隨著地產(chǎn)信托融資規(guī)模的下降，一些長期項目已經(jīng)更換了新的接盤方。這些接盤方里，除了固有的資產(chǎn)管理公司外，房地產(chǎn)私募基金和基金子公司、券商資管等儼然成了新的主力。
2014年，房地產(chǎn)信托的兌付洪峰再次來襲。面對日漸增大的兌付壓力，市場繃緊了神經(jīng)，唯恐風(fēng)險在不經(jīng)意間突然爆發(fā)。
其實，當(dāng)前的房地產(chǎn)信托市場暗流洶涌。一方面，隨著房地產(chǎn)信托的風(fēng)險日漸暴露，信托公司已開始逐漸淡出該領(lǐng)域；而另一方面，面對高收益的誘惑，地產(chǎn)私募、基金子公司、券商資管等接盤者正在或已經(jīng)接下“燙手山芋”。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，地產(chǎn)信托的風(fēng)險或已開始新一輪的擊鼓傳花。
地產(chǎn)信托“瘦身”
近期用益信托發(fā)布的一份關(guān)于集合信托產(chǎn)品的周報引起了部分市場人士的關(guān)注。該報告稱，在5月19日—5月25日的這一周，房地產(chǎn)領(lǐng)域的融資規(guī)模上升明顯，整個市場共成立7 款產(chǎn)品，募集資金11.56億元，占總規(guī)模的23.51%。而在此前一周，統(tǒng)計顯示全周只成立2 款地產(chǎn)信托產(chǎn)品，融資規(guī)模亦遭遇滑鐵盧，僅為500 萬元，占總規(guī)模的0.06%，占比最小。
“房地產(chǎn)融資規(guī)模的回暖，可以表明市場上房企對資金的需求力度不減，資金饑渴依然嚴(yán)重?！庇靡嫘磐醒芯糠康禺a(chǎn)信托的分析師帥國讓對記者表示。他同時認(rèn)為，房地產(chǎn)信托的融資規(guī)模在單周的統(tǒng)計存在一定的不確定性，其融資規(guī)模在上周突然增多，也不排除因為市場出于謹(jǐn)慎，令部分地產(chǎn)信托的募集時間延長，“集中在上周成立而已”。
事實上，進(jìn)入2014年以來，伴隨著房地產(chǎn)市場的降溫和部分地產(chǎn)信托項目風(fēng)險的爆發(fā)，房地產(chǎn)信托正經(jīng)歷著“瘦身”過程。
用益信托的統(tǒng)計顯示，盡管在融資總量上依然占據(jù)絕對優(yōu)勢，房地產(chǎn)信托的新增融資規(guī)模卻在不斷減少。來自用益信托的報告指出，今年一季度房地產(chǎn)信托新增規(guī)模1462億元，相比去年一季度的1532億元，同比下降4.57%；相比去年四季度的2097億元，環(huán)比大幅回落30.28%。
對此，帥國讓分析說：“地產(chǎn)信托不論是從發(fā)行規(guī)模還是新增規(guī)模來看，今年第一季度都出現(xiàn)了一個明顯的增速趨緩甚至是大幅回落的態(tài)勢，如果第二季度依然維持這樣的情況，房地產(chǎn)信托的發(fā)展或?qū)⒚媾R拐點(diǎn)?！?/span>
到期兌付規(guī)模逐季增加
值得關(guān)注的是，2014年的信托市場上，不可忽視的風(fēng)險是巨大的房地產(chǎn)信托兌付壓力。統(tǒng)計顯示，從2012年開始，房地產(chǎn)信托到期規(guī)模迅速增加，進(jìn)入兌付密集期。而2014年集合資金房地產(chǎn)信托預(yù)計到期總規(guī)模為1780.06億元，其中一季度為368.48億元、二季度為439.15億元、三季度為444.61億元、四季度為527.82億元。逐季增加的兌付規(guī)模，讓2014年成為房地產(chǎn)信托的兌付高峰期。
市場人士亦預(yù)計，伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)再進(jìn)入周期性調(diào)整時期，部分房企的資金鏈漸趨緊張，房地產(chǎn)信托違約風(fēng)險將增強(qiáng)。而近期市場較為關(guān)注的“光耀地產(chǎn)危機(jī)”，也已經(jīng)導(dǎo)致部分信托公司產(chǎn)品陷入兌付危機(jī)。
“其實，雖然2013年房地產(chǎn)市場形勢大好，信托公司對地產(chǎn)信托的態(tài)度卻已經(jīng)改變了。”某信托業(yè)內(nèi)人士向上證報記者表示。他說，2013年除了個別信托公司外，幾乎全信托行業(yè)都認(rèn)識到地產(chǎn)信托的風(fēng)險，“所以除了縮減新發(fā)產(chǎn)品的規(guī)模；從單個項目的選擇上，信托公司的門檻和要求也不斷提高，三四線城市、小開發(fā)商的項目幾乎不做，只有大型開發(fā)商在一線城市的優(yōu)質(zhì)項目依然受歡迎。”
而伴隨著巨大的兌付壓力，信托公司逐漸退出地產(chǎn)信托后，導(dǎo)致了相關(guān)的風(fēng)險也在進(jìn)行新一輪的“擊鼓傳花”。
某地產(chǎn)私募人士告訴記者，隨著地產(chǎn)信托融資規(guī)模的下降，一些長期項目已經(jīng)更換了新的接盤方。這些接盤方里，除了固有的資產(chǎn)管理公司外，房地產(chǎn)私募基金和基金子公司、券商資管等儼然成了新的主力。
眾所周知，隨著2012年底相關(guān)政策的放開，基金子公司和券商資管同時加入了“泛資管”群雄逐鹿的行列，它們與信托公司的業(yè)務(wù)競爭也隨即展開。尤其值得關(guān)注的是，在2013年幾乎是急速擴(kuò)容的基金子公司，其主投業(yè)務(wù)之一便是房地產(chǎn)領(lǐng)域。
“其實它只是眾多基金子公司的縮影，雖然整體規(guī)模尚沒有統(tǒng)計數(shù)據(jù)，但基金子公司和券商資管此前為房地產(chǎn)項目"輸血"的案例卻不少見，而這也將成為未來兌付風(fēng)險的可能"引爆點(diǎn)"?！鼻笆鲂磐袠I(yè)內(nèi)人士表示。
