[摘要]龍湖方面在回復(fù)時代周報記者時堅稱，拿地事宜均是正常的補(bǔ)倉行為，與同行相比，龍湖的拿地金額也并不算太多，公司今年還是堅持審慎的拿地及財務(wù)策略。
融資、拿地，龍湖地產(chǎn)有限公司（00960.HK，以下簡稱“龍湖”）這一次又跑在了前頭。
今年5月21日，龍湖與匯豐及摩根士丹利訂立購買協(xié)議，發(fā)行了20億元于2018年到期的6.75%息率優(yōu)先票據(jù)。幾天后，龍湖以25億元收購中冶置業(yè)旗下的項目公司，曲線進(jìn)入南京市場。差不多同一時間，龍湖同樣以股權(quán)洽談方式進(jìn)入覬覦已久的廣佛市場。
事實上，自年初截胡中糧地產(chǎn)，以42億元競得杭州濱江中興地塊后，龍湖土地市場上表現(xiàn)積極，迄今為止已在土地市場拿下近百億元的土地。龍湖發(fā)家于重慶，2007年挺進(jìn)北京，成為全國性公司；2011年，龍湖大踏步前進(jìn)，挺進(jìn)房企銷售前十，表現(xiàn)十分搶眼；但隨后的兩年，龍湖卻徘徊于于行業(yè)11－12名。此番拿地，也被不少業(yè)內(nèi)認(rèn)作是龍湖為博弈樓市下半場做準(zhǔn)備。
但龍湖方面在回復(fù)時代周報記者時堅稱，拿地事宜均是正常的補(bǔ)倉行為，與同行相比，龍湖的拿地金額也并不算太多，公司今年還是堅持審慎的拿地及財務(wù)策略。
年內(nèi)已擲百億拿地
在觀望兩年后，龍湖通過接盤中冶南京濱江下關(guān)地王部分地塊形式，曲線進(jìn)入南京樓市。
6月4日，龍湖宣布，其已于5月30日以約25億元掛牌底價，完成對金名城置業(yè)有限公司100%股權(quán)及22.02億債權(quán)的收購。后者持有南京鼓樓區(qū)濱江江邊路以東6幅總占地面積4.6萬平方米的連片未開發(fā)分割地塊，由中冶置業(yè)在2010年耗資約121億元拿下的南京濱江1號地塊分拆而來。龍湖地產(chǎn)稱，此舉標(biāo)志公司正式進(jìn)軍南京市場，在長三角區(qū)域布局更進(jìn)一步深化。
“龍湖獲得的地塊位置較好，面積又不是特別大，”億翰智庫上市房企研究中心副主任張化東表示，很適合作為龍湖進(jìn)入南京的首個項目。但他也擔(dān)憂，濱江1號地的土地總面積很大，目前拆分仍在繼續(xù)，龍湖要避免產(chǎn)品定位同質(zhì)化問題。
廣佛市場，也是龍湖想進(jìn)軍的重點區(qū)域。據(jù)了解，同樣是2012年，龍湖也開始著手組建廣佛拓展團(tuán)隊，但始終未能拿到合適地塊。今年2月，龍湖現(xiàn)身廣州廣鋼新城地塊拍賣會，卻因競爭激烈空手而歸，3月份在香港的業(yè)績發(fā)布會上，龍湖地產(chǎn)CEO邵明曉透露，今年上半年，龍湖還是會在廣州、佛山找一找機(jī)會。
邵明曉終于得償所愿。今年5月26日，在佛山順德大良德勝河北岸，一場片區(qū)城市改造及新項目奠基儀式舉行，龍湖身影浮現(xiàn)。該地塊在去年底由佛山市盛暉置業(yè)有限公司10億多元底價競得，占地7.1萬平方米，樓板價為3535元/平方米。此后，龍湖通過股權(quán)收購形式介入這一舊改項目，還將牽手歌菲投資共同開發(fā)該項目。
總體看來，今年龍湖在土地市場上表現(xiàn)積極，按照公司公告粗略統(tǒng)計，截至目前，龍湖已累計拿地超過100億元，涉及城市包括寧波、杭州、北京、南京等，其中杭州濱江地塊和北京西局地塊都算是重頭戲。
此舉引發(fā)行業(yè)內(nèi)關(guān)注，事實上，標(biāo)桿房企進(jìn)入今年土地市場的動作迅速減緩，拿地態(tài)度普遍由熱情轉(zhuǎn)為謹(jǐn)慎。據(jù)中原地產(chǎn)研究部監(jiān)測，萬科、保利、招商等20強(qiáng)房企最近幾個月拿地數(shù)量正在逐月遞減，截至6月16日累計拿地總額為1502億元，而在2013年上半年，該20大房企拿地總額則高達(dá)1977億元。
龍湖方面對時代周報記者說，拿地僅是正常行動，不存在沖業(yè)績或沖規(guī)模的特別需要，與同行相比，龍湖年內(nèi)的拿地金額也并不算太多。而按照龍湖首席財務(wù)官韋華寧的說法，未來幾年，龍湖有控制存貨的目標(biāo)：2014年控制在90億-100億元，2015年控制在80億-90億，2016年控制到60億-70億元，呈現(xiàn)逐年下降的狀態(tài)。
財務(wù)數(shù)據(jù)顯示，截至2013年12月31日，龍湖的凈負(fù)債率為57.9%，手頭現(xiàn)金為146.8億元，財務(wù)穩(wěn)健。截至目前，龍湖擁有中國主要銀行的信貸融資總額約為560億元，其中約370億元未提取。
不提千億目標(biāo)
在業(yè)內(nèi)看來，龍湖今年擴(kuò)張的節(jié)奏開始有比較明顯的提速。蘭德咨詢總裁宋延慶分析稱，在經(jīng)歷了之前兩三年一個相對比較慢的增長后，龍湖的增長或?qū)⒃诮衲觊_始進(jìn)入一個更快的周期。
2009-2011年，龍湖扮演的則是從183億-383億元連續(xù)高增長的黑馬。但隨后，龍湖業(yè)績增速放慢，2012年，剛剛突破400億元，并名落房企十強(qiáng)之列。2013年，龍湖地產(chǎn)取得503億元的銷售規(guī)模，但從排行榜上看僅位列12，甚至在其大本營重慶，龍湖的龍頭地位在今年也將面臨融創(chuàng)的威脅。
去年年中，面對不穩(wěn)的軍心，吳亞軍在龍湖的內(nèi)部論壇給所有員工貼了一封公開信，總結(jié)了龍湖近年略顯掉隊，同時又主動剎車背后的緣由。在信中，她說道，公司管理層對2011年3月份市場進(jìn)入下行周期和2012年4月之后市場回暖預(yù)見和應(yīng)對能力不足，戰(zhàn)術(shù)上有待改進(jìn)，而幾個大區(qū)高管調(diào)整和營銷團(tuán)隊重建降低了效率，地區(qū)布局和產(chǎn)品布局的不平衡，也是業(yè)績減速的重要原因。
據(jù)時代周報記者了解，龍湖最近一波的職業(yè)經(jīng)理人“大換血”出現(xiàn)在2011年，這是一個重要的時間節(jié)點。這一年，龍湖一批中高層集體出走加入世茂房地產(chǎn)團(tuán)隊，如現(xiàn)任世茂房地產(chǎn)副總裁蔡雪梅、品牌推廣總經(jīng)理孫靜、營銷總監(jiān)魏莊元，均來自龍湖。另一批，則分流到陽光城?，F(xiàn)任陽光城總裁陳凱、副總裁王鋒同樣也來自龍湖地產(chǎn)。
吳亞軍坦承，從2011 年開始，龍湖大部分地區(qū)總經(jīng)理基本都是新任職，項目團(tuán)隊也是新人多，造成團(tuán)隊磨合中或多或少的效率損失、決策損失和組織損失，進(jìn)而造成團(tuán)隊的動蕩。 這一問題早已解決，龍湖反手也從同行中發(fā)掘人才。據(jù)時代周報記者了解，現(xiàn)任龍湖南京總經(jīng)理李宏耕、廣佛公司總經(jīng)理毛文斌，都是龍湖從中海挖角而來。
在城市和產(chǎn)品布局上，“從一個西南地區(qū)名不見經(jīng)傳的小公司，在幾年時間躥成一個全國性的大公司，龍湖名頭雖創(chuàng)出來了，但許多方面仍有軟肋，”在吳亞軍的回憶里，2011年，龍湖只有5個地區(qū)有結(jié)利，9個公司有銷售，但在同等銷售規(guī)模情況下，萬科、中海等都是20多個公司有銷售和結(jié)利。對比之下，龍湖的“區(qū)域聚焦”變成了“區(qū)域據(jù)點”。
在與綠城宋衛(wèi)平交流后，吳亞軍得到了啟發(fā)，龍湖過度布局于某一板塊，那么銷售風(fēng)險就會演化為公司風(fēng)險。所以，龍湖要在三四年繼續(xù)完成城市布局，拿地時也開始增多高層住宅以及首次置業(yè)的剛需產(chǎn)品。
2012年，龍湖提出擴(kuò)縱深、近城區(qū)、控規(guī)模的戰(zhàn)略以實現(xiàn)高周轉(zhuǎn)。吳亞軍回憶說，“從2010年至今，龍湖的銷售額持續(xù)上升，但相對增速經(jīng)歷了一個小小的‘V’形，這個‘V’的底應(yīng)是在2012年，2013年的上半年已開始走出低谷從而開始爬升。但短期內(nèi)，規(guī)模化并不是龍湖所追求的，公司不提進(jìn)軍千億元。
這樣的思路，被大多數(shù)業(yè)內(nèi)認(rèn)作是略顯保守。但在吳亞軍的邏輯里，“不用貴錢、不買貴地、不追求高杠桿”始終是底線。吳亞軍的風(fēng)險容忍度顯然低于同等規(guī)模下快速擴(kuò)張的企業(yè)。
“老板從上市的時候就反復(fù)對員工說，龍湖首先追求的是活得長久，然后才是做強(qiáng)、做大?！饼埡?nèi)部人士這樣說，在目前的市場形勢下，保持20%左右的穩(wěn)定是符合龍湖自身預(yù)期的。
6月10日，龍湖公布首5月營運(yùn)數(shù)據(jù)，前5月公司合同銷售金額人民幣156.8億元，合同銷售面積139.2萬平方米，完成全年目標(biāo)570億元的27.5%。
