[摘要]中國(guó)房企在海外開發(fā)，除了需要過技術(shù)關(guān)外，還需要過當(dāng)?shù)氐恼哧P(guān)、法律關(guān)、文化關(guān)。不僅如此，境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)慣用的“高周轉(zhuǎn)”技能在海外市場(chǎng)也將被“禁用”。
對(duì)目前“留學(xué)”海外的萬科、綠地、碧桂園、中海、蘇寧環(huán)球等房企來說，需要學(xué)習(xí)更多的技能。
中國(guó)房企在海外開發(fā)，除了需要過技術(shù)關(guān)外，還需要過當(dāng)?shù)氐恼哧P(guān)、法律關(guān)、文化關(guān)。不僅如此，境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)慣用的“高周轉(zhuǎn)”技能在海外市場(chǎng)也將被“禁用”。
澳洲輔誠(chéng)集團(tuán)董事長(zhǎng)陳寅向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，在開發(fā)、預(yù)售甚至售后制度更為完善的海外市場(chǎng)，如果缺乏對(duì)當(dāng)?shù)卣叩纳钊肓私猓M管國(guó)內(nèi)房企擁有強(qiáng)大的資金實(shí)力，簡(jiǎn)單地把“高周轉(zhuǎn)”模式復(fù)制到海外也極有可能面臨失敗。
“高周轉(zhuǎn)”面臨眾多制約
很多開發(fā)商說，“高周轉(zhuǎn)”已經(jīng)成為中國(guó)內(nèi)地開發(fā)商的基本技能。沒有能力“高周轉(zhuǎn)”的企業(yè)，在當(dāng)下的市場(chǎng)，基本不可能有高速發(fā)展的機(jī)會(huì)。但在海外，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)練就的這項(xiàng)“過硬”本領(lǐng)卻基本沒有用武之地。
在馬來西亞新山，中國(guó)地產(chǎn)商為當(dāng)?shù)厝苏故玖似淇焖匍_售的能力，碧桂園金海灣項(xiàng)目從拿地到開售只用了7個(gè)月時(shí)間。同時(shí)，記者也獲悉，去年12月成功拿地的富力地產(chǎn)新山項(xiàng)目，最快將于今年內(nèi)開售。此外，碧桂園于今年2月份才成功拿下的澳大利亞萊德花園也將于今年內(nèi)公開發(fā)售。
“上述案例只是少數(shù)，不少中國(guó)房企到海外發(fā)展由于不了解當(dāng)?shù)胤煞ㄒ?guī)，無法獲得足夠的人力、材料，導(dǎo)致工期一再耽誤，國(guó)內(nèi)擅長(zhǎng)的‘快速開發(fā)’模式在海外無法施展”，英國(guó)最大地產(chǎn)商邦瑞駐中華區(qū)首席代表白兮向記者表示。
據(jù)白兮透露，英國(guó)當(dāng)?shù)貓?bào)紙報(bào)道稱，去年5月某家中國(guó)地產(chǎn)商在英國(guó)倫敦皇家碼頭獲得一個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，為了讓項(xiàng)目盡快動(dòng)工，該企業(yè)試圖向英國(guó)政府申請(qǐng)引進(jìn)中國(guó)團(tuán)隊(duì)以及勞工，但最終申請(qǐng)卻被駁回。“英國(guó)政府對(duì)于外地勞工的引進(jìn)有明確規(guī)定，必須是短缺型的工種才能獲得簽證批準(zhǔn)，上述開發(fā)商在拿地前沒有摸清楚當(dāng)?shù)胤?，結(jié)果很被動(dòng)”。
白兮表示，英國(guó)政府對(duì)于建筑工人的工作時(shí)間也有嚴(yán)格的保護(hù)措施：工人每天最多工作8小時(shí)，中間還得有兩個(gè)小時(shí)的休息時(shí)間，但薪酬卻是內(nèi)地工人的9~10倍。此外，英國(guó)政府制定的環(huán)境保護(hù)法規(guī)定，建筑工地在每天早上9點(diǎn)前、下午6點(diǎn)后不準(zhǔn)施工，加上英國(guó)公民的公眾假期較國(guó)內(nèi)多一倍，多種因素疊加影響下，這個(gè)項(xiàng)目的開工時(shí)間表被迫推遲1~2年。
陳寅也向記者透露，一家在國(guó)內(nèi)排名靠前的房企前幾年花了4500萬澳元在悉尼拿了一塊地，用地性質(zhì)為工業(yè)用地，但該地塊內(nèi)有一個(gè)別人仍在使用的倉(cāng)庫(kù)。如果在國(guó)內(nèi)這樣的問題開發(fā)商可能較容易解決，但在澳大利亞，政府賣地后不會(huì)過問這些事情，開發(fā)商如果想讓對(duì)方的倉(cāng)庫(kù)搬走，不僅需要征得對(duì)方同意，還得幫其找新地方并賠償損失，結(jié)果談判幾年都達(dá)不成共識(shí)，至今仍然動(dòng)不了工。
“海外市場(chǎng)尤其是發(fā)達(dá)國(guó)家，從拿地到動(dòng)工均有一套完善的法律法規(guī)，開發(fā)商必須要遵守規(guī)則循步漸進(jìn)，由于國(guó)內(nèi)地產(chǎn)商往往追求短平快，有時(shí)候甚至?xí)x擇‘走捷徑’，類似的做法在海外成熟市場(chǎng)根本行不通”，陳寅說。
此外，嚴(yán)厲的預(yù)售款監(jiān)控制度也對(duì)房企的資金回籠造成極大影響。記者了解到，雖然在馬來西亞房地產(chǎn)項(xiàng)目可以在沒有開工的時(shí)候就可以銷售，但購(gòu)房者此時(shí)購(gòu)買只需要支付總房款的10%作為首付款，按照馬來西亞的預(yù)售制度，隨著工程進(jìn)度的推進(jìn)應(yīng)分階段交付房款。澳大利亞的預(yù)售制度更為嚴(yán)格，購(gòu)房者所支付的10%首付款需存放在政府監(jiān)管的賬戶上，剩下的90%房款要等到交房的時(shí)候銀行才放貸。
這進(jìn)一步提升了對(duì)開發(fā)商的產(chǎn)品質(zhì)量要求。如果開發(fā)商在某一個(gè)施工環(huán)節(jié)上，質(zhì)量無法盡如人意，那么等待他們的很可能是購(gòu)房者拒付購(gòu)房款，以及前期的預(yù)售合同解約。
質(zhì)量與服務(wù)可能影響銷售
在澳大利亞擁有開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的香港粵海證券投資銀行董事黃立沖告訴記者，失去了“高周轉(zhuǎn)”這張王牌，中國(guó)房企在產(chǎn)品開發(fā)、物業(yè)管理等領(lǐng)域的劣勢(shì)表露無遺，要成功吸引海外購(gòu)房者并真正打入當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的難度不小。
“長(zhǎng)期以來，中國(guó)房企崇尚‘快開發(fā)、快銷售’的發(fā)展模式，這種批發(fā)商似的經(jīng)營(yíng)策略盡管對(duì)企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)張帶來極大的幫助，但也導(dǎo)致它們長(zhǎng)期在產(chǎn)品本身以及物業(yè)管理等領(lǐng)域投入甚少。與國(guó)內(nèi)買家相比，海外買家更注重產(chǎn)品品質(zhì)與物業(yè)服務(wù)，中國(guó)房企如何迅速?gòu)浹a(bǔ)這一軟肋面臨極大挑戰(zhàn)”，黃立沖認(rèn)為。
根據(jù)中房協(xié)發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理狀況藍(lán)皮書2013》統(tǒng)計(jì)，目前百?gòu)?qiáng)房企中92%的企業(yè)都在推行產(chǎn)品系列化和標(biāo)準(zhǔn)化開發(fā)，每個(gè)企業(yè)平均有3.7個(gè)產(chǎn)品線，幾乎所有的一線房企都形成了多個(gè)產(chǎn)品系列和多條產(chǎn)品線，并在不同城市、不同項(xiàng)目上進(jìn)行著標(biāo)準(zhǔn)化連鎖、復(fù)制開發(fā)。此外，由于缺乏可觀的利潤(rùn)，大多數(shù)房企在項(xiàng)目銷售后對(duì)物業(yè)服務(wù)投入甚少，導(dǎo)致國(guó)內(nèi)客戶物業(yè)服務(wù)滿意度長(zhǎng)期處于低位。
對(duì)此，白兮表示，“目前在英國(guó)開發(fā)房地產(chǎn)的中國(guó)房企中，超過70%的企業(yè)客戶目標(biāo)都是瞄準(zhǔn)中國(guó)投資者。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，這部分買家的購(gòu)買力畢竟有限，滿足本地買家的需求才是持續(xù)性發(fā)展的根本。”他告訴記者，以英國(guó)為例，物業(yè)管理是購(gòu)房者最看重的因素，擁有良好聲譽(yù)的本土老牌企業(yè)或者由國(guó)際物管企業(yè)管理的物業(yè)更容易獲得購(gòu)房者的垂青，中國(guó)房企要與本土企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)沒有絲毫優(yōu)勢(shì)。
此外，不少海外國(guó)家對(duì)于房屋質(zhì)量與售后服務(wù)有嚴(yán)格要求。據(jù)白兮介紹，在英國(guó)根據(jù)相關(guān)法規(guī)，如果房屋質(zhì)量出現(xiàn)問題，開發(fā)商有可能在當(dāng)?shù)乇唤股w房，甚至面臨巨額賠償。黃立沖也告訴記者，澳洲的商品房都大多是裝修交樓，產(chǎn)品保修期長(zhǎng)達(dá)七年。
“在這波出海潮中，中國(guó)房企應(yīng)該抱著學(xué)習(xí)的心態(tài)，虛心學(xué)習(xí)海外房企先進(jìn)的開發(fā)管理經(jīng)驗(yàn)，彌補(bǔ)自身在產(chǎn)品以及物管方面的不足，進(jìn)而提升企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，更好地為國(guó)內(nèi)市場(chǎng)服務(wù)”，黃立沖認(rèn)為。
最大風(fēng)險(xiǎn)是喜歡走捷徑
由于海外市場(chǎng)有更為成熟、透明的政策法規(guī)存在，開發(fā)商必須老老實(shí)實(shí)，按部就班地按照當(dāng)?shù)氐恼?、法?guī)來完成房地產(chǎn)開發(fā)。但是，白兮介紹說，很多開發(fā)商卻希望能在海外市場(chǎng)“復(fù)制”在境內(nèi)的成功模式“走捷徑”，這樣做的后果恰恰可能給公司帶來巨大的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。
在前述案例中，開發(fā)商試圖向英國(guó)政府申請(qǐng)引進(jìn)中國(guó)團(tuán)隊(duì)以及勞工被否決后，他們還希望通過和倫敦市政府協(xié)商，沖破法律底線引進(jìn)中國(guó)勞工。
事實(shí)上，不僅在英國(guó)，中國(guó)房地產(chǎn)商都試圖鉆政策空子，以讓企業(yè)能在海外實(shí)現(xiàn)和境內(nèi)一樣的發(fā)展速度。
白兮表示，這種想走捷徑的思維，恰恰是在海外市場(chǎng)最大的風(fēng)險(xiǎn)所在。在境內(nèi)靠這個(gè)套路迅速擴(kuò)張的中國(guó)地產(chǎn)商，很有可能在這個(gè)層面上“栽跟頭”，付出巨大的代價(jià)。
