最近，樓市“跌價(jià)”和“拐點(diǎn)”論點(diǎn)多了起來(lái)，樓市“崩盤論”也不脛而走。但筆者認(rèn)為，“崩盤論”屬于過(guò)度反應(yīng)。2014年可能是內(nèi)地樓市的一個(gè)拐點(diǎn)，但不是“跳樓”，而是“下樓”。也就是說(shuō)，房?jī)r(jià)會(huì)停止上漲，或適當(dāng)下調(diào)，但不會(huì)大幅下跌。
價(jià)格是由供求關(guān)系決定的。那么，目前房子的需求怎樣？重點(diǎn)需要分析一下剛性需求。
房子的剛性需求主要源于婚齡人口的多少。有統(tǒng)計(jì)數(shù)字表明，目前累計(jì)將有3.3億人口處于購(gòu)房階段。而這3.3億人分為兩類，一類是城鎮(zhèn)人口，一類是農(nóng)村人口。最近一次人口普查的結(jié)果，兩者各占一半。約1.6億的城鎮(zhèn)年輕人絕大多數(shù)是獨(dú)生子女，兩個(gè)人購(gòu)房還有兩個(gè)家庭的經(jīng)濟(jì)支持，不算太難。農(nóng)村的這部分年輕人，就算其中有50%的人具有購(gòu)房能力，也是一個(gè)不小的群體。以此來(lái)看，未來(lái)10年，中國(guó)擁有2億多人的住房消費(fèi)群體。
那么，房子的供應(yīng)量又如何呢？住房用地供應(yīng)量是反映供應(yīng)量的最直接的指標(biāo)。來(lái)自國(guó)土資源部的數(shù)據(jù)顯示，2013年中國(guó)的住房用地供應(yīng)量相當(dāng)于前5年平均實(shí)際供應(yīng)量的143%，創(chuàng)歷史新高。也就是說(shuō)，前5年住房供應(yīng)量小，是造成房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)重要因素，今年住房供應(yīng)量增大，會(huì)拉低房?jī)r(jià)。
綜合分析住房的供求關(guān)系可以看出，剛性需求是實(shí)實(shí)在在的，住房供應(yīng)量是在逐漸增加的，住房投資性需求是在逐漸縮水的。這些因素造就了目前的房地產(chǎn)“換擋期”，就是從快速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向理性平穩(wěn)增長(zhǎng)。
“換擋期”是一次調(diào)整、整合，是擠泡沫的階段。房?jī)r(jià)在總體穩(wěn)定的情況下，不排除會(huì)在一段時(shí)間下跌。下跌的幅度，取決于投資性需求所占的比重，投資性需求占得越多，下跌的幅度會(huì)越大。
