樓市進(jìn)入下半場(chǎng)，蟄伏多時(shí)的開(kāi)發(fā)商也終于要開(kāi)始直面現(xiàn)實(shí)。
上周，杭州樓市迎來(lái)了近期少有的一波開(kāi)盤潮。本月，實(shí)際開(kāi)盤數(shù)量或?qū)⑦h(yuǎn)遠(yuǎn)多于前幾個(gè)月，屢次跳票的“新盤入市高峰”或許終于來(lái)了。
在低迷不振的買方市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商不可能比購(gòu)房者更有耐心，可以預(yù)料，下半年，即使行情仍不能回暖，在年度業(yè)績(jī)壓力的倒逼之下，眾房企必然也會(huì)有所行動(dòng)。
懸念只在于，最熱鬧的開(kāi)盤潮會(huì)出現(xiàn)在哪一個(gè)月？降價(jià)潮會(huì)否被觸發(fā)？
而對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，若要避免慘烈的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，這兩個(gè)問(wèn)題尤其關(guān)鍵。在電影市場(chǎng)，避開(kāi)暑期檔大片沖擊，利用一定排片空隙，才能更多贏得票房。在供大于求的杭州樓市，開(kāi)盤時(shí)機(jī)的掌握，也有必要采用類似的技巧。
這并不是說(shuō)開(kāi)發(fā)商要一味打“拖延戰(zhàn)”的戰(zhàn)術(shù)，而是需要分析市場(chǎng)情報(bào)，全面掌控下一個(gè)月，乃至下一個(gè)季度的開(kāi)盤情況。需要了解的情況，包括開(kāi)盤時(shí)間、開(kāi)盤價(jià)格、推出樓盤的面積戶型等等。
其中，最重要的，莫過(guò)于對(duì)價(jià)格體系的“調(diào)研”。
綜觀上半年的杭州樓市，雖然整體行情低迷，但在這個(gè)大背景下，仍有不少樓盤取得了不錯(cuò)的銷售成績(jī)，究其原因，這些樓盤定價(jià)基本合理，與其所在板塊的價(jià)值高度吻合，能夠得到市場(chǎng)的認(rèn)可。
價(jià)格調(diào)研，不僅要調(diào)研競(jìng)爭(zhēng)樓盤的定價(jià)策略，也是要測(cè)定板塊價(jià)值的“公允值”，弄清自身樓盤價(jià)值的“斤兩”。
這項(xiàng)“工作”并不復(fù)雜。那些銷售成績(jī)凸顯的樓盤，幾乎都是該板塊口碑較好、價(jià)格合適、配套完善的佼佼者。通過(guò)分析這些樓盤的區(qū)位選擇、戶型設(shè)計(jì)、價(jià)格制定、營(yíng)銷模式等，就可以得出該板塊大體最合理的價(jià)格制定。
相比于緊盯目標(biāo)利潤(rùn)率的定價(jià)模式，按這樣的方式定價(jià)，無(wú)疑更能體現(xiàn)出對(duì)市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)的尊重，制定出的價(jià)格，也更“接地氣”，更能夠在淡市中激發(fā)消費(fèi)者的購(gòu)買熱情。
