[摘要]房地產(chǎn)泡沫主要有三種表現(xiàn)形式，過度建設(shè)、過度借貸、價格過高，三種泡沫內(nèi)地樓市全有，并且，這些問題都不容易解決。打擊腐敗正在成為擾動樓市的重要因子。
“內(nèi)地樓市的問題一旦暴露，就可能從一個極端走向另一個極端。”日前，中原集團創(chuàng)始人、董事施永青在接受記者專訪時，如此形容內(nèi)地樓市的現(xiàn)狀。
作為全國最大的中介代理公司之一，中原地產(chǎn)在內(nèi)地30多個城市為開發(fā)商賣房并從事二手中介業(yè)務(wù)。“我們有幾萬員工，就像在內(nèi)地樓市的肌理中安插了一個個探測器，我們的感覺應(yīng)該不會錯?！笔┯狼嗾f。
顯然，從事地產(chǎn)行業(yè)數(shù)十年、被稱為地產(chǎn)教父的施永青對于內(nèi)地樓市的前景并不樂觀。他稱：“房地產(chǎn)泡沫主要有三種表現(xiàn)形式，過度建設(shè)、過度借貸、價格過高，三種泡沫內(nèi)地樓市全有，并且，這些問題都不容易解決?！?/span>
量變引起質(zhì)變
在經(jīng)歷高歌猛進的2013年后，內(nèi)地樓市在2014年初突然遇冷。一開始，開發(fā)商們用春節(jié)因素、傳統(tǒng)成交淡季等原因來解釋樓市的低迷，但隨著時間的推移，“看衰”樓市的聲音漸漸成為主流，原本鐵板一塊的房價亦開始松動。
在施永青看來，內(nèi)地樓市的“速凍”并不意外?！耙恍┝粢鈨?nèi)地房地產(chǎn)實際情況的人，前兩年就已經(jīng)看到了問題。但因為當時經(jīng)濟還在往上走，所以很多問題并沒有暴露出來?！笔┯狼喾Q，“4月份成交量已經(jīng)開始跌了，5月份我相信會比4月跌得更多。我們已經(jīng)明顯地感覺到，市場正在改變，量變已經(jīng)差不多要到質(zhì)變了。”
國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，內(nèi)地商品房銷售“量價齊跌”的情況仍在持續(xù)。1~4月份，全國商品房銷售面積2.77億平方米，同比下降6.9%，降幅比1~3月份擴大3.1個百分點；商品房銷售額1.83萬億元，下降7.8%，降幅比1~3月份擴大2.6個百分點。
部分重點城市成交量的下滑更為明顯。截至5月25日，在中國指數(shù)研究院監(jiān)測的12個重點城市中，僅武漢的成交量出現(xiàn)了約5%的同比上漲，其余全部下跌。其中，杭州降幅最大，為53.13%；北京次之，降幅為47.21%；深圳降幅位列第三，為36.3%。
“一線城市雖然價格高，但是供求關(guān)系還算平衡，問題不是太大，但內(nèi)地二三線城市的過度建設(shè)比世界上大部分地方都要嚴重。”施永青對記者感慨，“這樣的問題不是降價就能解決。”
他認為，內(nèi)地二三線城市的過度建設(shè)是超越人口正常需求的，甚至未來兩三代人都無法消化這些存量?！敖Y(jié)果就是，降價也沒人買。房子賣不出，資金就困死在里面了。現(xiàn)在內(nèi)地銀根緊縮，不是央行把存款準備金抽走，而是原來在市場上流轉(zhuǎn)的資金自己套死了?！?/span>
除了過度建設(shè)，施永青認為，過度借貸是內(nèi)地樓市的又一顆不定時炸彈?！氨緛碇醒胗姓撸拗沏y行向地產(chǎn)行業(yè)注入過多資金，但是開發(fā)商還是利用信托、理財產(chǎn)品、私募基金等形式變相把銀行的錢‘套出去’，現(xiàn)在這部分錢都快要到期了。借新還舊是慣用的方法，但問題是，如果房子賣不動、房價下跌，他們就很難再從市場上順利融資，舊債就要出問題?！?/span>
施永青稱，過度借貸的一個直接表現(xiàn)是，內(nèi)地開發(fā)商的負債率都很高?！跋愀坶_發(fā)商的凈負債率在30%左右，但內(nèi)地開發(fā)商的平均凈負債率超過70%，有些甚至超過100%。這種情況下，資金鏈是很容易出現(xiàn)問題的。”施永青分析稱，目前內(nèi)地開發(fā)商的利潤率其實并不高，約為15%，房價一跌就可能直接導(dǎo)致虧損。“加上去年不少企業(yè)還拿了‘面粉貴過面包’的地王，按這個趨勢下去，會很困難。”
購買力蒸發(fā)
施永青反復(fù)向記者強調(diào)，打擊腐敗正在成為擾動樓市的重要因子。
“在一些二三線城市，以前開發(fā)商很容易就可以拿到預(yù)售許可證，即使樓盤還不符合預(yù)售條件。但是，現(xiàn)在反腐之風(fēng)越刮越烈，違規(guī)獲得預(yù)售許可的情況已經(jīng)大幅減少?！笔┯狼喾Q，因為嚴格的審批，有些城市甚至整個下半年都有可能沒有樓盤上市。
他坦言：“如果沒有樓盤批出來，我們在這個城市的投資就白費了，我們派了這么多人去，就是準備它開盤，它開不了盤，我們原來人員的投資、前期規(guī)劃，就沒有任何回報。開發(fā)商也是一樣，原來開盤有錢收，現(xiàn)在不給開盤，資金就很緊張。再這樣下去，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上的企業(yè)都會受拖累?！?/span>
反腐敗對于樓市的影響或不止于此。施永青稱：“據(jù)我們在一線的同事反饋，確實有官員正在拋售房產(chǎn)，而且比例也還不低。這部分購買力不僅蒸發(fā)，還成第一財經(jīng)日報[微博為市場下行的重要動力。”
施永青也承認，樓市的調(diào)整正在給他所掌舵的這家中介公司造成不小的麻煩，一個直接的影響是，開發(fā)商開始拖欠中介代理行業(yè)的傭金?！艾F(xiàn)在開發(fā)商拖欠了我們很多傭金，有一些是已經(jīng)到期，有一些是應(yīng)收賬款。到期的錢沒法收，就在一定程度上影響我們的營運了。”
不過，談及中原地產(chǎn)的應(yīng)對策略，施永青的回答顯得很淡定：“我一路都是‘無為而治’，公司可以根據(jù)自己的處境去想辦法，市場可以‘養(yǎng)多少’，我們就做多少?！?/span>
