本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整與以前歷次調(diào)整的一個(gè)顯著區(qū)別，在于本次調(diào)整并非政策調(diào)控引起，而是宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化、貨幣政策調(diào)整以及房地產(chǎn)市場(chǎng)自我調(diào)整的結(jié)果。應(yīng)該看到，房地產(chǎn)市場(chǎng)本身并不存在全局性的泡沫，全國范圍內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)供求嚴(yán)重失衡的局面。未來幾年中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展速度將逐漸放緩，房價(jià)將呈現(xiàn)平穩(wěn)、慢漲態(tài)勢(shì)。
??年初以來，國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)有所降溫，商品房銷售明顯放緩，房價(jià)漲幅縮窄，土地成交下滑，市場(chǎng)預(yù)期漸趨謹(jǐn)慎。在這樣的情況下，有關(guān)中國房地產(chǎn)業(yè)未來走向的判斷層出不窮，有的認(rèn)為房地產(chǎn)存在泡沫破滅甚至崩盤的可能。我們分析了房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)狀況，梳理了本輪調(diào)整的內(nèi)在動(dòng)因，據(jù)此對(duì)房市下一步走向進(jìn)行了預(yù)判。
??房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有其客觀合理性
??中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)不存在全局性的泡沫。首先，從房市的發(fā)展歷程來看，改革開放以來特別是1998年深化城鎮(zhèn)住房制度改革以來，中國房地產(chǎn)業(yè)在調(diào)控與反調(diào)控中不斷調(diào)整、前進(jìn)，總體上經(jīng)歷了飛速發(fā)展的十幾年。與上世紀(jì)八、九十年代日本房地產(chǎn)泡沫膨脹和破滅具有本質(zhì)的不同，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)是在我國作為發(fā)展中國家，經(jīng)濟(jì)、社會(huì)處于快速發(fā)展過程的背景下同步發(fā)展的，是以滿足居民的居住需求和提升居住環(huán)境為首要前提的，因此中國房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展有其客觀合理性。
??其次，從房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀來看，在經(jīng)歷了2010年以來幾輪調(diào)控之后，投資和投機(jī)性需求基本退出，目前市場(chǎng)上絕大部分是真實(shí)的居住需求。年初以來房價(jià)上漲動(dòng)力總體上減弱，但除個(gè)別城市房價(jià)較大幅下跌外，絕大部分城市價(jià)格基本平穩(wěn)；商品房銷售面積有所下降，但仍處于近幾年同期的高位；房地產(chǎn)投資增長乏力，但仍保持15%以上的較快增長。
??第三，從房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求結(jié)構(gòu)看，房地產(chǎn)業(yè)的短周期通常為2-3年，在經(jīng)歷了2012年下半年至2013年的強(qiáng)勁反彈后，目前處于庫存上升、行業(yè)整體下行的階段，相當(dāng)部分城市處于供大于求的狀況。下一步，隨著房地產(chǎn)企業(yè)隨行就市調(diào)整開發(fā)經(jīng)營進(jìn)度，目前庫存高企的狀況將逐步緩解。長遠(yuǎn)來看，在我國全力推進(jìn)城鎮(zhèn)化的進(jìn)程中，每年約有兩千萬農(nóng)村居民向城市轉(zhuǎn)移，按目前的平均居住水平推算，每年大致需要新增房屋6 億平方米以滿足城市新進(jìn)入者的需求，而我國每年完工的住宅面積最多不超過8 億平方米。除了城鎮(zhèn)化帶來的新增需求之外，城市現(xiàn)有居民的改善性需求也不容忽視。
??本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的深層次原因
??本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整與以前歷次調(diào)整的一個(gè)顯著區(qū)別，在于本次調(diào)整并非政策調(diào)控引起，而是宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化、貨幣政策調(diào)整以及房地產(chǎn)市場(chǎng)自我調(diào)整的結(jié)果。
??其一，經(jīng)濟(jì)增長放緩帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫。房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展與中國經(jīng)濟(jì)增長相互促進(jìn)，互為因果。房地產(chǎn)投資在我國固定資產(chǎn)投資中的比例超過20%，房地產(chǎn)投資對(duì)于以投資為主導(dǎo)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的中國經(jīng)濟(jì)而言舉足輕重。2013年以來，中國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入換擋期，經(jīng)濟(jì)增長從10%左右的高速增長階段向7%左右的中高速增長階段轉(zhuǎn)換，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行向增長速度“下臺(tái)階”、增長質(zhì)量“上臺(tái)階”的新常態(tài)過渡。在這樣的總基調(diào)下，中央對(duì)于經(jīng)濟(jì)增速的整體回落表現(xiàn)出相當(dāng)?shù)亩?，?duì)作為經(jīng)濟(jì)重要支柱的房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫也體現(xiàn)出足夠的容忍度。因此，缺乏行政手段支持，只能遵循市場(chǎng)規(guī)則的房地產(chǎn)行業(yè)面臨自然“減速”的趨勢(shì)。
??其二，貨幣信貸政策變化引起房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫。新一屆政府上任以來，宏觀調(diào)控思路發(fā)生根本轉(zhuǎn)變，從過去事實(shí)上寬松的貨幣政策轉(zhuǎn)向中性偏緊，不會(huì)為了刺激經(jīng)濟(jì)而過度放寬流動(dòng)性環(huán)境。與此同時(shí)，去年四季度以來房地產(chǎn)信貸政策明顯收緊，北京(樓盤)、杭州(樓盤)、南京(樓盤)、濟(jì)南(樓盤)等城市相繼取消首套房八五折優(yōu)惠利率，上調(diào)至基準(zhǔn)利率甚至上浮。同時(shí)，商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資也明顯收緊，年初以來房地產(chǎn)企業(yè)資金狀況明顯惡化。
??其三，房地產(chǎn)市場(chǎng)自身需要消化、調(diào)整的過程。從全國的總體情況看，房地產(chǎn)市場(chǎng)前些年的快速發(fā)展釋放了大量剛性需求，在投資、投機(jī)需求受到政策嚴(yán)格遏制的情況下，國內(nèi)部分地區(qū)尤其是三、四線多個(gè)城市都呈現(xiàn)出供大于求的狀況。根據(jù)易居房地產(chǎn)研究院對(duì)全國35個(gè)重點(diǎn)城市的統(tǒng)計(jì)，2013年35個(gè)城市中有23個(gè)城市的商品住宅年度新增供應(yīng)量大于年度成交量，呈現(xiàn)出供大于求的特征。對(duì)于過剩的庫存，需要一定的周期進(jìn)行自我消化和調(diào)整，從而達(dá)到新的市場(chǎng)均衡。
??房地產(chǎn)市場(chǎng)下一階段走向
??在經(jīng)濟(jì)增長總體放緩的大背景下，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)告別了飛速發(fā)展時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)野蠻生長的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束。全國各地樓市都火爆、所有樓盤都熱銷、所有房企都賺錢的日子一去不返，即使基本面最好的一線城市，也將面臨不同年份投資時(shí)機(jī)好壞的差別。但也要看到，房地產(chǎn)市場(chǎng)本身并不存在全局性的泡沫，全國范圍內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)供求嚴(yán)重失衡的局面，房價(jià)不存在全面暴跌的基礎(chǔ)。近兩個(gè)月房地產(chǎn)調(diào)控政策呈現(xiàn)一定的放松跡象，部分城市放松了限購，放寬了購房落戶規(guī)定，房地產(chǎn)信貸政策也有放松苗頭，對(duì)下一步房價(jià)形成支撐?？傮w來看，未來幾年中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展速度將較前些年放緩，房價(jià)將總體呈現(xiàn)平穩(wěn)、慢漲態(tài)勢(shì)。
??具體來說，房地產(chǎn)市場(chǎng)將表現(xiàn)出以下特征：首先，全國房市“同漲同跌”的格局結(jié)束，“分化”成為市場(chǎng)發(fā)展的關(guān)鍵詞。一是不同城市之間明顯分化，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整幅度不同。城市之間的分化，與城市經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人口結(jié)構(gòu)、居民購房能力、市場(chǎng)供求等有著密切關(guān)系。在經(jīng)歷了2012-2013年的飆升之后，一線城市房價(jià)短期將趨于穩(wěn)定或短暫、小幅回落，中長期仍將緩慢上漲；二線城市根據(jù)各自的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、人口結(jié)構(gòu)和庫存狀況，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整幅度差別較大，但大部分城市房價(jià)將保持穩(wěn)定或慢漲；三、四線許多城市由于需求相對(duì)較小、供給較大而面臨較大的去庫存壓力，同時(shí)，這些城市的投資、投機(jī)需求因沒有出臺(tái)限購政策而未完全出清，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大，市場(chǎng)調(diào)整的幅度較大，周期較長，個(gè)別前期價(jià)格上漲過快、嚴(yán)重供大于求的城市將迎來房價(jià)的深度回調(diào)。二是房地產(chǎn)行業(yè)面臨分化，行業(yè)整合將加劇。在接下來的調(diào)整中，眾多開發(fā)企業(yè)將有所分化，行業(yè)集中度提高。行業(yè)龍頭、自有資金充裕、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)多元化、土地儲(chǔ)備和結(jié)構(gòu)合理的企業(yè)將表現(xiàn)出較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，并將迎來規(guī)模擴(kuò)張的契機(jī)，而規(guī)模小、激進(jìn)擴(kuò)張、負(fù)債率高企的企業(yè)則經(jīng)營困難甚至破產(chǎn)倒閉，或成為大型企業(yè)的兼并對(duì)象。
??其次，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展重點(diǎn)從“溫飽型”向“小康型”轉(zhuǎn)變。中長期來看，隨著我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展不斷進(jìn)步，居民收入水平和生活質(zhì)量提高、家庭結(jié)構(gòu)變化以及房屋折舊，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展重點(diǎn)將從以滿足基本住房需求為主向以提升住房品質(zhì)的改善型需求逐漸過渡。市場(chǎng)需求將更加注重房屋品質(zhì)和居住的舒適度，改善型住房具有很大的發(fā)展空間，面積較大、戶型結(jié)構(gòu)合理、房屋品質(zhì)上乘、環(huán)境配套成熟、物業(yè)服務(wù)和維護(hù)到位的房屋占比將逐步提高。此外，隨著我國進(jìn)入老齡化社會(huì)，老年人口數(shù)量迎來持續(xù)、快速增長，硬件設(shè)施完備、生活醫(yī)療配套成熟、居住環(huán)境安全寧靜的養(yǎng)老地產(chǎn)將成為中長期的發(fā)展熱點(diǎn)。
