與投資客的炒樓相比，炒地生意更為隱蔽，但其暴利程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)炒樓。
《華夏時(shí)報(bào)》的記者從有多年炒地經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商處了解到，炒地利潤(rùn)高達(dá)20多倍的案例并不少見。在這條灰色利益鏈上，部分地方官員以隱秘身份參與其中。
“炒地生意是一塊肥肉，但官員不好直接插手，通常會(huì)找相熟的地產(chǎn)商在背后運(yùn)作。”一位不愿具名的廣州小房企老板透露。
灰色利益鏈
日前，陜西省的神木縣財(cái)稅監(jiān)督檢查局副局長(zhǎng)陳志平因“坐擁大面積商產(chǎn)、打砸門店”等問(wèn)題遭紀(jì)委調(diào)查。據(jù)媒體報(bào)道，陳志平借助“炒煤礦”積累了巨額財(cái)富，并從陜西省煤田地質(zhì)物探測(cè)量隊(duì)手中買下了15.48畝黃金地塊，并繳款120萬(wàn)元土地出讓金，隨后將部分土地轉(zhuǎn)讓給神木經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)恒源煤焦電化有限公司，通過(guò)炒地皮獲得暴利。
參與廣州的三舊改造工程的開發(fā)商李紹林（化名）向記者透露，與他相熟的一位官員得知他在廣州某舊城改造項(xiàng)目中擁有眾多宅基地和物業(yè)，曾主動(dòng)提出合作。
“合作的方式是，這位官員幫我解決幾個(gè)大問(wèn)題，一是物業(yè)、宅基地產(chǎn)權(quán)的戶名過(guò)多，需要將其他聯(lián)名人去除，這能讓所有產(chǎn)權(quán)歸到我的名下；二是能夠以最高標(biāo)準(zhǔn)獲得征地賠償，且可以獲得相應(yīng)比例的公共物業(yè)，并納入我的名下；三是輔助炒高地價(jià)。在事成后，我要與他進(jìn)行分成，并不是分給他個(gè)人，而是另外一家與他有關(guān)系的投資公司?！崩罱B林稱。
除了由政府主導(dǎo)的舊城改造項(xiàng)目，工業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目也容易卷入炒地利益鏈。
有多年炒地經(jīng)驗(yàn)的地產(chǎn)商郭健（化名）參與了佛山某產(chǎn)業(yè)園區(qū)的投資，據(jù)郭健介紹，一家有政府背景的投資公司運(yùn)營(yíng)該園區(qū)，該園區(qū)從農(nóng)民手中廉價(jià)征來(lái)上千畝的土地，價(jià)格約為每畝30元，政府統(tǒng)一從該投資公司手上征收?qǐng)@區(qū)土地。在2000年期間，開發(fā)商給這些農(nóng)民提出的收購(gòu)價(jià)格已經(jīng)高達(dá)每畝300元。
郭健在上世紀(jì)90年代收購(gòu)了該園區(qū)附近的近300畝土地，并建有公寓、廠區(qū)。他為了能使該區(qū)域納入產(chǎn)業(yè)園征地范圍，且把征地標(biāo)準(zhǔn)提高，跑了不少政府關(guān)系。最后，郭健如愿以償，該有政府背景的投資公司以高于市場(chǎng)十倍的征地價(jià)格征收，并收購(gòu)公寓、廠區(qū)等物業(yè)。
“在工業(yè)園區(qū)的附近，這種炒地的方式并不少見。一方面，政府委托經(jīng)營(yíng)的園區(qū)公司通過(guò)征地的時(shí)間差和價(jià)格差，賺取巨額利益；另一方面，小開發(fā)商如果要在土地流轉(zhuǎn)中獲取更多利益，那也需找到相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)跑關(guān)系?！惫≌f(shuō)。
佛山一位從事工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的開發(fā)商吳寶林（化名）稱，市場(chǎng)上流轉(zhuǎn)的一級(jí)土地開發(fā)權(quán)大部分都是2004年“8·31”大限前遺留下來(lái)的。“8·31”大限后普遍實(shí)行招拍掛制度，土地流轉(zhuǎn)自由度大大降低，同時(shí)，價(jià)格信息處于更封閉的環(huán)境中。
吳寶林補(bǔ)充道，近幾年，由于政府統(tǒng)一進(jìn)行征地、拆遷、安置和補(bǔ)償，與土地相關(guān)的交易需與政府對(duì)接?！俺吹亍边^(guò)程中，需要對(duì)相關(guān)環(huán)節(jié)進(jìn)行“打點(diǎn)”，盡管這幾年土地價(jià)格漲幅很大，但利潤(rùn)卻有所降低。
郭健和李紹林均表示，隨著反腐力度的加大，地方官員對(duì)“炒地”這類生意變得很謹(jǐn)慎，即使花費(fèi)人力、物力打點(diǎn)關(guān)系，也不一定能把事情辦成。
“有些想托關(guān)系解決的問(wèn)題，一直擱在拍板的領(lǐng)導(dǎo)手上，這位領(lǐng)導(dǎo)調(diào)走后，接任的領(lǐng)導(dǎo)根本不敢貿(mào)然接手，事情就懸在那里。”郭健說(shuō)。
暴利炒地生意
“我們?cè)缒昴孟碌某侵写逋恋睾头课葜换瞬坏?00萬(wàn)元，舊城改造啟動(dòng)后，整體已經(jīng)漲到近3000萬(wàn)元，其中，土地部分的估價(jià)升幅最高?！崩罱B林告訴記者。
在城中村改造之前，李紹林以較低的價(jià)格收購(gòu)了廣州某城中村多宗土地和物業(yè)。2000年，與李紹林合作的生意伙伴幾近破產(chǎn)，將部分宅基地和相關(guān)物業(yè)轉(zhuǎn)給他以資抵債。當(dāng)時(shí)李紹林并未過(guò)多留意，但一些官員私底下向他打聽該村的土地收購(gòu)價(jià)格，讓他嗅到了舊改可能帶來(lái)的土地升值商機(jī)。
隨后幾年，李紹林派人盯緊該村土地轉(zhuǎn)讓的情況，“哪家哪戶生意不行、資金出問(wèn)題了，我們出手，與其達(dá)成合作協(xié)議，拉攏村干部，迂回地把土地和物業(yè)轉(zhuǎn)到我們名下。價(jià)格在這個(gè)時(shí)候談，通常是最低的?！蓖ㄟ^(guò)類似手法，李紹林囤下了不少土地和物業(yè)。
去年年初，參與廣州舊改的開發(fā)商找到李紹林談土地轉(zhuǎn)讓事宜時(shí)，地價(jià)已飆升近7倍，連帶物業(yè)等眾多附屬條件，最終轉(zhuǎn)讓價(jià)格接近3000萬(wàn)元。按李紹林自己的估算，與其總投入相比，大概賺了10倍的錢。
“我們確實(shí)不愿參與項(xiàng)目開發(fā)，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和資金風(fēng)險(xiǎn)很難預(yù)估。但投資土地不一樣，雖然需要等待較長(zhǎng)時(shí)間，但土地一直在增值，此外，交易過(guò)程也減少了很多麻煩?！崩罱B林坦言，投資土地的關(guān)鍵是，低納高拋，還需要借助一定時(shí)機(jī)。
廣州從化一位以炒地起家的小開發(fā)商何明（化名）表示，“炒地的生意一直都存在，前些年，利潤(rùn)甚至達(dá)到20多倍。現(xiàn)在還能掙不少，但這門生意越來(lái)越不好做?！?/span>
有廣州度假后花園之稱的從化，最近幾年吸引了眾多地產(chǎn)商進(jìn)駐，爭(zhēng)先開發(fā)溫泉度假、養(yǎng)生度假等旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，對(duì)土地產(chǎn)生了大量需求，這讓手中握有土地的“地主”生意旺盛。
何明上世紀(jì)90年代在從化囤下不少土地，其中，部分用于出租給種植專業(yè)承包戶，另一部分出讓給開發(fā)商或者政府。廣州某知名開發(fā)商在從化一處優(yōu)質(zhì)地段開發(fā)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目之前，何明又提前收購(gòu)了多宗連成一片的地塊，形成較好的議價(jià)能力，最終以高價(jià)與開發(fā)商達(dá)成交易。
“除去收購(gòu)成本、打點(diǎn)關(guān)系等費(fèi)用，利潤(rùn)高達(dá)25倍。”何明坦言，這屬于炒地生意比較正常的回報(bào)率，通過(guò)兩頭壓價(jià)最大可能地實(shí)現(xiàn)“剪刀差”，是大部分炒地商人慣用的手法。
如今，何明在老家杭州也囤著一些地塊，他認(rèn)為，杭州城鎮(zhèn)化發(fā)展比較好，早年的土地交易價(jià)格并不低，所以價(jià)格不到最高的時(shí)候，也不適合放出來(lái)交易。據(jù)媒體報(bào)道，杭州一地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)一項(xiàng)調(diào)研表明，在房?jī)r(jià)上漲8倍的同期，地價(jià)上漲了20多倍。
近期，河北出現(xiàn)了“賣地者”以合作社名義到北京等城市招徠租地者，估算出租地面積后，回到本村以低廉價(jià)格預(yù)先流轉(zhuǎn)土地或使村民以土地入股成立土地股份合作社，再加價(jià)轉(zhuǎn)手租出，像炒房一樣在農(nóng)村炒地。
