華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)：三條主線將會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)，2014年至少有三條主線將會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)。
其一是GDP和房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)系
如果宏觀經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)好，地產(chǎn)通常會(huì)受到打壓，一旦GDP增速有所下降，地產(chǎn)將會(huì)被視為重要推動(dòng)力。預(yù)計(jì)今年的宏觀經(jīng)濟(jì)不會(huì)太好，也不會(huì)太差。
第二條主線是供給
根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院1月2日發(fā)布“2013年中國(guó)300城市土地市場(chǎng)交易情報(bào)”顯示，全國(guó)300個(gè)城市土地出讓金總額為31304.5億元人民幣，同比增加50%。共成交土地37208宗，成交面積143569萬(wàn)平方米，同比增加10%。由此可見，土地供應(yīng)量增加的趨勢(shì)會(huì)持續(xù)，一方面，通常土地兩三年后才能上市形成供應(yīng)，市場(chǎng)調(diào)整通常以三年為一個(gè)周期。而在政府壟斷供給局面下，也難以形成更大規(guī)模的供應(yīng)。另一方面，部分城市的住房需求仍舊十分旺盛。
第三條主線是改革
越市場(chǎng)化，對(duì)企業(yè)越有利。市場(chǎng)化方向明確以后，證監(jiān)會(huì)會(huì)逐步放開房企融資審批，審批速度也將會(huì)加快。而2014年將誕生新的一批銷售額千億企業(yè)，20個(gè)以上500億企業(yè)，市場(chǎng)集中度會(huì)越來(lái)越高。
從上海樓市的整體走勢(shì)看，2014年房?jī)r(jià)將依舊持上漲趨勢(shì)。尤其是房?jī)r(jià)預(yù)期上漲并未發(fā)生根本性改變。
在二手房市場(chǎng)，多數(shù)房東并未因?yàn)槟壳暗挠^望氛圍而對(duì)后市抱消極心理，相反由于持有成本有限，房東的掛牌價(jià)格依舊較為堅(jiān)挺。
漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)部分析師朱春峰認(rèn)為，目前的樓市遇冷只是短暫的，而隨著“滬七條”等政策效應(yīng)的消化，買家觀望的情緒也會(huì)隨之減弱。
目前全市新建商品住宅的存量約970萬(wàn)平方米，其中公寓住宅存量?jī)H約640萬(wàn)平方米，以單月100萬(wàn)平方米的銷售量，只能維持6個(gè)月，供需矛盾依舊嚴(yán)重存在。2014年樓市調(diào)控整體大環(huán)境會(huì)相對(duì)較為溫和，同時(shí)隨著信貸自身的“松動(dòng)”，在季節(jié)性利空效應(yīng)的消失等條件下，市場(chǎng)的需求量在進(jìn)入2014年第二季度便會(huì)陸續(xù)釋放。
剛需購(gòu)房和改善型購(gòu)房還是市場(chǎng)購(gòu)房主力。朱春峰分析，2014年剛需和改善型戶型的份額行情變化會(huì)延續(xù)2013年的走勢(shì)。根據(jù)漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)部對(duì)全市戶型份額監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)顯示，2013年新建商品住宅中90-120平方米戶型的份額最高，達(dá)到30%，而在二手房方面，50-70平方米的戶型份額最高，達(dá)到了24.1%。
但從2013年全年的戶型成交走勢(shì)看，雖然小戶型依舊是市場(chǎng)成交的主力，但是其份額卻相應(yīng)有所下滑，幅度基本在1%-3%。與之相反的是由于市場(chǎng)回暖，改善型置業(yè)需求激增，其份額也相應(yīng)有所提升，其中2013年二手房90-200平方米戶型份額上漲1.6%。
從戶型和價(jià)位配比情況看，城區(qū)外(如松江新城、嘉定新城、浦東周康等熱門板塊)的戶型依舊為以90-120平方米的中小戶型為主，其單價(jià)在1.8萬(wàn)-2萬(wàn)元/平方米，城區(qū)內(nèi)(徐匯中心、陸家嘴)的區(qū)域中次新房的戶型面積則以120-150平方米為主，其單價(jià)在3萬(wàn)-5萬(wàn)元/平方米。而老公房的戶型面積則以50-70平方米為主，其單價(jià)在2萬(wàn)-4萬(wàn)元/平方米。
剛需置業(yè)在戶型選擇方面，通常以城區(qū)外90-100平方米的中小戶型和城區(qū)內(nèi)50-70平方米的老公房為主，總價(jià)基本控制在150萬(wàn)-200萬(wàn)元。而對(duì)于改善置業(yè)者，通常會(huì)選擇城區(qū)外 90-150平方米的中大戶型和城區(qū)內(nèi) 90-120平方米的次新房，總價(jià)則控制在300萬(wàn)-500萬(wàn)元之間。從熱點(diǎn)板塊看，松江新城、浦東金橋、周康、徐匯中心等板塊是剛需和改善置業(yè)者較為青睞之地。
隨著改善置業(yè)者的增多，今年總價(jià)150萬(wàn)-300萬(wàn)元的房子將唱主角。相關(guān)數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，2013年上海市新建商品住宅總價(jià)段份額中，主力價(jià)位段為100萬(wàn)-400萬(wàn)元，其市場(chǎng)份額占到72%。
而在二手房方面，盡管150萬(wàn)元以下的市場(chǎng)份額(以網(wǎng)簽成交總價(jià)為統(tǒng)計(jì)依據(jù)，低于市場(chǎng)實(shí)際份額)依舊維持在6成，但同比卻下滑了10個(gè)百分點(diǎn)，相應(yīng)的150萬(wàn)-500萬(wàn)元的改善置業(yè)份額則突破升至35%。目前上海樓市的供需矛盾依舊較為嚴(yán)重，2014年房?jī)r(jià)上漲的主旋律并不會(huì)有太大變化，只是在上漲幅度上會(huì)有一定的控制。
