降幅達(dá)32%。2014年1月，溫州商品房均價(jià)滑至19374元/平方米。
張明介紹說(shuō)，房?jī)r(jià)下跌直接導(dǎo)致抵押物縮水，加之目前的高利息現(xiàn)狀，一些企業(yè)開(kāi)始出現(xiàn)資不抵債的情況，資金鏈斷裂，而很多溫州企業(yè)還會(huì)與其他幾家企業(yè)存在互保聯(lián)保關(guān)系，風(fēng)險(xiǎn)便開(kāi)始一環(huán)一環(huán)地蔓延。
