近來(lái)，樓盤降價(jià)的消息可以說(shuō)是不絕于耳，但之前降價(jià)的一直都是二三線城市的房子，現(xiàn)在，這股勢(shì)頭似乎開始蔓延到一線城市。
有報(bào)道說(shuō)，最近上海的多家大型房企都在降價(jià)，包括萬(wàn)科、金地集團(tuán)、三湘集團(tuán)、佳兆業(yè)集團(tuán)等等，都推出了一些打折的樓盤。比如金地集團(tuán)在上海松江的地王項(xiàng)目“金地佘山天境”的部分特價(jià)房源八折拋售。據(jù)了解，這個(gè)項(xiàng)目開盤至今已有兩年半時(shí)間，但只有不到40%的房子賣出了，存在較大庫(kù)存壓力?！短煜鹿尽方裉煲再?gòu)房人的身份詢問(wèn)了這家公司的售樓處，但對(duì)方的說(shuō)法與之前的報(bào)道卻有一些出入。
售樓人員：我們現(xiàn)在推出了幾套特價(jià)房，特價(jià)房便宜一、兩百萬(wàn)左右，總共大概有7、8套。我們只是想做一個(gè)推廣，我們那些頂樓的大面積的房子已經(jīng)賣完了，一樓那種帶花園的也已經(jīng)賣完了，現(xiàn)在推廣的只要是2、3、4、5樓的那種大平層。
佳兆業(yè)集團(tuán)的售樓人員直接否認(rèn)了降價(jià)傳聞，三湘集團(tuán)在上海的“三湘森林海尚”項(xiàng)目的一位銷售人員則表示，他們的樓盤不僅沒(méi)降價(jià)，反而還漲了點(diǎn)。
售樓人員：我們均價(jià)兩萬(wàn)六，基本上是實(shí)價(jià)銷售，沒(méi)有優(yōu)惠，然后具體定房子的時(shí)候具體再談。
記者：那是不是比以前要便宜點(diǎn)？
售樓人員：沒(méi)有，我們一直持續(xù)在賣的。我們每幢樓定價(jià)不一樣，我現(xiàn)在賣的樓肯定比之前的貴。每個(gè)樓盤的情況不一樣，而且網(wǎng)上的信息并不一定真實(shí)和準(zhǔn)確，現(xiàn)在媒體的導(dǎo)向是在向大家想象的一個(gè)方向發(fā)展。
記者：你的意思是房子不會(huì)降價(jià)是吧？
售樓人員：這個(gè)問(wèn)題仁者見(jiàn)仁，就比較復(fù)雜了。
萬(wàn)科集團(tuán)(萬(wàn)科藍(lán)山萬(wàn)科幸福匯)在上海浦東有一個(gè)“萬(wàn)科中環(huán)國(guó)際城海上傳奇”項(xiàng)目，今年3月底，對(duì)外報(bào)價(jià)是每平米4萬(wàn)1000元，但現(xiàn)在有報(bào)道說(shuō)，這個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)降到每平方米3萬(wàn)7000元，一口氣降了4千。不過(guò)，這家樓盤的銷售人說(shuō)，這不能叫降價(jià)。
售樓人員：降價(jià)是沒(méi)有的，只是我們這次開的盤比較靠近中環(huán)，所以價(jià)格相對(duì)比之前低一些。每平大概在3萬(wàn)7左右。
記者：這一批房子要比上一批便宜4千塊錢是嗎？
售樓人員：可以這么理解，小區(qū)的位置不一樣嘛！
記者：是因?yàn)樾^(qū)的位置差一點(diǎn)，所以……
售樓人員：對(duì)，對(duì)。價(jià)格就便宜些。
記者：哦！這不是降價(jià)？
售樓人員：不是降價(jià)，我們這邊是不會(huì)降價(jià)的。
事實(shí)上，從今年4月底開始，就有上海樓盤降價(jià)的消息傳出，上海金大元御瓏公館推出7.8折特價(jià)房；綠城玉蘭公館報(bào)價(jià)下調(diào)50萬(wàn)，降幅約5%；青浦天地健康城開盤價(jià)格下降每平米1千元。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，接下來(lái)降價(jià)樓盤的范圍將擴(kuò)大。但是，幾乎所有樓盤的銷售人員都不承認(rèn)他們降價(jià)了，上海的房?jī)r(jià)到底是不是真的要跌了呢？北京中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，目前一線城市新供應(yīng)樓盤的價(jià)格主要是停止上漲，并沒(méi)有大幅下調(diào)的現(xiàn)象。
張大偉：可能是開發(fā)商拿了一些非同質(zhì)的產(chǎn)品做了一些優(yōu)惠，比如說(shuō)那些樓層更高一些，位置更差一些的房子價(jià)格做了一些調(diào)整。整體來(lái)說(shuō)，一線城市主要還是停漲，剛剛公布的四月份的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也能看出來(lái)，整個(gè)房?jī)r(jià)是停漲了，但是大幅下調(diào)的還是出現(xiàn)在杭州、寧波這些二、三線城市。
上海的一些房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，上海正在迎來(lái)一波新房上市供應(yīng)的高峰期，很多項(xiàng)目都想盡快出貨。開發(fā)商為爭(zhēng)奪購(gòu)房者，會(huì)使用各種降價(jià)手段來(lái)達(dá)到銷售目標(biāo)。張大偉認(rèn)為，一線城市主要是二手房?jī)r(jià)格下調(diào)比較多，新樓盤只會(huì)有一些零星的促銷。
張大偉：我覺(jué)得一線城市更應(yīng)該看二手房市場(chǎng)，因?yàn)檎{(diào)整更明顯一些，以北京為例，現(xiàn)在二手房平均價(jià)格已經(jīng)下調(diào)5%，甚至局部地區(qū)已經(jīng)下調(diào)10%了。我們要向看到一線城市的新建住宅價(jià)格下調(diào)起碼要到下半年了，因?yàn)閺默F(xiàn)在的市場(chǎng)情況開看，只要新建住宅的價(jià)格比較平穩(wěn)，它的去化量還是可以達(dá)到60%以上。所以在北京、上海這樣的城市，新建住宅大幅下降的可能性比較小，只會(huì)有一些零星的促銷。
不過(guò)，也有一些業(yè)內(nèi)人士說(shuō)，盡管上海的樓盤目前只有一些零星的打折，而且多數(shù)都是郊區(qū)的樓盤，但如果5、6月份的銷售情況不佳，一些項(xiàng)目折扣的力度將會(huì)加大。之前開發(fā)商還在觀望，降價(jià)的意愿并不強(qiáng)。隨著5月份一些龍頭房企項(xiàng)目大量入市，搶占剛需市場(chǎng)，郊區(qū)一些供應(yīng)量較大的區(qū)域，目前已經(jīng)出現(xiàn)‘價(jià)格戰(zhàn)’的苗頭。一線城市被認(rèn)為是高房?jī)r(jià)最后的“堡壘”，現(xiàn)在似乎也受到降價(jià)潮的沖擊，難道北京、上海的房?jī)r(jià)也會(huì)崩盤？北京中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)張大偉表示，三、四線城市的房?jī)r(jià)可能會(huì)崩盤，一、二線城市不會(huì)。
張大偉： 一二線城市和三四線城市有一個(gè)質(zhì)的不同，就是一二線城市的主要問(wèn)題是價(jià)格過(guò)高，需求是很旺盛的，所以只要價(jià)格上做一些調(diào)整，不大會(huì)有崩盤的可能。但是三四線城市現(xiàn)在的問(wèn)題是供需結(jié)構(gòu)已經(jīng)徹底扭轉(zhuǎn)，因?yàn)槿木€城市的城鎮(zhèn)化速度其實(shí)是在放緩，它們的供給量非常非常大，有一些城市甚至可以達(dá)到戶均再新購(gòu)一套房的地步，那這種城市會(huì)有崩盤的可能。
專家點(diǎn)評(píng)
經(jīng)濟(jì)之聲：對(duì)于售樓人員回答說(shuō)房子沒(méi)有降價(jià)，如何判斷？
觀察員紀(jì)中展：我認(rèn)為買賣之間有調(diào)整是很正常的。舉個(gè)例子說(shuō)，我賣蘋果，早上賣的價(jià)錢和晚上價(jià)錢不一樣，個(gè)大的和個(gè)小的就是不一樣，樓盤也是一樣的，比如說(shuō)我出一個(gè)位置最差的一套房。，就會(huì)搞一個(gè)促銷，比方說(shuō)就降100萬(wàn)，但就這一套房，不能說(shuō)所有的房子均價(jià)就會(huì)下降100萬(wàn)，這完全是把個(gè)案當(dāng)趨勢(shì)的一種說(shuō)法。至少?gòu)哪壳皝?lái)看，北京、上海沒(méi)有這么大幅度的降價(jià)或者出現(xiàn)什么崩盤的現(xiàn)象。
經(jīng)濟(jì)之聲：您的判斷是未來(lái)整體樓市的走向依然還要往上漲？
紀(jì)中展：它會(huì)有調(diào)整和分化。比如說(shuō)一些二三線城市，地段不好，實(shí)際上不理性的房地產(chǎn)商和房地產(chǎn)樓盤肯定會(huì)降價(jià)，但只要是好地段、好房子、好品牌，只會(huì)上漲?，F(xiàn)在最多的就是一個(gè)市場(chǎng)分化，絕對(duì)不到什么崩潰、大降價(jià)的時(shí)候。
經(jīng)濟(jì)之聲：房地產(chǎn)市場(chǎng)有沒(méi)有存在“價(jià)格天花板”，不可能一直無(wú)限漲下去吧？
紀(jì)中展：有需求就會(huì)有漲。中國(guó)的房地產(chǎn)一直都是被城鎮(zhèn)化推動(dòng)的，中國(guó)城鎮(zhèn)化的比例現(xiàn)在還比較低，也就是40%左右，國(guó)際上的慣例是只有到了70%左右，才會(huì)到頂，從40%到70%，還有30%的空間呢。所以大家一定要認(rèn)清形勢(shì)，該出手時(shí)就出手。我認(rèn)為崩盤不太可能，只能是市場(chǎng)回到理性。房?jī)r(jià)不會(huì)這么一直瘋漲，但是它會(huì)穩(wěn)步漲，小步快跑，絕對(duì)不會(huì)崩盤，就是一個(gè)市場(chǎng)分化。
經(jīng)濟(jì)之聲：政府在限購(gòu)方面等政策的松動(dòng)，有可能大面積到來(lái)嗎？
紀(jì)中展：不會(huì)，只會(huì)逐步去做。實(shí)際上周小川之前也說(shuō)過(guò)，中國(guó)部分城市的住宅肯定會(huì)有泡沫，但這不能通過(guò)統(tǒng)一的全國(guó)性政策解決。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)，中國(guó)是一個(gè)多樣化住宅需求，而且地域不同，住宅需求不同，所以它還需要有一個(gè)地域性的解決方案?，F(xiàn)在很多人都說(shuō)三、四線城市會(huì)崩盤，我一直都認(rèn)為三、四線城市也不會(huì)崩盤，因?yàn)楹芏嘧≡谵r(nóng)村地區(qū)的人口，他還是有要往城里搬的需求，還會(huì)吸引很多新的住戶。城鎮(zhèn)化還沒(méi)有結(jié)束，還沒(méi)有到底，城鎮(zhèn)化只是剛剛走了這么一小段，所以在中國(guó)，住宅市場(chǎng)一定是前景無(wú)限，所有的調(diào)整都是動(dòng)蕩性調(diào)整，都是回歸理性的調(diào)整，絕對(duì)不會(huì)出現(xiàn)崩盤，頂多就是階段性分化。
