[摘要]與過(guò)去幾年由政策收緊帶動(dòng)的樓市被動(dòng)降溫不同，今年上半年的宏觀(guān)政策和外部環(huán)境相對(duì)穩(wěn)定，樓市的下滑主要源于市場(chǎng)自發(fā)調(diào)整。一些城市房地產(chǎn)項(xiàng)目新開(kāi)工規(guī)模過(guò)大，供應(yīng)量迅速攀升。
今年以來(lái)，一路高歌猛進(jìn)的中國(guó)樓市陡然間急轉(zhuǎn)直下。上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了一輪由成交的萎縮、庫(kù)存積壓、中小企業(yè)資金告急為標(biāo)志的“寒潮”，大中城市房?jī)r(jià)也在兩年來(lái)首次出現(xiàn)環(huán)比下滑。隨著房?jī)r(jià)下跌的城市數(shù)量開(kāi)始占據(jù)70個(gè)大中城市的“半壁江山”，樓市熱冷交替的轉(zhuǎn)折點(diǎn)也逐漸顯現(xiàn)。
由于“一頭連著經(jīng)濟(jì)、一頭系著民生”，房?jī)r(jià)波動(dòng)時(shí)常引發(fā)市場(chǎng)的熱議。今年上半年的樓市降溫，同樣也一路伴隨著“多空”兩方的論戰(zhàn)?！氨辣P(pán)”與“反彈”的觀(guān)點(diǎn)持續(xù)對(duì)撞。
一些境外機(jī)構(gòu)認(rèn)為房地產(chǎn)面臨拐點(diǎn)，其持續(xù)大幅下滑將是未來(lái)兩年中國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨的最大下行的風(fēng)險(xiǎn)。有外媒甚至聲稱(chēng)已經(jīng)“聽(tīng)到冰山碎裂的咔嚓聲”。而國(guó)內(nèi)專(zhuān)家則大多認(rèn)為，中國(guó)樓市步入放緩、調(diào)整的階段，未來(lái)發(fā)展尚有信心和動(dòng)力。
與過(guò)去幾年由政策收緊帶動(dòng)的樓市被動(dòng)降溫不同，今年上半年的宏觀(guān)政策和外部環(huán)境相對(duì)穩(wěn)定，樓市的下滑主要源于市場(chǎng)自發(fā)調(diào)整。一方面，一些城市房地產(chǎn)項(xiàng)目新開(kāi)工規(guī)模過(guò)大，供應(yīng)量迅速攀升；而另一方面，連月來(lái)趨緊的信貸抑制了部分購(gòu)房需求的釋放，加之在民眾買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的心理共同作用下，此前堅(jiān)如磐石的房?jī)r(jià)開(kāi)始松動(dòng)。從1月份到5月份，70個(gè)大中城市中，房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的城市個(gè)數(shù)由62個(gè)降至15個(gè)，而下跌的城市個(gè)數(shù)由6個(gè)升至35個(gè)。
但這并不意味著樓市將如股市般進(jìn)入跌跌不休的周期。北京理工大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)周畢文指出，宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)的整體疲軟之時(shí)，樓市也難以長(zhǎng)期逆勢(shì)上揚(yáng)。他認(rèn)為，這種降溫尚不足以形成崩盤(pán)的前兆，反而是一次房地產(chǎn)市場(chǎng)自我調(diào)整和穩(wěn)定的機(jī)會(huì)。
有人將1998年中國(guó)住房制度改革看作潘多拉的魔盒——一方面帶來(lái)中國(guó)的住房自有率的提高和居住條件的不斷改善，但另一方面也導(dǎo)致房?jī)r(jià)扶搖直上。
房改十余年后的今天，中國(guó)住房自有率達(dá)到戶(hù)均略高于一套，住房的供不應(yīng)求、相對(duì)短缺時(shí)代已經(jīng)過(guò)去。這也意味著房?jī)r(jià)瘋漲、樓市快速發(fā)展的“黃金時(shí)代”即將結(jié)束。
內(nèi)地龍頭房企萬(wàn)科總裁郁亮認(rèn)為，雖然人人彎腰就能撿到黃金的日子不復(fù)存在，但隨之而來(lái)的白銀時(shí)代將依然以貴金屬為標(biāo)志。
這樣積極與警惕相交織的說(shuō)法獲得不少人的贊同。中國(guó)國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所副所長(zhǎng)鄧郁松在接受中新社記者采訪(fǎng)時(shí)指出，高速發(fā)展期結(jié)束后，房地產(chǎn)市場(chǎng)將走入平穩(wěn)發(fā)展階段。在這個(gè)減速換擋的過(guò)程中，要將房地產(chǎn)投資增速回落、房?jī)r(jià)漲幅回調(diào)等現(xiàn)象視為“新常態(tài)”，而非崩盤(pán)的前兆。
源源不斷的新增需求是一個(gè)行業(yè)持續(xù)發(fā)展的根本支撐。那么在人口紅利逐漸消失、每個(gè)家庭擁有至少一套住房之時(shí)，樓市發(fā)展動(dòng)力何在？鄧郁松認(rèn)為，在新的階段，樓市發(fā)展重點(diǎn)將從以往的數(shù)量增加變?yōu)楝F(xiàn)在質(zhì)量的提升。
鄧郁松透露，目前中國(guó)住宅包含廚房、衛(wèi)生間等完整功能的成套率只有80%左右，在總量增幅有限的狀況下，房屋質(zhì)量仍有較大的提升空間。
此外包括老舊小區(qū)翻新、棚戶(hù)區(qū)改造等在內(nèi)的舊城改造；繼續(xù)進(jìn)城、推動(dòng)城鎮(zhèn)化的農(nóng)民工；以及家庭的小型化，都是未來(lái)新增需求的主要來(lái)源。以家庭小型化為例，近期一份官方發(fā)布的報(bào)告指出，中國(guó)家庭戶(hù)平均規(guī)模已經(jīng)從20世紀(jì)50年代的5.3人，減少到2013年的3.02人。越來(lái)越小的家庭也新增了更多的住宅需求。
中國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹也認(rèn)為，當(dāng)前樓市的自住性需求量仍然很大，這是維持市場(chǎng)信心的根基。而城鎮(zhèn)化的持續(xù)推進(jìn)，穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)以及消費(fèi)結(jié)構(gòu)的升級(jí)，也將繼續(xù)為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提供空間。
對(duì)于樓市下滑可能拖累宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)的猜測(cè)，鄧郁松認(rèn)為，目前中國(guó)樓市仍有政策余地對(duì)沖投資增速下滑帶來(lái)的影響?！捌潢P(guān)鍵在于鼓勵(lì)民眾以換購(gòu)住房為手段，持續(xù)改善居住條件”，鄧郁松指出，未來(lái)可以采用降低交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)等方式減少現(xiàn)行政策對(duì)改善性需求的誤傷。在避免產(chǎn)能過(guò)剩的同時(shí)，依然能夠有力地拉動(dòng)裝修、家具、家電、租賃等多個(gè)行業(yè)。
