當地時間2014年5月22日，巴西圣保羅，數千民眾聚集巴西圣保羅商業(yè)區(qū)游行示威抗議世界杯。游行群眾抱怨稱巴西政府花巨額籌備世界杯，而大批群眾仍因房價飛漲無家可歸。
??“我要住房，不要世界杯?！庇涡腥罕姶舐暱棺h，要求政府解決房價飛漲問題。這一幕發(fā)生在5月下旬的巴西圣保羅商業(yè)區(qū)。近五年來，巴西的房價上漲了200%，飆升的房價讓當地普通百姓直呼“承受不起”
??迅速崛起的高房價讓外界對巴西的樓市充滿猜測，是乘著世界杯之風繼續(xù)上漲？還是房價被高估出現泡沫化？巴西房地產市場未來又該何去何從
??近日，網絡上關于巴西熱門的消息除了足球，莫過于失控的酒店旅館房價。根據BBC提供的數字，在巴西住宿一晚的消費在146英鎊到797英鎊不等，轉換成人民幣就是1400元至7900元之間。據悉，從今年年初開始，巴西的酒店預訂必須提前全額付清房費。薩爾瓦多、納塔爾兩座城市的酒店價格更是比往年高出250%。
??受世界杯等賽事效應影響，巴西當地的房地產備受投資者青睞。近5年來，巴西的房價上漲了200%。如今，里約熱內盧的房價已經高達6萬元/平方米。
??房價五年漲200%
??自2009年9月國際奧委會宣布里約熱內盧成為2016年奧運會的承辦城市之后，里約的樓市就發(fā)生了明顯的變化，幾乎是一路飆升。
??記者了解到，2012年，里約熱內盧市的雷布昂區(qū)(Leblon)已經一躍成為巴西房價最貴的地區(qū)，每平方米的價格達1.73萬元雷亞爾(約合人民幣6.35萬元)。
??里約熱內盧的房地產經紀人Anglica告訴記者，2010年的時候，里約熱內盧的平均房價約為人民幣2萬/平方米，但到了2012年，普通地段的房價都已經漲到了5萬人民幣/平方米。
??“2013年和2014年，里約熱內盧的房價基本保持在6萬人民幣/平方米?！盇nglica表示，若是從2009年算起，5年之間，巴西的房價增長了200%，“這樣的增長幅度在巴西過去是從未有過的”。
??與房地產火熱相對應的是，當地旅館住宿價格的飆升。巴西媒體曾公布了一份12座世界杯舉辦城市旅館價格的調查，調查顯示，世界杯期間各城市客房差價比較大，其中最貴的庫亞巴市的旅館平均一晚1543.99雷亞爾(約合人民幣4088元)，而馬瑙斯市的客房一晚均價365雷亞爾(約合人民幣966元)，是最便宜的。
??調查顯示，除庫亞巴外，巴西利亞世界杯期間的房價為1437.90雷亞爾(約合人民幣5277元)一晚，排在第二位；而均價第三高的是里約熱內盧，那里的賓館一晚均價1077.41雷亞爾(約合人民幣3954元)。
??據巴西門戶網站UOL體育版近日援引美國《紐約時報》的一篇文章報道，由于世界杯期間舉辦城市客房緊張，一些貧民窟居民看準了商機，準備向游客提供住宿。
??報道稱，在里約熱內盧最大的貧民窟羅西尼亞，一個有電視和無線網絡的雙人間平時80雷亞爾(約合人民幣200元)一晚，在世界杯期間就要799雷亞爾(約合人民幣2000元)了?？拷＿叺木S迪加爾山貧民窟內的客棧現在已經一房難求了。另外，一些在里約居住的英裔巴西人在靠近海灘的市中心區(qū)域搭起了露營區(qū)，世界杯前半段時間，該露營區(qū)的帳篷已經被預訂了75%。
??在分析人士看來，巴西旅店住宿價格的上漲可以說是因為世界杯的拉動，但巴西房價普遍的上漲卻不是只有這個原因。
??知名經濟學者、中投顧問研究總監(jiān)郭凡禮告訴《國際金融報》記者，近年來，巴西人均收入持續(xù)增長，新富起來的中產階層的購房意愿較為強烈?！跋鄬捤傻呢泿耪咭约拜^松的房貸政策，讓巴西人有能力購房，并促使房價上漲；與此同時，巴西旅游的興起、世界杯以及2016年奧運會舉辦城市等因素也推動了巴西房價迅速上漲?！惫捕Y說。
??負面影響凸顯
??然而，上漲的房價、高昂的旅店價格帶來的并不都是積極的影響。
??家住北京的小林本來準備今年飛往巴西看球，卻因為當地旅館價格上漲迅猛和房源的緊張而作罷。
??“難以想象，一個條件非常差勁的房間，居然需要2200元。”小林對記者抱怨，兩個月前，他準備預定當地的酒店，卻因為遲了一步，很多酒店沒有房間。而那些不那么上檔次的酒店，價格又過于驚人?，F在只能呆在家里，守著電視機看球賽了。
??“我朋友提前半年就預定了一家酒店的客房，不過，那個時候的價格已經上漲到4000元一晚，現在同等的客房已經漲至5500元一晚?！毙×直硎?，因為很多人以為3個月或者兩個月之前預定完全來得及，完全沒有預料到價格會漲得如此離譜，他圈子里的很多朋友都放棄了飛往巴西看球的計劃。
??巴西一家旅店的工作人員告訴記者，因為旅館房價過高，很多普通旅店的客源并沒有達到預期的數量?！耙驗檫x擇我們的都是普通收入的球迷，客房價格上漲得過快，讓他們有的直接放棄了來巴西，有的人則去住帳篷。”該工作人員說。
??如果說旅店的高價位讓游客們嘆為觀止，那飛漲的房價則是讓當地居民怨聲載道了。
??據英國路透社報道，近日，數千民眾聚集在巴西圣保羅商業(yè)區(qū)舉行游行示威。游行群眾抱怨稱巴西政府花巨額籌備世界杯，而大批群眾仍因房價飛漲無家可歸。
??“我要住房，不要世界杯?！庇涡腥罕娬驹谑ケＡ_奢華的商業(yè)中心大聲抗議，要求巴西政府解決房價飛漲問題。
??報道稱，雖然巴西總統(tǒng)羅塞夫承諾，將提供低價政府住房解決爭端，但是游行群眾依舊對當地房價表示不滿。
??“以前，一戶普普通通的人家買套四室一廳(120平方米左右)的房子完全不成問題?！盇nglica表示，當地的公務員每月工資一般在人民幣一萬元左右，普通的工人每月也在人民幣6000多元，一平方米兩三萬的房價對于他們來說，還是勉強能承受的。
??“但是如今，房屋均價漲到了6萬至7萬元時，普通家庭便完全無法負擔了。”Anglica稱，巴西的家庭人口較多，一對夫婦往往要養(yǎng)好幾個孩子，面積太小的房子根本無法居住。
??房地產泡沫化？
??隨著巴西房價不斷走高，“泡沫論”四起。美國《華爾街日報》評論員發(fā)表文章指出，大量外資入境的形勢，以及巴西政府和各大銀行向民眾提供房貸的方便之門，將促使巴西房地產泡沫不斷增大。
??根據FipeZap房地產指數，自2008年1月到2013年尾聲，巴西圣保羅市的房屋價格急升181%，里約熱內盧房價跳升225%。房價升幅是租金的兩倍，充分反映巴西房屋市場過熱。
??“如今巴西房價上漲過快，必然會增加樓市風險?！惫捕Y認為，新興經濟體抵押貸款市場增長較快、房屋租賃價格快速的增長，均反映出樓市泡沫的積聚。
??倫敦“資本經濟”發(fā)表報告稱，巴西信貸擴張就像2008年金融危機前，大多數發(fā)達國家所經歷的不正常繁榮的重演。
??諾貝爾經濟學獎得主、房價方面的權威羅伯特·希勒也稱：“我不能說這是一個泡沫，因為我不了解這個市場的特點。但相比先前發(fā)生泡沫危機的其他國家的數據顯示，我只能說要謹慎行事?！?
??有專家認為，巴西看來似乎正在步美國和一些歐洲國家的后塵——房地產崩潰導致全球經濟衰退。但情況又不盡相同，雖然巴西也存在價格泡沫，其對住房信貸管控卻要嚴格得多。
??當然，也有不少業(yè)內人士堅定地認為，巴西房地產目前不存在泡沫。Caixa房地產貸款副總裁TeotonioRezende在接受媒體訪問時指出，巴西的房屋價格急升并不是一個泡沫，而是反映經過高通脹和經濟不景氣后的需求回升。由于1984年至2002年房屋價格貶值，經濟出現過停滯、超級通脹、高失業(yè)率等，所以現在房價的大規(guī)模上漲是樓市重新恢復的調整。
??“巴西通脹率一直很高，央行基準利率也非常高，目前已經超過12%，在全球主要經濟體中位居第一?！币晃煌顿Y人士告訴記者，高利率的國家房地產泡沫的情況會較為少見，因為它控制了投資過熱的情況。
??記者也了解到，正因為有10%以上的全球超高利率，一直到2007年，巴西基本上沒有超過5年期限的房地產貸款，巴西房地產也長期維持在相對低檔的價位。到了2008年底全球金融危機爆發(fā)，巴西政府為了推動經濟復蘇，推出了“My House My life”計劃，只要申請人有正當職業(yè)，就可以由政府進行擔保，申請長達30年的房地產貸款。因此，3年多來，巴西房價飛漲。
??即便如此，大部分巴西人還是以全款買房為主，因為要負擔12%的房貸利息，不是一件容易的事。如果用于投資出租，目前的租金回報只有8%左右，雖然比中國的2%高很多，但也難以彌補利息支出。
??一位在巴西的華人朋友告訴記者，一棟市值在人民幣300萬元左右的房子，現在如果出租，每月租金在2萬元左右?！拔也⒉粨鷳n巴西的房價會出現泡沫化，因為巴西有房產稅來控制房價。”他告訴記者。
??巴西憲法規(guī)定，市級政府有權要求擁有房產者繳納地產稅，稅額由市政府提出，在經過市民聽證后由議會討論通過。地產稅在地方政府稅收中占據非常大的比重。以圣保羅為例，2010年圣保羅商業(yè)房產地產稅調升45%，普通民宅地產稅調升30%。同時，市議員們還決定在2013年重新審核圣保羅市房地產市價，并于2014年起根據新的房地產市價征稅。
??投資值不值
??無論泡沫存在與否，巴西房地產的確得到了不少投資者的青睞。
??近期，一項調查研究表明，在未來的一兩年內，在新興市場投資的國際投資者(私募股權基金以及投資銀行)將進一步在巴西房地產市場增加投資金額。專家們也相信，巴西房地產市場至少還要持續(xù)增長10年。
??四季酒店集團的地區(qū)負責人Axevedo認為，巴西豪華旅游的市場越來越大，他們很看好巴西的奢侈酒店市場。Azevedo指出，巴西的房地產市場正在變化，將來預計有越來越多的人從逐漸飽和的住宅和商業(yè)地產投資轉向例如酒店等的長線投資。
??一家房地產開放商負責人日前對記者表示，目前，巴西擁有800萬的住房缺口，并預計于2023年達到12.5萬，所以是投資巴西房地產的最佳時機。
??“以往許多國外購買者投資巴西房地產的目的僅在于投資或者度假。目前，國外投資者對更具道德性和公益性的房地產投資需求和了解程度越來越高，進而帶動了未來幾年的發(fā)展趨勢?！币晃煌顿Y商直言。
??據專家此前預測，在長期或者短期內，房地產投資者將發(fā)現巴西房產市場很具吸引力。在未來數月甚至數年，會有很多積極因素來支持巴西房地產市場的發(fā)展，包括舉辦2014年世界杯和2016年奧運會。
??不過，在郭凡禮看來，投資巴西的樓市也存在不少潛在風險。
??“雖然世界杯的召開有利于吸引世界各地的游客，但是受巴西當地治安、公共環(huán)境以及高漲的房價等方面的影響，延長游客在巴西的逗留時間恐怕會比較難，而這不利于當地房地產、旅游等行業(yè)的發(fā)展。所以世界杯結束后，巴西的房價可能會有所回落，雖然回落的幅度不會太大，但是保持長期上漲的可能性也不大?！惫捕Y指出。
??克而瑞研究總監(jiān)薛建雄則對記者直言，投資巴西的樓市，不是一個明智的選擇，“它只會短期上漲，長期看來，必然會出現下跌的情況。若是要進行長期投資，巴西顯然沒有什么投資的價值?！?
??在克而瑞上海機構研究總監(jiān)薛建雄看來，拉美經濟環(huán)境局限了巴西房價的上升空間，并且世界杯不過是個特殊性事件，不能給當地的樓市帶來長期性的利好。
