[摘要]在過去三年，剛性住房需求中未被滿足的部分在逐漸降低。低收入家庭的需求比例最多，這容易理解，因為他還沒買房。
尹志超，西南財經(jīng)大學金融學院教授、博士生導師、中國家庭金融調(diào)查與研究中心副主任、金融系主任。2012年入選中組部首屆“青年拔尖人才支持計劃”。
城鎮(zhèn)家庭住房空置率尚無官方數(shù)據(jù)
最近我們在北京發(fā)布了依據(jù)我們2013年最新調(diào)查數(shù)據(jù)計算的關于房地產(chǎn)市場的一些最新信息，我們基于這個數(shù)據(jù)在北京發(fā)布了一個城鎮(zhèn)住房空置率與住房市場發(fā)展趨勢的匯報。2013年我們在全國29個省、市、自治區(qū)，262個縣，1048個小區(qū)進行入戶調(diào)查，總共獲得28000多戶數(shù)據(jù)，個人信息接近十萬個，這是除了統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)以外，學術機構或者其他機構中做的樣本量最大的調(diào)查。根據(jù)這個數(shù)據(jù)我們有一系列的研究報告。
過去三年，剛性住房需求中未被滿足的部分在逐漸降低。低收入家庭的需求比例最多，這容易理解，因為他還沒買房。13.1%的城鎮(zhèn)家庭具有改善性住房需求。剛性住房需求家庭的購房能力不足，不到一半的家庭具有支付的能力。我們家庭真正可實現(xiàn)的需求按最寬的口徑只有39%，如果按照稍稍小一點口徑只有18%的家庭具有支付的能力，所以我們對剛性需求和改善性需求來推動房地產(chǎn)市場發(fā)展的話，我們要有足夠清醒的認識，這部分家庭很難成為我們推動房地產(chǎn)市場變化的因素。
接下來我們關心家庭的另外一個重要問題，城鎮(zhèn)家庭住房的空置率。這個數(shù)據(jù)直到現(xiàn)在為止我們沒有一個官方數(shù)據(jù)，其實我們也強烈呼吁相關部門能夠公布這樣的數(shù)據(jù)，我們中國家庭金融調(diào)查中心用我們的方法，用我們的數(shù)據(jù)來做了一個重要的發(fā)布，這個數(shù)據(jù)對于老百姓形成對房地產(chǎn)市場正確合理的預期非常重要。
空置率2013年上升到22 .4%
對于空置房按照數(shù)據(jù)的定義，基本含義就是一套房子具有居住的條件，但是沒有人住進去，空著的我們就叫空置房。有兩種情況，第一種是一個家庭可能只有一套房子，但是他外出務工了，這套房子空著了，或者他到另一個城市工作去了，是空著的。第二種類型是一個家庭擁有多套住房，而他自己只住了一套，另外的房子沒有出租也沒有人居住。
根據(jù)定義，我們計算的中國家庭住房空置率當然主要是城鎮(zhèn)家庭。2011年是20 .6%，2013年上升到22.4%，我們具體看兩種情況，第一種是人房分離所導致的空置，2011年是4 .8%，2013年5.1%，這些數(shù)據(jù)你可以看得到數(shù)量級是接近的，說明兩輪調(diào)查的結果非常接近，所以我們講數(shù)據(jù)的代表性是有的，因為我們第二輪的樣本是擴大3 .5倍，這個結果基本的趨勢還是一致的，所以我們說結果是非常穩(wěn)健的。
第二種情況多套房空置的比例從15.8%上升到17.3%，多套房空置的比例在增加。這是我們一個基本的結果，我們把空置率橫向比較一下，美國2 .5%，香港4 .7%，歐盟9 .5%，日本13 .1%，臺灣17 .6%，中國內(nèi)地22.4%，橫向比較中國內(nèi)地住房空置率是很高的。究竟多高或者多少是合理的標準？客觀來講是沒有一個這樣的標準的，但是我們想一想，22.4%就意味著每五套房子中就有一套是空著的，想想也挺可怕的，所以這個空置率也不低。從東中西來看差別不是特別大，從一二三線城市來看，空置率最高的是三線城市，最低的是一線城市。
經(jīng)濟適用房有23 .3%空置著
究竟什么樣的房子空著？按照產(chǎn)權屬性，商品房空置率最高26.3%，讓我們比較驚訝的是經(jīng)濟適用房有23.3%空置著，在座各位都知道，所謂經(jīng)濟適用房，按照制度設計的初衷是滿足中低收入群體居住的需求，但是你看到，那么多房子建起來以后卻有大量的還空著，并沒有真正住人，這與政策設計的初衷是背道而馳的，拆遷換房的是18.2%，房改房，單位集資房等也有一定的空置，這是我們的基本特征。
從一二三線城市再來看一套房和多套房的空置比例，一套房空置的在一線城市是4 .2%，多套房空置的是14 .2%，加起來是18 .4%.二線城市多套房空置的比例很高，20 .9%，一套房空置的比例是6.7%.
經(jīng)濟適用房空置仍高達20%以上，然后我們再看一下經(jīng)濟適用房究竟誰來持有？我們發(fā)現(xiàn)最高收入的25%的家庭有3.2%還持有經(jīng)濟適用房，他持有的比例比收入最低的25%的家庭還更高，這說明什么？這說明我們經(jīng)濟適用房進一步偏離了政策設立的初衷。因為我們是要滿足低收入群體的住房，但現(xiàn)實是它反而在高收入群體使用的比例更高，這就是我們講的經(jīng)濟適用房的錯配。這也容易理解，真正能修建經(jīng)濟適用房的很多是政府機關，真正能拿到經(jīng)濟適用房的反而是一些特殊群體，總體來看經(jīng)濟適用房其實初衷很好，但是結果可能與我們的愿望有一定的差距。
進一步按照產(chǎn)權來看，我們可以看到小產(chǎn)權房，大家都知道，小產(chǎn)權房有23.9%空著，這也是一個值得關注的現(xiàn)象，因為小產(chǎn)權房在我們國家也有很長歷史，也是很難解決的問題。從這個數(shù)據(jù)可以看出來，小產(chǎn)權房也有很多是被閑置的，也沒利用起來。
從租房的面積和空置率來看，這對大家投資房產(chǎn)有啟示，空置率最高的面積是120—150平米區(qū)間，大家買房的時候，投資的時候最好不要在這個區(qū)間，這個區(qū)間不好租，空著的多。最好租的是60—90平米，空置率最低，18.2%，這符合我們的直覺。面積越大反而空置越多。
