房地產(chǎn)市場步入調(diào)整期，這一判斷再次得到印證。國家統(tǒng)計局18日公布的最新房價數(shù)據(jù)顯示，70個大中城市中，55個城市新建商品房環(huán)比下調(diào)，52個城市二手房環(huán)比下調(diào)。
2014年，房地產(chǎn)市場變化的速度有些超出市場預(yù)期。上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資42019億元，同比增速連續(xù)5個月下滑；住宅新開工面積同比下降19.8%，住宅施工面積漲幅連續(xù)4個月回落。
從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拿地情況來看，前6個月，全國土地購置面積為14807萬平方米，同比下降5.8%，已連續(xù)4個月累計下滑。特別是3月份以來新開工面積和土地購置面積同比增速均持續(xù)處于負(fù)值。
全國商品房銷售面積和銷售額同比均呈下降態(tài)勢。上半年，同比分別下降6.0%和6.7%。
在政府沒有出臺任何加碼調(diào)控政策的背景下，房地產(chǎn)市場為何會發(fā)生如此變化？
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說：“本輪市場轉(zhuǎn)冷更多是由于部分城市前期供應(yīng)量過大、房價過快上漲等市場本身風(fēng)險因素積累，以及前期成交集中釋放帶來的需求斷檔?！?
國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人盛來運表示，上半年房地產(chǎn)市場出現(xiàn)分化調(diào)整有兩個原因：一是同比基數(shù)較高；二是市場自身的內(nèi)生調(diào)整需要。
對于這樣的調(diào)整，主流觀點普遍認(rèn)為，不同于以往的“政策市”，更多源自市場自發(fā)調(diào)節(jié)，符合市場規(guī)律。
業(yè)內(nèi)人士分析：“降價樓盤大多位于高庫存市場，開發(fā)企業(yè)為了"跑量"在價格上讓步；三四線城市銷售遇冷，一線城市需求旺盛，企業(yè)布局從三四線城市重返一線城市等行為，都符合市場規(guī)律?！?
盛來運表示，上半年房地產(chǎn)市場出現(xiàn)回落也是理性回歸的正常反應(yīng)。他說：“房地產(chǎn)市場的分化調(diào)整，短期確實對經(jīng)濟(jì)運行產(chǎn)生一定壓力，但是房地產(chǎn)市場調(diào)控從長期來講，既有利于房地產(chǎn)市場本身的健康運行，也有利于國民經(jīng)濟(jì)可持續(xù)健康發(fā)展?！?
雖然上半年房地產(chǎn)市場形勢出現(xiàn)了一些新的變化，特別是投資增速回落幅度較大，新開工面積、銷售面積都出現(xiàn)下降，但國務(wù)院發(fā)展研究中心專家鄧郁松認(rèn)為，從全國的房價收入比、戶均住房套數(shù)、居民收入增速等指標(biāo)觀察，中國房地產(chǎn)市場仍具備實現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展的條件。
面對房地產(chǎn)市場的調(diào)整，清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉表示：“政府應(yīng)該持積極、謹(jǐn)慎的態(tài)度?！?
在劉洪玉看來，積極的樂觀其成，是因為目前的市場調(diào)整過程屬于擠出泡沫、降低系統(tǒng)性市場風(fēng)險的過程。謹(jǐn)慎的維護(hù)穩(wěn)定，是因為在城鎮(zhèn)化快速發(fā)展過程中，雖然有巨大的住房使用需求來支持這個市場，但也要防止市場短期過度調(diào)整損害市場穩(wěn)定的情況出現(xiàn)。
既然是調(diào)整，就會有風(fēng)險。比如，在存在預(yù)售制度的情況下，房價短期下調(diào)可能引發(fā)開發(fā)商與購房人之間的矛盾；政府土地出讓收入減少可能導(dǎo)致的土地融資及其他政府債務(wù)融資償還風(fēng)險；財務(wù)杠桿高、擴(kuò)張速度快、激進(jìn)購置土地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金鏈風(fēng)險等。因此，做好政策儲備，防范和化解風(fēng)險至關(guān)重要。專家認(rèn)為，未來需要進(jìn)一步完善房地產(chǎn)市場相關(guān)政策，將短期調(diào)控政策和長期發(fā)展政策有機(jī)結(jié)合起來，加強(qiáng)金融、土地、稅收等各項政策協(xié)調(diào)配合，增強(qiáng)調(diào)控政策的針對性、預(yù)見性和系統(tǒng)性，努力實現(xiàn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行。
