當(dāng)樓市走過成交反彈的“金三銀四”、“紅五月”之后，6月，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)下半年銷售業(yè)績(jī)至關(guān)重要。6月之后，樓市與以往有何不同，政策、需求與市場(chǎng)供應(yīng)又有哪些新的特征?6月份作為樓市的一個(gè)重要節(jié)點(diǎn)，下半年的走勢(shì)又將如何?本期我們帶您從數(shù)據(jù)、政策、市場(chǎng)等各個(gè)緯度進(jìn)行一一解讀。
數(shù)據(jù)：地產(chǎn)走勢(shì)撲朔迷離
數(shù)據(jù)方面，國(guó)內(nèi)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，端午小長(zhǎng)假，全國(guó)54個(gè)城市合計(jì)住宅簽約7958套，較去年端午假期成交下滑27%，較今年五一假期成交環(huán)比下降了15%。6月初全國(guó)13個(gè)主要一二線城市合計(jì)住宅庫(kù)存面積達(dá)到8873萬平方米，相比5月初的8430萬平方米上漲了5.3%，較2013年同期上漲幅度達(dá)到26.6%。
本地?cái)?shù)據(jù)顯示，6月份，鄭州樓市預(yù)計(jì)有近24個(gè)盤開盤或推新，與5月份基本持平，據(jù)統(tǒng)計(jì)，6月入市的24個(gè)項(xiàng)目中，共有6個(gè)純新盤，占比25%。
從區(qū)域來看，6月預(yù)開盤項(xiàng)目均覆蓋了整個(gè)鄭州大城的11區(qū)，八大主城區(qū)占據(jù)70%市場(chǎng)份額，仍為推盤大戶。不過，就單個(gè)區(qū)域來講，鄭州高新區(qū)和鄭東新區(qū)居11區(qū)推盤之首，都占據(jù)17%的市場(chǎng)份額。高新區(qū)在目前鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)格局中，迎來了難得的購(gòu)房“契機(jī)”。
人口方面的數(shù)據(jù)則顯示：2014年，鄭州實(shí)際人口已達(dá)1100萬，按照國(guó)際慣例，這一數(shù)據(jù)也意味著鄭州已跨入超級(jí)大都市行列。按照建成區(qū)面積計(jì)算，鄭州市的人口密度僅次于廣州市，位居全國(guó)第二。另有數(shù)字表明：2020年鄭州人口將達(dá)1500萬。
而在銀行方面，央行5月召開房金融服務(wù)專題座談會(huì)，提出“優(yōu)先滿足首次購(gòu)房貸款”、“合理確定購(gòu)房利率水平”、“及時(shí)審批和發(fā)放貸款”等五項(xiàng)要求后，6月樓市或?qū)⒔輬?bào)飄紅。經(jīng)過調(diào)查發(fā)現(xiàn)：鄭州各銀行收緊房貸、上調(diào)利率仍為常態(tài)，各大銀行房貸利率優(yōu)惠基本絕跡。其中工行、農(nóng)行、建行、交行等首套房貸利率普遍上浮10%，而中信、招商、浦發(fā)等股份制銀行的房貸利率則上浮更多，基本上是基準(zhǔn)利率的1.2倍。
以上來自國(guó)內(nèi)、本地、人口以及銀行利率等各方面的綜合數(shù)據(jù)撲朔迷離，喜憂參半。6月之后，中原樓市走向愈加難測(cè)，“六月迷城”地產(chǎn)走勢(shì)愈加撲朔迷離。
政策：樓市“一顰一笑”備受關(guān)注
中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所發(fā)布房地產(chǎn)藍(lán)皮書《中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告No.11(2014)》。報(bào)告指出，2014年，國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策將進(jìn)一步向居住城鎮(zhèn)化、改善民生傾斜，房地產(chǎn)政策及調(diào)控也將圍繞這一主題展開。由于缺乏房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)一步分化，部分城市因土地價(jià)格上漲過快面臨較大的房?jī)r(jià)上漲壓力。
在2013年樓市中，一線城市新建住宅價(jià)格均上漲20%以上，二三線城市也超過了10%?？梢?，依靠政策調(diào)控市場(chǎng)并非易事。而在今年的《政府工作報(bào)告》中，告別了全國(guó)樓市調(diào)控“一刀切”的思路，首次明確提出“針對(duì)不同城市情況分類調(diào)控”。
從新年伊始，地方與中央有關(guān)樓市博弈更加膠著，政策博弈加劇。受房產(chǎn)新政策和季節(jié)因素的雙重影響，隨著樓市中旬大考的到來，樓市的“一顰一笑”備受關(guān)注，市場(chǎng)面臨博弈迷局。據(jù)業(yè)內(nèi)人士測(cè)算，目前鄭州開發(fā)企業(yè)的融資成本在15%到20%，低的也要在10%高的達(dá)到40%。因融資成本的不同，現(xiàn)在開發(fā)商拿地之后就是拼建設(shè)進(jìn)度、拼資金周轉(zhuǎn)速度?；谠撌袌?chǎng)背景，有專家預(yù)測(cè)，2014年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量仍可能與上年基本持平，甚至略有增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)可能保持小幅增長(zhǎng)，具體漲幅仍取決于調(diào)控政策力度。
去年下半年以來，收窄首套房貸優(yōu)惠、上浮房貸利率、部分城市二
套房貸首付比例提高至七成等信貸政策陸續(xù)出臺(tái)，直接導(dǎo)致市場(chǎng)需求延緩釋放。2014年初全國(guó)月度房產(chǎn)交易呈萎縮態(tài)勢(shì)，進(jìn)入6月份，鄭州部分樓盤出現(xiàn)了打折降價(jià)現(xiàn)象，但經(jīng)歷一段時(shí)間的市場(chǎng)醞釀和政策觀望，相信2014年六月之后，房產(chǎn)市場(chǎng)交易熱度仍將延續(xù)。
鄭州/西安華南城副總經(jīng)理兼招商中心總經(jīng)理王鵬飛說，有樓盤打折降價(jià)很正常，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，價(jià)格本來就是有起有落。政策影響不大，未來樓市應(yīng)該會(huì)向規(guī)范利好趨勢(shì)發(fā)展。
市場(chǎng)：自我調(diào)整模式開啟
今年以來，截至6月份，在中央政府未出臺(tái)任何全局性調(diào)控政策的背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)開始進(jìn)行新一輪的自我調(diào)整。
開祥置業(yè)營(yíng)銷負(fù)責(zé)人張樂杰認(rèn)為，進(jìn)入6月份，為業(yè)績(jī)而戰(zhàn)的各個(gè)房企都會(huì)在此期間進(jìn)行集中推盤，更多的房源選擇和更優(yōu)惠的促銷手段也刺激購(gòu)房者出手買房。樓市“年中大考”備戰(zhàn)氛圍愈加濃厚，中原樓市“以價(jià)換量”仍是博弈中制勝的關(guān)鍵。
業(yè)內(nèi)專家表示，在上一波積攢的剛性需求大量釋放之后，6月份成交反彈能否繼續(xù)，取決于開發(fā)商能否提供更多的房源與有效的銷售策略。
對(duì)于已經(jīng)到來的6月份，鄭州部分項(xiàng)目早已摩拳擦掌，各種促銷活動(dòng)如火如荼的展開。各大開發(fā)商推盤節(jié)奏加快。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示：截至6月5日，6月份鄭州預(yù)計(jì)有31盤入市，其中，28個(gè)項(xiàng)目為住宅項(xiàng)目，2個(gè)商鋪項(xiàng)目，1個(gè)別墅項(xiàng)目。從區(qū)域和比例上來看，新鄭龍湖獨(dú)開5盤，以16%的占比奪冠;金水區(qū)、高新區(qū)、中原區(qū)各有4個(gè)，占比13%，次之;滎陽(yáng)預(yù)開3盤，占比
10%，居第三位;剩余區(qū)域1-2個(gè)不等。從趨勢(shì)上來看，郊區(qū)開盤項(xiàng)目占比更高，也可以看出鄭州買房需求向郊區(qū)轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)。
對(duì)于即將走過的6月樓市，部分剛需購(gòu)房者也給予期待。打算近期買房的馮先生表示，“6月份之后開盤量增加，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，對(duì)老百姓來說是一件好事，希望房地產(chǎn)企業(yè)‘放盤走量’會(huì)給老百姓帶來更多的實(shí)惠。”
隨著三環(huán)高架橋的正式貫通、農(nóng)業(yè)路拓寬、中原城市群的異軍突起，鄭州作為二線城市，從河南人口基數(shù)、鄭州城市化進(jìn)程、新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的大潮和鄭州城中村改造的力度以及鄭州航空港區(qū)建設(shè)的加速等因素來看，城市框架在不斷拉大，外來人口持續(xù)涌入，投資性需求在長(zhǎng)期的限購(gòu)限貸政策下已經(jīng)不再是市場(chǎng)的主流，剛性需求仍然旺盛，并逐步成為市場(chǎng)主力。因此，中旬過后，不會(huì)形成樓市拐點(diǎn)，2014年下半年鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)將仍然延續(xù)穩(wěn)中有升的趨勢(shì)，走過“年中大考”，中原地產(chǎn)依然曙光在前。
