不管市場(chǎng)爭議有多大，“以房養(yǎng)老”依然不期而至。
6月23日，保監(jiān)會(huì)正式下發(fā)《關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見》（下稱“《指導(dǎo)意見》”），自7月1日起，北京、上海、廣州、武漢將試點(diǎn)為期兩年的“以房養(yǎng)老”，投保人群為60周歲以上擁有房屋完全獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的老年人。
《指導(dǎo)意見》的發(fā)布，標(biāo)志著“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)工作正式啟動(dòng)。
“選擇的這四個(gè)試點(diǎn)城市均為經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)，且老齡人口數(shù)量比較多的地區(qū)，這樣更有利于試點(diǎn)的推進(jìn)?！?月24日，知名地產(chǎn)人士弓鳴接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)表示，即便“以房養(yǎng)老”已經(jīng)開始試點(diǎn)，但由于它與外圍的很多硬件條件、軟環(huán)境以及相應(yīng)的規(guī)則暫難完全相容，因此，全面鋪開尚需時(shí)日。
產(chǎn)品規(guī)模較小
所謂“老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)（放心保）”，是一種將住房抵押與終身年金相結(jié)合的創(chuàng)新型商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，即擁有房屋完全產(chǎn)權(quán)的老年人，將其房屋抵押給保險(xiǎn)公司，繼續(xù)擁有房屋居住權(quán)，并按照約定條件領(lǐng)取養(yǎng)老金直至身故；老人身故后，保險(xiǎn)公司獲得抵押房屋處置權(quán)，處置所得將優(yōu)先用于償付養(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)費(fèi)用。也就是通常說的“以房養(yǎng)老”。
由于“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)試點(diǎn)在我國尚屬新生事物，加之其業(yè)務(wù)流程復(fù)雜、期限較長，試點(diǎn)對(duì)產(chǎn)品規(guī)模有所設(shè)限。
《指導(dǎo)意見》中提出，保監(jiān)會(huì)對(duì)于單個(gè)保險(xiǎn)公司開展試點(diǎn)業(yè)務(wù)有較為嚴(yán)格的限制。接受抵押房屋的評(píng)估價(jià)值合計(jì)不得超過4%×上一年末總資產(chǎn)不超過200億元的部分＋0.2%×上一年末總資產(chǎn)超過200億元的部分。
“這實(shí)際上就是規(guī)定了保險(xiǎn)公司參與以房養(yǎng)老的限額?！?月24日，保險(xiǎn)集團(tuán)一位專業(yè)人士崔鵬接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)舉例說明，以國內(nèi)最大的壽險(xiǎn)集團(tuán)中國人壽(601628,股吧)為例，按照限額公式計(jì)算得出，其開展“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)保險(xiǎn)產(chǎn)品的業(yè)務(wù)規(guī)模上限也就是50多個(gè)億，假設(shè)一套房子的評(píng)估價(jià)值是100萬元的話，最多只能服務(wù)5000個(gè)老人。
而就在6月18日，北京市統(tǒng)計(jì)局、國家統(tǒng)計(jì)局北京調(diào)查總隊(duì)發(fā)布了一組數(shù)據(jù)顯示，截至2013年底，北京市60周歲及以上老年人口達(dá)292.9萬,占13.9%。換言之，單單就北京來看，需要老年服務(wù)的老年人就已高達(dá)近300萬人。況且，這5000人的限額還需要四個(gè)試點(diǎn)城市來分。
“從表面上來看，規(guī)模確實(shí)很小，服務(wù)的人群確實(shí)很少，但這個(gè)市場(chǎng)總量本身就不會(huì)太大，而且這是在試點(diǎn)期間的規(guī)模?！惫Q表示，“以房養(yǎng)老”需要面對(duì)房價(jià)漲跌、70年產(chǎn)權(quán)等諸多問題的影響，加之這個(gè)業(yè)務(wù)特別復(fù)雜，保險(xiǎn)公司如果限定業(yè)務(wù)量的規(guī)模，其風(fēng)險(xiǎn)還是可控的，但如果規(guī)模過小則不能覆蓋風(fēng)險(xiǎn)。
其實(shí)，我國提出“以房養(yǎng)老”的概念已有10年，并且，曾經(jīng)于2007年在北京、上海、南京（樓盤）、杭州（樓盤）等地進(jìn)行過試點(diǎn)，可惜效果寥寥，并未被市場(chǎng)接受?；蛘哒浅鲇诖祟惒欢ㄒ蛩氐挠绊?，保險(xiǎn)公司參與“以房養(yǎng)老”的熱情度并不高。
記者采訪獲悉，早在去年的11月下旬，保監(jiān)會(huì)曾針對(duì)“以房養(yǎng)老”召開了內(nèi)部會(huì)議，但參與的保險(xiǎn)公司只有幸福人壽、平安、泰康、新華、合眾、中宏等七家保險(xiǎn)公司，保監(jiān)會(huì)希望保險(xiǎn)公司盡快拿出方案，推出產(chǎn)品。如今，時(shí)間已過去7個(gè)月，準(zhǔn)備提交該類產(chǎn)品方案的公司只有幸福、平安、泰康和合眾四家。
為此，《指導(dǎo)意見》中明確提出，保監(jiān)會(huì)刻意降低了門檻吸引險(xiǎn)企，比如，文件對(duì)保險(xiǎn)公司設(shè)置的硬性條件是開業(yè)滿5年，注冊(cè)資本20億天且償付能力不低于120%的公司，而滿足此類條件的險(xiǎn)企很多。
暫缺實(shí)施細(xì)則
“以房養(yǎng)老”的一只靴子落地了，但還缺另外一只。
記者從《指導(dǎo)意見》中看到，根據(jù)保險(xiǎn)公司對(duì)于投保人所抵押房產(chǎn)增值的處理方式不同，試點(diǎn)產(chǎn)品分為參與型和非參與型反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品。
簡單來說，參與型產(chǎn)品就是，假如以后房價(jià)上漲的話，老人和保險(xiǎn)公司均可獲得相應(yīng)的增值收益；如果是非參與型的話，老人每個(gè)月領(lǐng)取的金額將是固定的，在房產(chǎn)增值之后，其領(lǐng)取金額也不提高，而房產(chǎn)增值部分所帶來的收益就給繼承人了，保險(xiǎn)公司不參與收益分割。
“不同的產(chǎn)品具體如何操作？收益如何劃分？"以房養(yǎng)老"產(chǎn)品究竟屬于理財(cái)還是保險(xiǎn)？這些問題在《指導(dǎo)意見》中暫未進(jìn)行詳細(xì)說明，需要具體的實(shí)施細(xì)則。因?yàn)?，針?duì)不同的解讀，其操作方式、產(chǎn)品設(shè)計(jì)不同，獲得的收益也就不一樣。比如，給房屋定價(jià)時(shí)預(yù)期壽命是20年，但是老人最后活了30年，這個(gè)虧空針對(duì)保險(xiǎn)產(chǎn)品和理財(cái)產(chǎn)品的計(jì)算和處理都是不一樣的?！贝搦i同時(shí)強(qiáng)調(diào)，文件明確投保人群為60周歲以上擁有房屋完全獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的老年人，但如果房屋是夫妻共有產(chǎn)權(quán)又該如何操作和處理？也就是說，針對(duì)共有產(chǎn)權(quán)這塊也需要給出明確的實(shí)施細(xì)則。
就此，保監(jiān)會(huì)相關(guān)人士給出的解釋是，“以房養(yǎng)老”在國內(nèi)是新鮮事物，指導(dǎo)意見不可能做到盡善盡美，這只是粗淺的、階段性的文件，后續(xù)會(huì)有相關(guān)配套文件。
而在弓鳴看來，沒有細(xì)則雖然是個(gè)問題，但最大的問題還是“以房養(yǎng)老”牽涉到金融業(yè)、社會(huì)保障、房地產(chǎn)等多個(gè)行業(yè)以及各地方政府，“以房養(yǎng)老”需要完全從屬、依附于現(xiàn)有的體系才行，根本不可能為它專門制定新的支持它存在的外圍硬件和軟環(huán)境以及相對(duì)配套性的游戲規(guī)則。同時(shí)，即便在西方各國，“以房養(yǎng)老”也是針對(duì)少數(shù)人的產(chǎn)品，是基本養(yǎng)老保險(xiǎn)的有益補(bǔ)充，因此，就目前的大環(huán)境而言，即便試點(diǎn)開始了，也難有實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展。
據(jù)悉，“以房養(yǎng)老”在美國、加拿大、澳大利亞、法國等歐美國家發(fā)展比較成熟，但仍屬小眾產(chǎn)品，其養(yǎng)老的核心依然是圍繞國家基本養(yǎng)老保險(xiǎn)這個(gè)體系完成，也就是國家基本養(yǎng)老保險(xiǎn)為主導(dǎo)的多元多層次體系，而這也正是中國養(yǎng)老體系構(gòu)建的重點(diǎn)。
